Min N° 24/00776

N° RG 23/05428 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDK22

S.C.I. CV2D

C/

M. [J] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. CV2D

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence FREDJ-CATEL, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X]

Chez Mme [X] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Audrey SAGORY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-1166 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florence FREDJ-CATEL

Copie délivrée

le :

à : M^e Audrey SAGORY

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 18 février 2017, la SCI CV2D a donné à bail à Madame [E] [T] et à Monsieur [J] [X] un logement sis [Adresse 1] à MARY-SUR-MARNE (77440).

Madame [E] [T] a donné congé le 22 décembre 2018 et elle a quitté les lieux.

Monsieur [J] [X] a donné congé à son tour par courrier du 22 juin 2022 avec effet libératoire au 31 juillet 2022. Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 1er août 2022.

Par courrier du 22 septembre 2022, la SCI CV2D a informé Monsieur [J] [X] d’un décompte définitif de sommes dues d’un montant de 8.922,43 euros correspondant aux frais de remise en état du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SCI CV2D a assigné Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de remboursement des frais de réparation locatives, d’indemnisation de son préjudice et de condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2023, puis renvoyée successivement aux audiences du 6 mars 2024, 29 mai 2024 et 4 septembre 2024.

Prétentions et moyens

A l’audience du 4 septembre 2024, la SCI CV2D, représentée par son conseil, se réfère aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience et demande au juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Monsieur [J] [X] à lui verser :

la somme de 7.734,49 euros au titre des réparations locatives (demande actualisée à l’audience après déduction du dépôt de garantie et correction du tableau des dépenses comportant certains montants erronés) ;la somme de 4.000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct subi ; la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ce compris les frais d’exécution forcée de la décision à venir ;Elle sollicite par ailleurs le débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [X] ainsi que de sa demande de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CV2D fait valoir, sur les fondements combinés des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1240, 1730 et suivants du code civil, que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il la jouissance exclusive. Elle affirme que des dégradations ont été causées par Monsieur [X], ces dernières ayant été constatées contradictoirement par état des lieux de sortie réalisé en date du 1er août 2022 avec des photographies jointes en procédure, alors que le logement avait été loué en bon état, tel que cela ressort de l’état des lieux d’entrée établi le 18 février 2017. Elle considère que Monsieur [J] [X] est le seul responsable des dégradations intervenues, qui ne sauraient être inhérentes à l’usure des lieux et rappelle que le locataire ne s’est jamais plaint auprès du bailleur de problèmes d’humidité. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur, compte tenu de la mauvaise foi et de la situation financière du défendeur, justifiant avoir contracté un prêt afin de réaliser les réparations tel que cela ressort de l’extrait d’assemblée générale extraordinaire du 8 septembre 2022.

Monsieur [J] [X], représenté par son conseil, dépose des conclusions, sollicitant à titre principal le débouté de l’ensemble des demandes de la SCI CV2D ; et à titre subsidiaire, de juger que sa condamnation au titre des réparations locatives ne pourra pas excéder 20% de la somme sollicitée par le demandeur, déduction faite des réparation laissées à sa charge, à savoir la somme de 1.567,35 euros ; sollicitant le bénéfice de délais de paiement de droit commun sur 24 mois avec des mensualités à hauteur de 65 euros par mois, compte tenu de ses faibles revenus et de sa charge familiale, afin d’apurer la dette sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En effet, il fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la SCI CV2D ne peut demander le remboursement intégral des factures qu’elle a été amenée à régler afin de relouer le logement, le locataire n’étant tenu que de l’entretien courant du logement et des équipements le composant. Ainsi, il rappelle que les dommages causés par la vétusté restent à la charge du propriétaire, ce même si les réparations figurent sur la liste des réparations locatives. De ce fait, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté, le locataire étant resté 5 ans dans le logement alors que le logement présentait déjà des problèmes d’humidité.

Par ailleurs, Il s’oppose également à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 4.000 euros, la considérant mal fondée, sans que le bailleur démontre de faute intentionnelle ou dolosive, ni préjudice indépendant de sa demande principale ; ainsi qu’à sa demande au titre des frais irrépétibles, ce dernier étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Enfin, il demande le débouté de sa demande en remboursement des frais pour l’électricité, l’abonnement EDF/GDF, l’entretien de la chaudière et les diagnostics, rétorquant que ces frais doivent demeurer à la charge du propriétaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les travaux de remise en état

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, c), le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

De jurisprudence constante, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Le juge doit constater qu’un préjudice pour le bailleur est résulté de la faute contractuelle du locataire. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, les dégradations dues à la vétusté ne sont pas imputables au preneur, même si elles constituent des réparations locatives. La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

A titre liminaire, il convient de préciser que les parties n’ont pas fait le choix d’appliquer une grille de vétusté résultant d’un accord collectif de location lors des états des lieux d’entrée et de sortie. Dès lors, aucun pourcentage d’abattement ou valeur résiduelle restant à la charge du locataire ne peut être appliqué.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 18 février 2017 mentionne une majorité d’éléments comme étant en « bon état » ou en « état d’usage ». Notamment, il est mentionné que :

La peinture de la cuisine, de l’entrée/séjour et du pallier date de 2010 et que la peinture de la chambre 1 date de 2017 ;Les filtres à charbons doivent être changés une fois par an ;

La porte intérieure de la chambre 2 a des gonds datant de 2017 indiquée comme « neufs » ;Le papier peint et la peinture de la chambre 2 est indiqué en « bon état ».Néanmoins, il n’est pas fait mention de l’état du jardin, des fenêtres, des poignées de porte, des verrous, de la baignoire, de la hotte, de l’évacuation et des meubles de la salle de bain et des poses-bloc. Il ressort des photographies annexées à l’état des lieux d’entrée que le logement a été livré par le bailleur au preneur sans salissures.

L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 5 août 2022 comporte la mention « certifié exact » et mentionne les éléments suivants :

L’éclairage de la hotte est en panne, les filtres à charbon n’ont pas été changés ;Une porte basse dans l’entrée séjour est sans attache ;Le pied du lavabo de la salle de bain est cassé ;La peinture de la cuisine est indiquée « sale, à refaire » ;La peinture du pallier/escalier est indiquée à lessiver ;Le globe de verre du plafond dans l’entrée/séjour est cassé ;La vitre de la porte du pallier est cassée ;La poignée de la chambre 1 est faussée ;Le papier peint de la chambre 2 est arraché à trois endroits, la porte est dégondée et les gonds sont cassés ;Le jardinet est non-défriché et encombré de déchets. Enfin, l’ensemble des pièces du logement présente des mentions de salissures importantes.

Au regard de l’importance des dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie et visibles dans les photographies jointes, ces dernières ne peuvent résulter de l’usure normale des lieux mais bien du manque d’entretien du locataire en cours de bail, ce dernier ayant par ailleurs reconnu cette difficulté.

La SCI 2V2D sollicite, au titre de ses préjudices, le versement de la somme de 7.734,49 euros correspondant aux travaux de remise en état, notamment s’agissant des peintures, de l’électricité, du jardin, des vitres, les déposes bloc, d’un verrou, d’une poignée, d’une hotte, de l’émail de la baignoire et du remplacement des meubles. Par ailleurs, la SCI CV2D sollicite le paiement des factures d’électricité durant les travaux de remise de remise en état, de l’entretien de la chaudière durant 5 mois et des frais de diagnostics.

Sur les travaux de peinture S’agissant des travaux de peinture et de tapisserie de l’ensemble des pièces de la maison comprenant les plafonds, les portes, les murs et les fenêtres, la demanderesse fournit un devis de la société SAS EMJ PEINTURE d’un montant de 5.836,75 euros TTC.

Il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé que le papier-peint de la chambre 2 est arraché, que les peintures du pallier/escalier et des WC sont sales et que la peinture de la cuisine est à refaire, ce qui ne relève pas d’un état d’usure.

Néanmoins, Monsieur [J] [X] ne peut être tenu au titre des réparations locatives de l’ensemble des travaux de peinture au sein du logement.

En conséquence, il ne sera tenu que des dégradations mentionnées au sein de l’état des lieux de sortie, à savoir la peinture et la tapisserie de la chambre 2, les peintures de la cuisine, du pallier et des WC.

Conformément au devis établi, le montant de ces réparations est chiffré à :

1.234,2 euros TTC au titre des travaux de peintures dans la chambre 2 ;429 euros TTC au titre des travaux de peinture dans la cuisine ;269 euros TCC au titre des travaux de peinture dans les WC ; 539 euros TTC au titre des travaux de peinture dans le pallier/escalier. En conséquence, Monsieur [J] [X] sera condamné au paiement à la SCI CV2D à la somme de 2.471,2 euros et il y a lieu de rejeter le surplus des demandes.

Sur le matériel détérioré ou casséLa SCI CV2D sollicite le remboursement de meubles de salle de bain, de WC, des vitres, d’une poignée, de matériel, d’une évacuation, de meubles de salle de bain, de portes basses, de verrou, de filtre de hotte, de déposes-porte et de poses-bloc ; ces éléments étant mentionnés comme détériorés ou cassés dans l’état des lieux de sortie contradictoirement dressé entre les parties, à l’exception de meubles des WC et de la salle de bain dont il n’est pas fait mention de l’état.

Afin de justifier de ses dépenses, la demanderesse fournit différentes factures pour un montant total de 998,6 euros auquel il convient de retrancher le coût des meubles de salle de bain et de WC, à savoir la somme de 158,60 euros suivant la facture IKEA.

En conséquence, Monsieur [J] [X] sera condamné à verser à la SCI CV2D la somme de 840 euros au titre du matériel détérioré ou cassé et il y a lieu de rejeter le surplus des demandes.

Sur l’entretien du jardin S’agissant du jardin, il est rappelé que son entretien courant incombe au locataire.

Or, le tribunal la mention dans l’état des lieux de sortie que le jardin n’a pas été défriché et que des objets ou déchets y sont apposés. La demanderesse a produit au débats une facture établie par la société Pays Vert prévoyant la fauche de la totalité du terrain, la suppression des rejets et l’évacuation des déchets verts pour un montant de 193 euros TTC.

Le tribunal constate que ces frais sont strictement nécessaires à l’entretien courant du jardinet, qui incombait au locataire.

Dès lors, la SCI CV2D justifie du montant de cette réparation locative à laquelle il convient de faire droit.

Sur les frais de mise en sécurité de l’électricité, de facture d’électricité et de gaz, de remplacement de sonnette, de réparation d’émail, de remplacement de dalles de jardinet et d’entretien de chaudière La SCI CV2D sollicite le remboursement des frais de remise en état concernant la mise en sécurité électrique du logement, une sonnette cassée, et les fissures de l’émail de la baignoire et d’une dalle de jardinet. Cependant, ces éléments n’ont pas été relevés dans de l’état des lieux de sortie, de sorte que le locataire ne peut être tenu responsable de ces dégradations.

Par ailleurs, la demanderesse sollicite le remboursement des frais d’électricité et de gaz sur la période de début août à début septembre 2022, alors qu’il apparaît que ces frais sont sans lien avec les dégradations locatives dans tous les cas postérieurs à la restitution du logement par le locataire, qui ne peuvent donc pas être réclamés au locataire.

Sur le remboursement des frais d’entretien annuel de chaudière, il est rappelé que le locataire n’est pas tenu d’effectuer un entretien de la chaudière avant son départ des lieux. Par ailleurs, le tribunal relève que l’entretien de chaudière étant prévu dans les charges locatives conformément au bail du 18 février 2017 conclu entre les parties, dès lors la demanderesse n’est pas fondée à solliciter de nouveau le remboursement des frais d’entretien de la chaudière.

En conséquence, la SCI CV2D sera déboutée de sa demande en remboursement des frais d’entretien de la chaudière.

Enfin, la SCI CV2D sollicite le remboursement de la somme de 170,32 euros correspondant à des diagnostics. A défaut de précisions sur les frais de diagnostics réclamés, le tribunal rappelle que les diagnostics obligatoires au moment de la conclusion du contrat sont strictement à la charge du bailleur. Dès lors, la SCI CV2D sera déboutée de sa demande en remboursement des frais de diagnostics.

Dans ces conditions, les demandes de la SCI CV2D au titre des travaux de remise en état seront partiellement accueillies à hauteur de 2.621,21 euros après déduction de la retenue du dépôt de garantie d’un montant de 581,17 euros et des remboursements effectués pour un montant de 301,82 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [X] à verser à la SCI CV2D la somme totale de 2.621,21 euros au titre des travaux de remise en état concernant les dégradations locatives subies et de rejeter le surplus des demandes formulées.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice distinct subi

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de cette disposition qu’il appartient au plaideur de démontrer l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain avec cette faute.

En l’espèce, la SCI CV2D soutient avoir subi un préjudice distinct des dégradations locatives et sollicite le versement de la somme de 4.000 euros mais elle ne produit aucune pièce à l’appui de ses prétentions, outre qu’elle ne définit pas la nature de son préjudice.

En conséquence, il convient de débouter la SCI CV2D de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement de droit commun :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, la demanderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement, justifiant d’un prêt de 7.000 euros contracté afin de financer les travaux de remise en état du logement.

Monsieur [J] [X] justifie d’une situation financière précaire, ce dernier étant sans emploi et percevant uniquement le revenu de solidarité active à hauteur de 627,51 euros par mois avec un enfant à charge. Il propose de solder la dette par mensualités de 65 euros, ce qui est absorbable sur le délai légal de 24 mois.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [J] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [X], qui succombe à l’instance, sera donc condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [J] [X] sera condamné à payer à la SCI CV2D au titre des frais exposés non compris dans les dépens, la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur la demande de prise en charge des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécutionAux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, alinéa 1er, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En équité et afin de garantir l’exécution effective de la décision, Monsieur [J] [X] supportera la charge intégrale des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, ce en application des articles R.632-1 et R.631-4 du Code de la consommation, relevables d’office.

Sur l’exécution provisoireLa présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser à la SCI CV2D la somme de 2.621,21 euros au titre des travaux de remise en état du logement concernant les dégradations locatives subies ;

AUTORISE Monsieur [J] [X] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 65 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE la SCI CV2D du surplus de ses demandes ;

DIT que Monsieur [J] [X] supportera la charge intégrale des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, ce en application des articles R.632-1 et R.631-4 du Code de la consommation, relevables d’office ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser à la SCI CV2D la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge,