RÉFÉRÉ

Min N° 25/00353

N° RG 25/00395 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6JW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Madame [H] [S] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [X]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 mars 2024, la SEM Pays de [Localité 7] Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [C] [X] portant sur des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 8] pour un loyer mensuel initial de 446,03 euros outre 79,41 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la SEM du Pays de [Localité 7] Habitat a fait signifier à M. [C] [X] un commandement de payer la somme principale de 1 576,32 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée reçue le 16 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SEM Pays de Meaux Habitat a fait assigner M. [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner son expulsion ;

— condamner M. [C] [X] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2 735,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mars 2025 ;

— condamner M. [C] [X] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner M. [C] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [C] [X] à lui payer la somme de 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 15 avril 2025.

Appelée à l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande de la SEM du Pays de [Localité 7] Habitat et dans l’intérêt du défendeur dans l’attente de la réception d’une aide financière suite à une démarche engagée par une assistante sociale.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SEM Pays de [Localité 7] Habitat, représentée par Mme [H] [S], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 366,02 euros arrêtée au 23 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse. Elle accepte l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire. Elle précise que ce dernier a obtenu un FSL maintien, ce qui a permis le versement d’une somme de 2 251,43 euros en apurement de la dette le 20 octobre 2025.

M. [C] [X] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique percevoir la somme de 1 500 euros en moyenne par mois grâce à ses missions d’intérim. Concernant ses charges, il affirme régler un crédit dont la mensualité est de 75 euros, contracté pour l’achat d’un téléphone.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

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Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM Pays de [Localité 7] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, cette clause figure également dans le contrat de bail (article 7).

Or, la SEM du Pays de [Localité 7] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 29 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat faisant injonction au locataire de procéder au règlement des sommes dues, pour un montant de 1 576,32 euros, dans un délai de deux mois au risque de se voir opposer la résiliation du bail.

Au regard de la contradiction entre le délai mentionné au bail et celui rappelé dans le corps du commandement de payer, il convient de retenir le délai de deux mois, plus favorable au locataire, et qui lui fut rappelé avec évidence lors de la délivrance de l’acte.

L’historique de compte démontre que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa délivrance, aucun versement n’ayant été effectué par M. [C] [X].

En conséquence, la clause résolutoire est réputée acquise au 30 décembre 2024.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM Pays de [Localité 7] Habitat produit un décompte démontrant que M. [C] [X] reste à lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 366,02 euros, à la date du 23 octobre 2025 (échéance du mois de septembre incluse).

M. [C] [X] reconnaît le principe et le montant de la dette à l’audience.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] [X] à payer à la SEM Pays de [Localité 7] Habitat, à titre de provision, la somme de 366,02 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 23 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

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Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [C] [X] sollicite un délai de paiement pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

Il déclare percevoir chaque mois entre 1400 et 1600 euros au titre de son travail. Concernant ses charges, il indique régler mensuellement la somme de 75 euros en remboursement d’un crédit contracté pour l’achat de son téléphone.

Selon le diagnostic social et financier reçu au greffe, M. [C] [X] bénéficie par ailleurs d’une mesure d’accompagnement social lié au logement depuis le 1er avril 2025. La dette s’explique par la diminution des droits perçus au titre de l’allocation de retour à l’emploi. Suite à ces difficultés financière, M. [C] [M] a réalisé via France travail une formation pour être chauffeur poids lourd. Depuis, il a repris le travail grâce à la réalisation de missions en intérim.

Lors de sa comparution à l’audience, M. [C] [M] a confirmé ce retour à l’emploi établissant qu’il est ainsi en situation de régler la dette au sens de l’article 24 VI précité.

Cela ressort également de la lecture du décompte produit aux débats, le loyer courant étant réglé par le locataire depuis le mois de mars 2025.

Les conditions légales étant réunies, et compte tenu également de l’accord du bailleur et du montant résiduel de l’arriéré dû, il convient d’autoriser M. [C] [X] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient donc de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou de la mensualité de remboursement de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de M. [C] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SEM du Pays de [Localité 7] Habitat formée à ce titre sera donc rejetée.

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PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM Pays de [Localité 7] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2024 entre la SEM Pays de [Localité 7] Habitat, d’une part, et M. [C] [X], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4], à [Localité 8] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [C] [X] à payer à la SEM Pays de [Localité 7] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 366,02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse ;

AUTORISONS M. [C] [X] à s’acquitter de la dette en huit fois en procédant à 8versements mensuels de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [C] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [C] [X] à payer à la SEM du Pays de [Localité 7] Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [C] [X] aux dépens ;

REJETONS la demande de la SEM du Pays de [Localité 7] Habitat formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La juge,

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