— N° RG 25/00058 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4C

Date : 19 Mars 2025

Affaire : N° RG 25/00058 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4C

N° de minute : 25/00144

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Florence DESCHAMPS + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Martin ISAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES ALLIES

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

Intervenant(s) volontaire(s) :

S.A. BANQUE CIC EST

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Martin ISAL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, substitué par Me , avocat au barreau de M^e Emilie ISAL-PICHAT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 19 Février 2025 ;

— N° RG 25/00058 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4C

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 5 octobre 2006, la S.C.I DES ALLIES (le bailleur) a donné à bail commercial aux consorts [F] & [T] ès qualités de futurs associés de LA SARL CORIANDRE des locaux situés [Adresse 1].

Suivant acte notarié en date du 28 octobre 2019, Monsieur [F] a cédé son fond de commerce à la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES (le preneur). Le bail a donc été transmis moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, pour une somme de 38 840 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 16 janvier 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au sein de la cession de fonds du 28 octobre 2019 relative au local commercial d’une surface de 87,50 mètres carrés en rez-de-chaussée et 62 mètres carrés au premier étage soit un total de superficie de 149,50 mètres carrés et la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 19 DECEMBRE 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ;

— Ordonner l’expulsion de la société SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 7] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner par provision, la société SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES à payer à la SCI DES ALLIES une somme de 42.190,96 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges arrêtés à la date du 18 décembre inclus à la veille du jour de la résiliation du bail, augmentée de la majoration contractuelle égale au taux d’intérêt légal majoré de quatre points, à compter de la date de signification du commandement de payer,

— Fixer à la somme de 2120 EUROS la provision mensuelle à valoir sur l’indemnité journalière d’occupation due par la société DEFENDERESSE à compter du 19 décembre 2024 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

— Condamner la société DEFENDERESSE à payer par provision à la LA SCI DES ALLIES une somme de 2120 EUROS TTC à valoir sur les indemnités d’occupation à compter du 19 décembre 2024 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

— Dire que dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ;

— Augmenter les indemnités d’occupation dues à compter de la date de résiliation du Bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées au Bail, TVA en sus ;

— Ordonner que la somme versée par la société SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la SCI DES ALLIES conformément au titre notarié.

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la SCI DES ALLIES aux frais, risques et périls de la société SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à la SOCIETE DEMANDERESSE.

— Condamner la société SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément lepouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;

— Rappeler que l’Ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la société SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES à payer à la SCI DES ALLIES une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société SAS RESTAURANT CHEZ LES FILLES aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du Greffe du Tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du Preneur ;

La procédure a été dénoncée à la BANQUE CIC EST, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025.

A l’audience du 19 février 2025, la S.C.I DES ALLIES a maintenu ses demandes.

Assignée à étude, la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I DES ALLIES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 38 840 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance ssans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

2 – Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I DES ALLIES, l’obligation de la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 45 407,06 euros, (déduction du dépôt de garantie) somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES, avec intérêts au taux légal à hauteur de 38 840 euros à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il est demandé par le bailleur que l’application d’intérêts moratoires au taux légal majoré de 4 points conformément aux dispositions contractuelles et à compter de la date de la signification du commandement de payer.

La majoration conventionnelle du taux d’intérêt moratoire étant susceptible de modération par le juge du fond, nonobstant les dispositions du contrat de bail, il y a lieu de faire application du taux d’intérêt légal dans les termes du dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 16 janvier 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

3 – Sur la demande relative à l’acquisition du dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

4 – Sur les mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024.

En considération de l’équité, la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES sera condamnée à payer à La S.C.I DES ALLIES la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 décembre 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES à payer à la S.C.I DES ALLIES la somme de 45 407,06 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 38 840 euros et à compter du 16 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter du 16 janvier 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie,

Condamnons la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024,

Condamnons la S.A.S RESTAURANT CHEZ LES FILLES à payer à la S.C.I DES ALLIES la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président