Min N° 24/00915

N° RG 24/02993 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTB7

Société HABITAT 77

C/

Mme [T] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [E]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 02 août 2022, ayant pris effet le 09 août 2022, la société HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, a donné à bail à Mme [T] [E] un logement situé [Adresse 2], logement n°26LAT0101, 1er étage, à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 249,45 euros outre un dépôt de garantie de 249 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, la société HABITAT 77 a fait signifier à Mme [T] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 419,64 euros, dont 3 268,83 euros au titre des loyers et charges d’août 2022 à mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la société HABITAT 77 a fait assigner Mme [T] [E] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de 3 737,52 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [E] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [T] [E], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [T] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;

— condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 09 octobre 2024, la société HABITAT 77, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 025,12 euros selon décompte arrêté au 01er octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Il indique s’opposer à tous délais de paiement en l’absence de reprise du paiement des loyers,précisant que la dette n’a cessé de croître depuis l’entrée de la locataire dans les lieux.

Mme [T] [E], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement, disant être prête à régler 70 euros en plus des loyers et charges courants pour apurer la dette. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 07 novembre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 juin 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La société HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 02 août 2022, du commandement de payer délivré le 05 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 01er octobre 2024, que la société HABITAT 77 rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 025,12 euros au 01er octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 150,81 euros le 02 juillet 2024. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative, la ramenant à un montant de 4 874,31.

Mme [T] [E], sera dès lors condamnée à payer à la société HABITAT 77 la somme de 4 874,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 02 août 2022 comporte, en page 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 05 avril 2024,la société HABITAT 77 a fait commandement à Mme [T] [E] de payer la somme de 3 268,83 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 06 juin 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le loyer courant du mois de septembre n’avait pas été réglé. Par ailleurs, aucun loyer courant n’a été réglé dans son intégralité depuis l’origine du bail.

Dans ces conditions, Mme [T] [E] échoue à démontrer la reprise du loyer courant à la date de l’audience et il convient de la débouter de sa demande en délais de paiement.

En l’absence de reprise du paiement du loyer intégral courant à la date de l’audience, elle sera également déboutée de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [T] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis le 06 juin 2024, il convient d’autoriser la société HABITAT 77 à procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [T] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 06 juin 2024 égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [E] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 05 avril 2024 et de l’assignation du 26 juin 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la société HABITAT 77 recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 août 2022 entre la société HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, d’une part, et Mme [T] [E], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], logement n°26LAT0101, 1er étage, à [Adresse 6]) sont réunies à la date du 06 juin 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE la société HABITAT 77, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à la société HABITAT 77 une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 06 juin 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à la société HABITAT 77 la somme de 4 874,31 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 01er octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

REJETTE la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [T] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 05 avril 2024 et de l’assignation du 26 juin 2024 ;

REJETTE la demande de la société HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION