— N° RG 25/00082 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2GW

Date : 21 Mai 2025

Affaire : N° RG 25/00082 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2GW

N° de minute : 25/00248

Formule Exécutoire délivrée

le : 23-05-2025

à : M^e Thierry BENAROUSSE + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 23-05-2025

à : M^e Valérie VIEIRA + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [T]

Madame [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Ingrid JOLET, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

M^e Valérie VIEIRA, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

DEFENDERESSES

SCCV BONHOMMES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Hannah BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U. REALITES MAITRISE D’OUVRAGE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Hannah BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 16 Avril 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant un contrat de vente en l’état futur d’achèvement Monsieur [X] [T] et Madame [W] [T] ont acquis, dans le cadre du programme de construction dénommé « Domaine des [Localité 6] », une maison à usage d’habitation portant le numéro 18 (M18) édifié sur un terrain situé à [Localité 5] (77), ainsi que deux places de stationnement portant les numéros 127 et 122, pour une somme de 399.000 euros TTC. Aux termes dudit contrat, la livraison du bien était annoncé, à titre prévisionnel, au 3ème trimestre 2022 et livré au plus tard trente jours calendaires suivant l’achèvement des travaux.

— N° RG 25/00082 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2GW

La S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE est intervenue en qualité de maître d’oeuvre dans l’acte de construction.

Suivant ordonnance rendue par le juge des référés du siège de céans le 19 octobre 2022, Monsieur [S] [O] a été désigné en qualité d’expert au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile à l’issue d’une assignation délivrée par la S.C.C.V BONHOMMES;

Les opérations d’expertises sont en cours.

Suivant courrier en date du 2 juillet 2024, la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE adressait aux époux [T] le solde débiteur concernant l’opération de construction à hauteur de 219 450.00 euros TTC.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date des 21 mars et 5 juillet 2024, Monsieur [X] [T] et Madame [W] [T] mettaient en demeure, par le biais de leur conseil, la S.C.C.V BONHOMMES et la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE d’avoir à justifier les causes légitimes de suspension du délai d’achèvement et de la livraison de la construction.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 juillet 2024, la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE répondait que les époux [T] étaient débiteurs de plusieurs appels de fonds et que le retard de livraison était expliqué par des causes légitimes conformes aux dispositions contractuelles de l’acte de vente.

Par courrier en date du 11 décembre 2024, la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE informait de la livraison prévisionnelle postérieure au premier trimestre 2025 et expliquait ce retard par la crise immobilière subie.

Par jugement du tribunal de commerce de Nantes le 5 février 2025, la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE a été placée en redressement judiciaire.

Par courrier en date du 7 mars 2025, la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE fixait aux époux [T] une date de rendez-vous en visioconférence au 8 avril 2025 afin de partager autour de la question de la date prévisionnelle de la livraison de leur maison.

Arguant de l’absence de livraison et de date prévisionnelle à ce jour, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, Monsieur [X] [T] et Madame [W] [T] ont fait délivrer une assignation à comparaître à la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et à la S.C.C.V BONHOMMES devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des articles L261-1 du code de la construction et de l’habitation, 1611 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :

— Ordonner à la société SCCV BONHOMMES et à la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE de livrer le bien immobilier dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente assignation, sous astreinte de 500 € par jour de retard.

— Condamner solidairement la société SCCV BONHOMMES et la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE à verser à Monsieur et Madame [T] une provision de 63 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi en raison du retard de livraison.

— Condamner solidairement la société SCCV BONHOMMES et la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE aux entiers dépens, y compris les frais irrépétibles d’instance, qu’ils estiment à la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils ont maintenu leur demandes à l’audience du 16 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant qu’à ce jour le bien n’a toujours pas été livré et que les constructeurs n’opposent aucune cause légitime au retard de livraison. Ils justifient en outre d’un préjudice financier lié audit retard notamment au cumul et pertes de revenus locatifs et charges financières accrues.

La S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et la S.C.C.V BONHOMMES, valablement représentées, ont sollicité du juge des référés, au visa des dispositions l’article 9 du code de procédure civile, de :

— Débouter Monsieur [X] [T] et Madame [W] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions compte tenu de l’existence de contestations sérieuses :

o La société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE est en redressement judiciaire

depuis le 5 février 2025

o Le délai de report de livraison est justifié

o La SCCV BONHOMMES n’a commis aucune faute

o la SCCV BONHOMMES n’est pas responsable du retard de livraison

o L’indemnisation réclamée n’est pas démontrée

o L’urgence et l’évidence requises en référé ne sont pas caractérisées

— Rejeter la réclamation subsidiaire de Monsieur [X] [T] et Madame [W] [T] tendant à voir renvoyer l’affaire au fond

— Condamner Monsieur [X] [T] et Madame [W] [T] à payer à la SCCV BONHOMMES une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction faite au profit de M^e Thierry BENAROUSSE.

La S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et la S.C.C.V BONHOMMES font valoir d’une part, que la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE a été placée en redressement judiciaire et que les demandes dirigées à son encontre sont donc irrecevables car l’instance est interrompue à son égard.

Sur le retard dans la livraison, elles expliquent que ce retard se justifient pas des causes légitimes tenant notamment à la résiliation du marché de l’entreprise HABITAT DE France et recherche d’une nouvelle entreprise, aux retards dans les travaux de raccordement réalisés par l’aménageur du fait de l’expertise judiciaire en cours, aux intempéries, l’arrêt de fabrication des tuiles et la fermeture de l’usine d’approvisionnement, le placement en procédure collective du maître d’œuvre d’exécution et de l’entreprise en charge des structures bois et menuiseries, les retards de paiement des consorts [T]. Enfin, elles sollicitent du juge des référés de débouter consorts [T] de leurs demandes indemnitaires en l’absence d’élément les justifiant.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le placement en redressement judiciaire de la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et les demandes émises à son encontre

Il appert des pièces de la procédure que la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE a été placée en redressement judiciaire suivant jugement rendu par le tribunal de commerce de Nantes le 05 février 2025. A cet effet, elle plaide que l’instance est interrompue à son égard.

Il est constant qu’un jugement d’ouverture d’une procédure collective dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur a pour conséquence l’interruption d’instance à l’égard de la partie envers laquelle elle est dirigée (Cass, Com, 14 septembre 2022 n°21-12.235).

Il ressort de l’annonce du bulletin officiel des annonces civiles et commerciales annexé au journal officiel de la République Française produite par les défenderesses (pièce n°15) que le jugement prononcé par le tribunal de commerce de Nantes a désigné un administrateur judiciaire SELARL AJ UP prise en la personne de Maître [P] et [K] ainsi qu’un mandataire judiciaire prise en la personne de Maître [L] de la SELARL [L] MJ-O.

Il résulte dès lors de ce qui précède que l’instance à l’égard de la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE est interrompue.

2 – Sur la demande principale en livraison du bien

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…), peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du même code ajoute que « le président du tribunal judiciaire (…) peuvent oujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Une contestation sérieuse survient lorsqu’un moyen de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 1601-1 du même code dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’ achèvement.

Aux termes des dispositions combinées des articles 6 et 9 du code de procédure civile à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Pour s’opposer à la demande de condamnation à achever les travaux de construction sous astreinte, la SCCV BONHOMMES fait notamment état de cause légitimes tenants notamment à la résiliation du marché de l’entreprise HABITAT DE France et recherche d’une nouvelle entreprise, aux retards dans les travaux de raccordement réalisés par l’aménageur du fait de l’expertise judiciaire en cours, aux intempéries, l’arrêt de fabrication des tuiles et la fermeture de l’usine d’approvisionnement, le placement en procédure collective du maître d’œuvre d’exécution et de l’entreprise en charge des structures bois et menuiseries, les retards de paiement des consorts [T].

En l’espèce, la méconnaissance de l’obligation invoquée par les époux [T] se heurte à une contestation sérieuse.

En effet, si la SCCV BONHOMMES s’était bien engagée à livrer le bien immobilier vendu le 30 octobre 2022 au plus tard, il demeure que ce délai a été convenu, en application de l’article 25.4.1 de l’acte notarié précité “sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison”. L’article suivant énonçait ensuite une liste de causes légitimes de suspension des délais parmi lesquelles “les jours d’intempéries”, “la mise en redressement judiciaire, en liquidation judiciaire ou en faillite de l’une ou l’autre des entreprises travaillant sur le chantier ou en assurant l’approvisionnement”, “le retard provenant de la défaillance d’une entreprise”, “les retards entraînés par la recherche de la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci”, “la résiliation d’un marché de travaux dû à la faute d’une entreprise”, “les retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard”, “un sinistre sur le chantier entraînant l’intervention d’un expert judiciaire et/ou une interruption temporaire de travaux”.

Or, la SCCV BONHOMMES expose que le marché de l’entreprise HABITAT DE France a été résilié, ce dont les époux [T] ont été prévenus par courrier du 9 février 2023, de même que s’agissant des 44 jours d’intempéries ayant affecté le chantier. La problématique des causes légitimes de suspension des délais figurant dans le contrat procède d’un débat au fond que le juge des référés ne saurait trancher sans statuer sur une contestation sérieuse.

Pour cette raison, il n’y a lieu à référé sur la demande de livraison du bien sous astreinte.

3 – Sur les préjudices subis

Monsieur [X] [T] et Madame [W] [T] sollicitent en outre du juge des référés de condamner solidairement la société SCCV BONHOMMES et la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE à verser à Monsieur et Madame [T] une provision de 63 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi en raison du retard de livraison.

Il est acté que l’instance est interrompue à l’égard de la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et que la demande ne saurait dès lors subsister qu’à l’égard de la S.C.C.V BONHOMMES.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [X] [T] et Madame [W] [T] font état de :

— d’échéances de crédit pour la maison en construction s’élevant à 1 575,79 € par mois ;

— d’échéances de crédit pour l’appartement actuel à savoir des remboursements de crédit de 388 € par mois ;

— des pertes de revenus locatifs à savoir que les loyers générés par l’appartement de [Localité 7], estimés à 1 300 € par mois par l’agence Century 21, devaient financer une partie du nouveau prêt et les mensualités du crédit foncier ;

— de charges financières cumulées, à savoir que Monsieur et Madame [T] se retrouvent à rembourser 1 652,18 € d’échéances pour le nouveau projet (crédit + assurance) et 388 € pour le remboursement du prêt de leur appartement actuel, soit un total de 2 040,18 € par mois ;

— de la location d’un box pour le stockage, à savoir que depuis le 19 mai 2021, Monsieur et Madame [T] louent un box pour stocker leurs meubles et leur cuisine, pour un loyer de 299 € par mois, avec une estimation en cas de livraison en décembre 2025, le montant des dépenses s’évalue à 16 445 € ;

— d’une perte de superficie, à savoir que le promoteur a annoncé à Monsieur et Madame [T] une perte de superficie de 1,60 m², estimée à 8 000 €.

La S.C.C.V BONHOMMES s’oppose aux demandes indemnitaires plaidant l’absence d’éléments justificatifs en ce sens. Elle invoque également un retard dans les travaux de raccordement réalisés par l’aménageur du fait de l’expertise judiciaire en cours. Elle ajoute que la construction de l’ensemble immobilier sous maîtrise d’ouvrage de la SCCV BONHOMMES est scindée en deux phases, la première phase, composée que de maisons, a été livrée le 28 février 2024, et la livraison de la deuxième phase, composée de 5 maisons et 7 collectifs, est conditionnée à l’issue de l’expertise judiciaire en cours. Elle précise que la construction des 5 maisons ne peut pas être désolidarisée de celle des bâtiments collectifs du fait des voiries, réseaux et raccordements communs, tout en soulignant que les travaux d’infrastructures secondaires de desserte sont à la charge de l’aménageur EPAFRANCE.

En l’espèce, il sera retenu que les causes alléguées par la SCCV BONHOMMES pour expliquer le très important retard de livraison ne peuvent être retenues sans examen au fond, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Des contestations sérieuses s’opposent donc aux provisions réclamées par les époux [T].

4 – Sur le renvoi au fond

Le premier alinéa de l’article 837 du code de procédure civile dispose que « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction ».

En l’espèce, la condition d’urgence requise pour la mise en oeuvre des dispositions sus énoncées n’est pas satisfaite. La demande de renvoi au fond sera rejetée.

5 – Sur les mesures de fin de jugement

Il y a lieu de rejeter les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [T] seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Disons que l’instance est interrompue à l’égard de la S.A.S SOCIETE REALITES MAITRISE D’OUVRAGE

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de livraison du bien immobilier sous astreinte,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des préjudices subis,

Rejetons la demande de renvoi au fond,

Rejetons les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [W] [T] et Monsieur [X] [T] aux dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,