— N° RG 24/03422 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTT2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 13 Janvier 2025

Minute n° 25/624

N° RG 24/03422 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTT2

le

CCC : dossier

FE :

Maître [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [9] [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet UNITIA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [V] [H]

RESIDENCE [8] sis [Adresse 3]

86)

[Localité 6]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 29 Avril 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, prorogé du 30 juin 2025, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

— N° RG 24/03422 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTT2

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [H] est copropriétaire des lots n° 141 et 159 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5].

À la date du 25 juin 2024, Monsieur [V] [H] a été mis en demeure par le syndicat des copropriétaires cabinet UNITA (ci-après le syndicat des copropriétaires) par lettre recommandée d’acquitter la somme de 7727,91 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 29 avril 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon acte d’huissier en date du 24 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, a fait assigner Monsieur [V] [H] devant la présente juridiction aux fins de le voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.379,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de 26 juin 2024, date de la mise en demeure et capitalisation des intérêts pour chaque année échue ;Condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1344, 92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de 26 juin 2024 et capitalisation de ces intérêts ;

Condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner au syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outres les dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice remis à étude, Monsieur [V] [H] n’a pas constitué avocat.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 30 juin 2025, prorogée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Avant l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut recouvrer des provisions, lesquelles sont exigibles dès lors que le budget de l’exercice concerné a bien été approuvé.

Il résulte par ailleurs de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire du défendeur ;Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé et fixé le montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours, outre les attestations de non-recours afférentes ;Les appels de charges de copropriété ;Le relevé de compte du défendeur à la date du 4 juillet 2024 ;La copie de la mise en demeure réceptionnée par le défendeur le 26 juin 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires et que les sommes mentionnées dans le décompte au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [V] [H].

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 6379,99 euros est certaine, liquide et exigible.

En conséquence, Monsieur [V] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6379,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 date de la mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement des frais suivants :

8 décembre 2020 – frais de mise en demeure – 30 euros ;6 juillet 2021 – constitution dossier huissier – 150 euros ; 14 juillet 2021 – frais de sommation de payer – 144,92 euros ;7 mars 2023 – frais mise en demeure – 168 euros ; 21 septembre 2023 – frais dossier contentieux – 150 euros ; 25 septembre 2023 – frais mise en demeure – 192 euros ; 18 octobre 2023 – dossier contentieux – 300 euros ; 26 juin 2024 – frais d’avocat – 150 euros ;

Soit, au total, 1284, 92 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats le contrat de syndic prenant effet du 25 juin 2024 au 24 juin 2027 et la mise en demeure du 25 juin 2024.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais facturés par le syndic en 2020, 2021 et 2023 à défaut de produire le contrat du syndic applicable au cours des ces années et de éléments attestant de la réalité de ces frais.

Concernant les frais du 26 juin 2024 de frais de remise de dossier à l’avocat de 150 euros, si le contrat du syndic est produit, aucun document justifiant de la réalité des frais exposés n’est produit comme une facture.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [H] à lui payer la somme de 1344,92 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir sur le paiement irrégulier de ses charges par Monsieur [V] [H] lui cause un préjudice en ce qu’il est contraint de faire l’avance de ces sommes ce qui met sa trésorerie en péril.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par Monsieur [V] [H] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité. Il importe de relever en outre que le demandeur n’a formé recours contre Monsieur [V] [H] qu’en juillet 2024 pour des charges anciennes datant de 2020 à 2022.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [H] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [H], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence des deux parcs sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le cabinet UNITIA, la somme de 6379,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 date de la mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence des deux parcs sis [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic le cabinet UNITIA de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [H] à lui payer la somme de 1344,92 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence des deux parcs sis [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic le cabinet UNITIA de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [H] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière

CONDAMNE Monsieur [V] [H] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence des deux parcs sis au [Adresse 5] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge