Min N° 25/00791

N° RG 25/01850 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD53C

S.A. [Adresse 7]

C/

Mme [N] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM SEQENS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Copie délivrée

le :

à : Madame [N] [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2021, ayant pris effet le même jour, la S.A. SEQENS, a donné à bail à Mme [N] [G] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 554,61 euros, des provisions mensuelles sur charges de 214,41 euros, outre un dépôt de garantie de 554,61 euros.

Par contrat distinct du même jour, à effet au 15 juin 2021, la S.A. SEQENS a donné à bail à Mme [N] [G] un emplacement de stationnement no 416779 situé [Adresse 9], à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 20,13 euros, des provisions mensuelles sur charges de 4 euros, outre un dépôt de garantie de 20,13 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. SEQENS a, par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, fait signifier à Mme [N] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 095,54 euros, dont 1 007,99 euros au titre des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement de mars à décembre.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la S.A. SEQENS a fait assigner Mme [N] [G] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de résiliation des baux, d’expulsion, et de paiement.

Lors de cette audience, la S.A. SEQENS, représentée par son conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour et les actualise, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion des lieux loués de de Mme [N] [G] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou resserre de son propre choix, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues au frais, risques et périls de la partie expulsée ;

– condamner Mme [N] [G] à lui payer la somme en principal de 2 434,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse ;

– condamner Mme [N] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner Mme [N] [G] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025.

Elle précise que ses demandes résultent du manquement de la locataire à ses obligations, aussi bien s’agissant du règlement des loyers et charges que des troubles de voisinage qu’elle cause. Elle ajoute que le dernier loyer loyer a été réglé en mai 2025 mais dit s’opposer à tous délais de paiement.

Mme [N] [G], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette en réglant un total de 650 euros par mois, alors que son loyer restant à charge s’élevait à 517,50 euros en dernier lieu. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire. Elle ajoute que les troubles du voisinage évoqués sont dus au chien de son compagnon dont elle est aujourd’hui séparée et qui doit prochainement les récupérer. Elle souligne chercher une solution à cette situation, admettant qu’ils peuvent être bruyants.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025 prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. SEQENS justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de Mme [N] [G] par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 27 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 17 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. SEQENS justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 08 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. SEQENS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 15 juin 2021, le commandement de payer délivré le 13 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 04 juin 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 2 434,66 euros au 04 juin 2025, échéance de décembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire ainsi que les frais de procédure de commissaire de justice qui ne constituent pas des loyers.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’a été inclus dans cette somme des frais au titre de l’assurance locative (sept fois 2,90 euros). S’il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du preneur récupérable auprès de celui-ci, celle-ci n’est dû qu’après un délai un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, laquelle doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire. Or, en l’espèce, force est de constater que la S.A. SEQENS ne démontre pas l’envoi d’une telle mise en demeure. Dès lors, la somme de 20,30 euros sera déduite des sommes restant dues.

A également été intégrée à la dette locative une pénalité de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction, et ce à dix reprises. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 76,20 euros.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [N] [G] à payer à la S.A. SEQENS la somme de 2 338,16 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 007,99 euros à compter du 13 janvier 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, au titre de la dette locative arrêtée au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 juin 2021 comporte, en son article 12, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il en est de même s’agissant du bail portant sur l’emplacement de stationnement, en son article 6.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé entre les mêmes parties et se situe dans la même résidence que le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 13 janvier 2025, la S.A. SEQENS a fait commandement à Mme [N] [G] de payer la somme de 1 007,99 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et celui portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 14 mars 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le loyer courant, à savoir celui du mois de mai 2025 puisque le mois n’était pas terminé, a été réglé dans son intégralité. Ainsi, le dernier loyer courant réglé totalement l’a été pour l’échéance de mars 2024.

Mme [N] [G] déclare percevoir un salaire de 1 400 euros par mois. Elle vit seule et a trois enfants à charge. Le paiement de 650 euros par mois pour apurer engendrerait pour la locataire un taux d’effort de 46 %, lequel n’est pas tenable. Par ailleurs, force est de constater que si le loyer courant a été réglé dans son intégralité, tel n’avait pas été le cas depuis le mois de janvier 2025, étant à noter que depuis cette date, Mme [N] [G] n’a pas réglé de somme en plus de son loyer.

Dans ces conditions, elle ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative et elle sera déboutée de sa demande en délai de paiement et, pour les mêmes motifs, en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [N] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.A. SEQENS sera autorisée à faire procéder à son expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement, ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [N] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant des loyers augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [N] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. SEQENS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. SEQENS, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2021 entre la S.A. SEQENS, d’une part, et Mme [N] [G], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1], à [Localité 8], ainsi qu’un emplacement de stationnement no 416779 situé [Adresse 9], à [Localité 8], sont réunies à la date du 14 mars 2025, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [N] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.A. SEQENS, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer à la S.A. SEQENS, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer à la S.A. SEQENS la somme de 2 338,16 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et de l’emplacement de stationnement, arrêtée au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 007,99 euros à compter du 13 janvier 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [N] [G] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [N] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de la S.A. SEQENS au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION