TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUMET-BOISSIN (PN760)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e WINTER (J0009)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/02752

N° Portalis 352J-W-B7H-CZGWV

N° MINUTE : 4

Assignation du :

07 Juin 2016

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Christine DUMET-BOISSIN de la S.E.L.A.R.L. DUMET-BOISSIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN760

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CANICALIN GEME (RCS de Paris 379 302 235)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Pascal WINTER de la S.E.L.A.R.L. CABINET MONTMARTRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0009

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/02752 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGWV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025 prorogé au 31 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 janvier 2006, la S.C. IMMOGEME a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. CANICALIN GEME des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée avec pièce et cave en sous-sol constituant le lot n°2 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2006 afin qu’y soit exercée une activité de toilettage pour chiens, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 6.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 600 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 24 juin 2011, la S.C. IMMOGEME a cédé la propriété des locaux donnés à bail à Monsieur [V] [Y].

Par lettre adressée par l’intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 15 novembre 2012, Monsieur [V] [Y] a indiqué à la S.A.R.L. CANICALIN GEME qu’en application de la clause d’indexation stipulée au contrat de bail commercial, le loyer devrait normalement être augmenté à la somme mensuelle de 652,82 euros à compter du 1er janvier 2013, mais que dans la mesure où ce montant représentait une augmentation de 30,60% par rapport à celui du loyer initial, le loyer serait révisé à la somme mensuelle de 850 euros hors taxes et hors charges sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce.

Par lettre recommandée en date du 6 décembre 2012, la S.A.R.L. CANICALIN GEME a contesté l’existence d’une clause d’échelle mobile stipulée au contrat de bail commercial, et donné son accord sur le loyer révisé d’un montant de 624,22 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2013.

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/02752 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGWV

Par lettres adressées par l’intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date des 20 décembre 2012, 17 janvier 2013 et 27 mars 2013, Monsieur [V] [Y] a maintenu sa position quant à l’existence d’une clause d’indexation insérée au contrat de bail commercial.

Par acte d’huissier en date du 4 juillet 2014, la S.A.R.L. CANICALIN GEME a fait signifier à la S.C. IMMOGEME une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2015.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 16 juillet 2015 réceptionnée le 20 juillet 2015, Monsieur [V] [Y] a notifié à la S.A.R.L. CANICALIN GEME un mémoire préalable comportant demande de fixation du montant du loyer du bail révisé à la somme annuelle (sic) de 900 euros hors taxes et hors charges, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 7 juin 2016, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en fixation du montant du loyer du bail révisé à la somme annuelle de 10.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2013.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 16/09975.

Constatant que les parties étaient en désaccord tant sur la validité de la demande de renouvellement du bail signifiée par la S.A.R.L. CANICALIN GEME à la S.C. IMMOGEME par acte d’huissier en date du 4 juillet 2014 que sur l’interprétation de la clause intitulée « Article 6 : INDEXATION » insérée au contrat de bail commercial, et relevant que ces contestations excédaient sa compétence, le juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire en date du 20 juillet 2017 : s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris ; et a renvoyé l’ensemble de la procédure devant la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris ayant compétence pour statuer sur le tout.

L’instance a été enrôlée devant la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris sous le numéro de répertoire général RG 17/11741.

Par ordonnance contradictoire en date du 11 septembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire du rôle du tribunal pour défaut de diligences des parties.

À la suite de la demande adressée par le conseil de Monsieur [V] [Y] par RPVA le 26 septembre 2019, l’affaire a été rétablie sous le numéro de répertoire général RG 19/11342.

Par jugement contradictoire en date du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment : dit que la clause intitulée « Article 6 : INDEXATION » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.C. IMMOGEME et la S.A.R.L. CANICALIN GEME constituait une clause d’échelle mobile ; déclaré irrégulière la demande de renouvellement du bail signifiée par la S.A.R.L. CANICALIN GEME à la S.C. IMMOGEME, et non à Monsieur [V] [Y], par acte d’huissier en date du 4 juillet 2014 ; constaté que faute de demande de renouvellement régulière, le contrat de bail commercial en date du 20 janvier 2006 s’était prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2015 ; débouté la S.A.R.L. CANICALIN GEME de sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015 ; déclaré Monsieur [V] [Y] recevable en sa demande de fixation du montant du loyer du bail révisé à compter du 1er janvier 2013 ; fixé le loyer du bail révisé à compter du 1er janvier 2013 au montant de la valeur locative ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [W] [X] avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2013 ; fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer en cours, outre les charges locatives ; et réservé les autres demandes.

L’expert judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 27 octobre 2020, a adressé un pré-rapport aux parties le 15 janvier 2021, et a déposé son rapport définitif le 25 février 2021, estimant la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 8.600 euros hors taxes et hors charges au 1er janvier 2013.

Par ordonnance contradictoire en date du 11 octobre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire du rôle du tribunal pour défaut de diligences des parties.

À la suite de la notification et de la remise au greffe des conclusions de Monsieur [V] [Y] par RPVA le 21 février 2023, l’affaire a été rétablie sous le numéro de répertoire général RG 23/02752.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 février 2023, Monsieur [V] [Y] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-39 du code de commerce, de :

– fixer le montant du loyer du contrat de bail révisé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.931 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner la S.A.R.L. CANICALIN GEME à lui payer les intérêts de droit au taux légal sur les loyers révisés à compter du 1er janvier 2013 ;

– condamner la S.A.R.L. CANICALIN GEME à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. CANICALIN GEME aux dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, Monsieur [V] [Y] fait valoir que la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 480 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 20,69 m², et non de 18 m² comme retenu à tort par l’expert judiciaire, le prix du bail révisé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 9.931 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 mars 2019, la S.A.R.L. CANICALIN GEME sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de :

– à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 6.720 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2015 correspondant au montant de la valeur locative ;

– à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 7.663 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2015 ;

– à titre infiniment subsidiaire, dans le cas où le montant du loyer fixé serait supérieur à celui du loyer actuel, dire que la variation de loyer qui découle de la révision ou du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

– en tout état de cause, condamner Monsieur [V] [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [V] [Y] aux dépens.

La S.A.R.L. CANICALIN GEME n’a pas conclu postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, ses demandes de fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2015 ayant d’ores et déjà été rejetées par le précédent jugement mixte en date du 28 mai 2020, lequel est revêtu de l’autorité de la chose jugée au principal sur ce point, conformément aux dispositions de l’article 480 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 février 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, puis prorogée au 31 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de relever que nonobstant que la présente juridiction ait, dans son précédent jugement mixte en date du 28 mai 2020, expressément souligné « que si l’action en fixation du prix révisé au 1er janvier 2013 est manifestement prescrite, le premier acte interruptif de prescription de cette action étant la notification d’un mémoire en demande le 20 juillet 2015, soit plus de deux ans après la date de révision, le tribunal ne peut soulever d’office cette prescription en vertu de l’article 125 du code de procédure civile » (page 5 du jugement), en application des dispositions de l’article 2247 du code civil selon lesquelles les juges ne peuvent pas suppléer d’office le moyen résultant de la prescription, la S.A.R.L. CANICALIN GEME n’a cependant pas jugé utile de soulever une quelconque fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action exercée à son encontre.

Sur l’action en fixation du loyer révisé

Sur les règles de fixation du loyer révisé en présence d’une clause d’indexation

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-20 dudit code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/02752 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGWV

Selon les dispositions du troisième alinéa de l’article L. 145-38 de ce code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 47 de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie entrée en vigueur le 6 août 2008, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

D’après les dispositions de l’article L. 145-39 ancien du code susvisé, en outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Le premier alinéa de l’article R. 145-22 du code susmentionné dispose quant à lui que le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’en présence d’une clause d’indexation, ou clause d’échelle mobile, stipulée au contrat de bail commercial, et dans le cas d’une variation indiciaire conduisant à une augmentation ou à une diminution du loyer de plus de 25% depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire de celui-ci, alors le loyer révisé doit être fixé au montant de la valeur locative sans plancher ni plafond (Civ. 3, 15 janvier 1992 : pourvoi n°90-15876 ; Civ. 3, 6 janvier 1993 : pourvoi n°91-13182 ; Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-20802 ; Civ. 3, 18 mai 1994 : pourvoi n°92-19309 ; Civ. 3, 20 juillet 1994 : pourvoi n°93-10657 ; Civ. 3, 3 novembre 2016: pourvoi n°15-17905 ; Civ. 3, 17 mai 2018 : pourvoi n°17-15146).

En l’espèce, dans son précédent jugement mixte en date du 28 mai 2020, la présente juridiction : dans sa motivation, a relevé qu’ « au 1er janvier 2013, le loyer indexé par application de la clause d’échelle mobile figurant au bail s’élève à la somme annuelle de 7.833,96 euros. Il a ainsi augmenté de 30,56% depuis la dernière fixation amiable du loyer […]. M. [Y] est donc recevable à voir fixer le prix au 1er janvier 2013 à la valeur locative » ; et dans son dispositif, a « dit que le prix du bail révisé au 1er janvier 2013 doit être fixé à la valeur locative » (pages 5 et 6 du jugement) ; étant observé que ce jugement est revêtu de l’autorité de la chose jugée sur ces points.

En conséquence, il convient de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er janvier 2013.

Sur les caractéristiques des locaux

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 25 février 2021 que les locaux donnés à bail : dépendent d’un immeuble ancien de sept étages à façade en pierre de taille et briquettes et avec toiture en zinc ; jouissent d’une bonne visibilité avec un linéaire de façade d’environ 3 mètres ; et sont en assez bon état d’entretien apparent, avec sol carrelé, murs peints ou carrelés, éclairage encastré, et maçonnerie brute et poutres métalliques apparentes s’agissant de la cave (pièce n°30 en demande, pages 8, 9 et 13).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 31,04 m², et retient qu’ils sont divisés en quatre zones, à savoir : une première zone de vente d’une surface utile et d’une surface pondérée de 11,33 m² ; une deuxième zone de vente d’une surface utile de 4,73 m² et d’une surface pondérée de 3,78 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,80 ; une salle avec sanitaires en sous-sol d’une surface utile de 10,88 m² et d’une surface pondérée de 2,18 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,20 ; et la cave en sous-sol d’une surface utile de 4,10 m² et d’une surface pondérée de 0,62 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,15 ; soit une surface pondérée totale de 17,91 m² (pièce n°30 en demande, page 14).

Si le bailleur allègue que les deux zones de vente présenteraient une surface utile respectivement de 11,91 m² et de 4,76 m², en versant aux débats un plan prétendument établi par un dénommé Monsieur [G] (pièce n°29 en demande, annexe 1), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, ledit plan n’étant ni daté, ni signé, et n’identifiant pas son auteur, étant au surplus observé qu’au contraire, les surfaces utiles retenues par l’expert judiciaire sont conformes à l’attestation de surface rédigée par Monsieur [D] [F] de la S.A.S. ALLO DIAGNOSTIC, diagnostiqueur, en date du 30 septembre 2010 faisant état d’une surface en rez-de-chaussée de 16,06 m² (soit : 11,33 + 4,73 : pièce n°4 en demande), et étant précisé que ledit expert a répondu à cette objection, soulignant que « les surfaces utiles auxquelles nous aboutissons sont conformes à celles dressées par le Cabinet ALLO DIAGNOSTIC, professionnel de la mesure. J’ai interrogé les parties et notamment le bailleur sur l’opportunité d’avoir à réaliser un relevé par Géomètre-Expert par courriel du 15 février 2021. Par retour de mail, le conseil de Monsieur [Y] m’interrogeait sur la nécessité d’avoir recours à un Géomètre-Expert dès lors que les plans ont été établis par un architecte. Il lui a été répondu par courriel du 15 février (dont copie à la partie adverse) qu’il était nécessaire, si Monsieur [Y] contestait les surfaces, d’avoir recours aux services d’un Géomètre-Expert, seul habilité à attester d’une superficie non contestable. J’ai invité Monsieur [Y] à me fixer rapidement sur ce point. Ce courriel est demeuré sans réponse » (pièce n°30 en demande, pages 17 et 18).

De même, si le demandeur conteste le coefficient de pondération de 0,20 appliqué au sous-sol par l’expert, souhaitant lui substituer un coefficient plus élevé de 0,40, il y a lieu de souligner que l’expert judiciaire a, là encore, répondu à cette protestation en indiquant que l’ « on se trouve ici en présence d’un sous-sol : – composé d’une pièce à usage d’annexe sommairement aménagée d’une baignoire et d’un bloc sanitaire de fait non accessible à la clientèle puisque destinée au traitement des animaux ; – de très faible hauteur (2,13 mètres sous plafond) ; – relié par un escalier droit pentu et de faible largeur (70 centimètres) excluant ainsi d’y faire descendre la clientèle. Ceci justifie de retenir le coefficient de 0,20 applicable aux annexes reliées et aménagées, conformément à la Charte de l’Expertise » (pièce n°30 en demande, pages 17 et 18).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 17,91 m2.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des vingt-trois références issues de son observation du marché constituées de cinq fixations judiciaires, de quatorze renouvellements amiables et de quatre locations nouvelles, et tenant compte notamment de l’implantation des locaux en secteur résidentiel dense et favorisé à commercialité de simple proximité, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 480 euros par mètre carré pondéré (pièce n°30 en demande, pages 15 et 16), lequel n’est contesté par aucune des parties, le bailleur mentionnant expressément dans ses écritures « que le concluant est d’accord avec la valeur locative de 480 € retenue par l’expertise » (page 6 de ses dernières conclusions), et l’expert relevant que « la locataire ne critique pas le prix unitaire si ce n’est pour souligner qu’il s’inscrit dans la fourchette haute des éléments de comparaison locatifs, ce qui est justifié par le format des locaux » (pièce n°30 en demande, page 17).

Dès lors, la valeur locative unitaire évaluée par l’expert judiciaire au montant de 480 euros par mètre carré pondéré apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire des locaux donnés à bail à la somme de 480 euros par mètre carré pondéré.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail révisé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux donnés à bail de 17,91 m², et compte tenu de la valeur locative unitaire statutaire de 480 euros par mètre carré pondéré, la valeur locative des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : 480 x 17,91 = 8.596,80 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail révisé à la somme annuelle de 8.596,80 euros.

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1155 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.

Il y a lieu de rappeler que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail révisé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la preneuse a payé, depuis le 1er janvier 2013 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail révisé, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail révisé et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté au 7 juin 2016, date de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. CANICALIN GEME à payer à Monsieur [V] [Y] le montant des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail révisé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2013 d’autre part, à compter du 7 juin 2016 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur la demande reconventionnelle de lissage du loyer du bail révisé

D’après les dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’article 11 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises publiée au journal officiel de la République française n°140 du 19 juin 2014, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En outre, conformément aux dispositions du II de l’article 21 de la loi susvisée, les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le lissage prévu à l’article L. 145-39 nouveau du code de commerce est applicable aux contrats de baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats : que le contrat de bail commercial litigieux a été renouvelé en dernier lieu par acte sous signature privée en date du 20 janvier 2006 pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2006 (pièce n°1 en demande) ; et que dans son précédent jugement mixte en date du 28 mai 2020, la présente juridiction a, dans son dispositif, « dit que le bail conclu le 20 janvier 2006 se poursuit par tacite prolongation depuis le 1er janvier 2015, faute de demande régulière en renouvellement » (page 6 du jugement), lequel jugement est revêtu de l’autorité de la chose jugée au principal sur ce point.

Dès lors, s’agissant d’un contrat de bail renouvelé antérieurement au 1er septembre 2014, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à la demande reconventionnelle de lissage du loyer.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. CANICALIN GEME de sa demande reconventionnelle de lissage du loyer du bail révisé.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. CANICALIN GEME, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [V] [Y] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, en vertu des dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer révisé du contrat de bail commercial liant Monsieur [V] [Y] à la S.A.R.L. CANICALIN GEME à la somme annuelle de 8.596,80 euros (HUIT MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-SEIZE euros et QUATRE-VINGTS centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2013,

CONDAMNE la S.A.R.L. CANICALIN GEME à payer à Monsieur [V] [Y] le montant des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail révisé fixé aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2013d’autre part, à compter du 7 juin 2016 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. CANICALIN GEME de sa demande reconventionnelle de lissage du loyer du bail révisé,

DÉBOUTE la S.A.R.L. CANICALIN GEME de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. CANICALIN GEME à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. CANICALIN GEME aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 31 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM