— N° RG 24/01000 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJH

Date : 04 Juin 2025

Affaire : N° RG 24/01000 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJH

N° de minute : 25/00275

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 05-06-2025

à : M^e Olivier AUMONT + dossier

M^e Thierry MONEYRON + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. SU IMMO [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS TRUST TOWER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry MONEYRON, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 30 Avril 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 21 mars 2023, la société civile immobilière SU IMMO [Localité 7] (le bailleur) a donné à bail commercial à la société TRUST TOWER (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], comprenant un local situé au premier étage de 210 m² environ, destiné à accueillir du public (bar Lounge, événementiel, séminaires, cocktail d’entreprise avec petite restauration d’accompagnement et débits de boissons) moyennant un loyer annuel de 30 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. Il était prévu une franchise de loyer de trois mois à compter du 21 mars 2023 pour compenser les travaux de rénovation et d’embellissement du local loué.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, pour une somme de 60 066,20 euros (déduction faite du coût de l’acte) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024.

— N° RG 24/01000 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJH

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, la société civile immobilière SU IMMO [Localité 7] a, par acte d’huissier du 21 novembre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de voir :

“- constater la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties à compter du 2 novembre 2024,

— condamner la société TRUST POWER à payer à payer à la SCI SU IMMO [Localité 7] la somme provisionnelle de 60 066,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 2 octobre 2024 pour la somme de 60 066,20 euros,

— condamner la société TRUST POWER à payer à la SCI SU IMMO [Localité 7] une indemnité provisionnelle fixée au dernier loyer contractuel majoré contractuellement de 50% des charges en sus à compter de la résiliation et jusqu’à libération complète et effective des lieux en ce compris la remise des clés,

— ordonner l’expulsion sans délai de la société TRUST POWER ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la SCI SU IMMO [Localité 7] à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— subsidiairement, si le juge des référés devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement auxquels la bailleresse s’oppose, à la société SAS TRUST POWER, à supposer que cette dernière puisse se prévaloir de la qualité de débiteur malheureux et de bonne foi, la SCI SU IMMO [Localité 7] demande que :

— faute pour la SAS TRUST POWER de payer à la bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants une seule des mensualités et sans mise en demeure préalable

* le tout deviendra immédiatement exigible

* la clause résolutoire sera acquise

* il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société TRUST TOWER et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier en charge de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ce conformément à ce que prévoient les dispositions de code des procédures civiles d’exécution,

— une indemnité provisionnelle au dernier loyer majorée contractuellement de 25% augmenté des charges sera mise à sa charge en cas de maintien dans les lieux jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— condamner la société TRUST TOWER au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le cas échéant de la dénonciation de la présente procédure aux créanciers inscrits. “

Sur réouverture des débats par mention au dossier ordonnée le 05 février 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2025 puis renvoyée à l’audience du 30 avril 2025.

Suivant conclusions en réponse régularisées par RPVA le 20 mars 2025 et soutenues oralement à l’ audience du 30 avril 2025, la S.A.S TRUST TOWER demande au juge des référés, sur le fondement des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1104, 1217, 1219, 1343-5, 1719, 1741 et 1961 du code civil, L145-41 du code du commerce de :

A titre principal :

— Vu l’absence d’urgence et la contestation sérieuse de l’action engagée, DECLARER irrecevable les demandes, fins et conclusions de la SCI SU IMMO [Localité 7] ;

Pour tous les motifs ci-dessus exposés, la SCI SU IMMO [Localité 7] devra purement et simplement être déboutée de ses demandes, fins et conclusions qui ne relèvent pas de la compétence du Juge des Référés, qui demeure le juge de l’Evidence.

— INVITER la SCI SU IMMO [Localité 7] à mieux se pourvoir au fond ;

— DEBOUTER la SCI SU IMMO [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes ;

Et à titre reconventionnel :

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée à la SAS TRUST TOWER le 02 octobre 2024 ;

— JUGER que la SAS TRUST TOWER pouvait suspendre le paiement des loyers, charges et accessoires au titre du solde du loyer du 2ème trimestre 2023, du loyer du 3ème trimestre 2023, du solde du loyer du 4ème trimestre 2023, du 1er trimestre 2024, du 2ème trimestre 2024, du 3ème trimestre 2024 et du 4ème trimestre 2024 ;

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la réduction du loyer et sa fixation à hauteur de 200 € mensuel compte tenu de l’impossibilité de jouir du bien loué, jusqu’à la livraison du bien immobilier conforme à sa destination ;

A titre infiniment subsidiaire :

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée à la SAS TRUST TOWER le 02 octobre 2024 ;

— AUTORISER la SAS TRUST TOWER à verser les sommes dues à la SCI SU IMMO [Localité 7], au titre des loyers, charges et accessoires contractuels, sur un compte séquestre intitulé « CARPA SEQUESTRE JUDICIAIRE du Barreau de Meaux » ouvert à cet effet ;

— JUGER que les sommes séquestrées seront libérées dès lors que la SAS TRUST POWER sera en mesure de jouir paisiblement du bien ;

— ACCORDER à la SAS TRUST TOWER les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du montant des loyers, charges et accessoires mis à sa charge :

o 23 mensualités de 2.500 euros,

o Le solde en une dernière mensualité.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCI SU IMMO [Localité 7] à rembourser à la SAS TRUST TOWER les frais engagés au titre des travaux effectués dans les parties communes pour un montant de 2.320 € ;

— CONDAMNER la SCI SU IMMO [Localité 7] à verser à la SAS TRUST POWER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la SCI SU IMMO [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en réplique régularisées par RPVA le 25 mars 2025 et régulièrement soutenues à l’audience de plaidoirie, la S.C.I SU IMMO [Localité 7] a maintenu ses demandes, sollicitant du juge des référés qu’il déboute la SAS TRUST TOWER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, faisant notamment état du caractère fallacieux des motifs de contestations soulevés par le preneur.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025, date de la présente ordonnance.

Suivant note en délibéré en date du 30 avril 2025, la S.C.I IMMO [Localité 7], dûment autorisée, a communiqué une copie de l’ordonnance rendue le 19 mars 2025 par le juge des référés du siège de céans concernant l’affaire qui l’opposait à la S.A.S CONTICINI, après qu’il a été argué que la solution de ce litige était transposable à la présente espèce ; par note en délibéré en réponse du 15 mai 2025, le conseil de la défenderesse a fait état de l’absence d’analogie des situations contractuelles.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

Par ailleurs, il est observé à toutes fins que les moyens soutenus dans la présente instance sont radicalement distincts de ceux élevés dans le cadre de l’instance en référé s’étant soldée par l’ordonnance du 19 mars 2025, communiquée dans le cours du délibéré et qu’aucune solution similaire ne saurait donc être transposée à la présente espèce.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et ce, sauf pour le preneur à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse y faisant obstacle.

Une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

L’article 1728 du même code prévoit que le preneur est tenu d’une obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 1219 du code civil dispose qu'“une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.

Cependant, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail , sans pouvoir invoquer l’ exception d’ inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, au cas présent, le contrat de bail commercial litigieux contient une clause résolutoire en son article 22.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la société SU IMMO [Localité 7] a fait signifier à la société TRUST TOWER un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 60.066,20 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges entre le 1er trimestre 2023 et le 4ème trimestre 2024.

Il n’est pas contesté par la société TRUST TOWER que cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois ouvert par la délivrance de l’acte.

Cependant, la société preneuse se prévaut d’une exception d’inexécution qui justifierait le défaut de paiement des loyers en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme l’empêchant d’exploiter son commerce. Elle communique à cette fin notamment l’avis défavorable de la commission d’arrondissement de [Localité 6] du 2 novembre 2023 portant sur la sécurité de la totalité du bâtiment rendant les lieux donnés à bail impropres à leur destination contractuelle de l’absence d’achèvement des travaux de mise aux normes du gaz en décembre 2024 et du défaut d’installation de compteurs électriques individuels, qui l’ont retardée d’autant dans le démarrage de ses propres travaux et l’ouverture de son commerce.

Le bailleur fait valoir que la preneuse est seule responsable du refus d’autorisation en raison de l’incohérence et de l’incomplétude du dossier qu’elle a déposé à la mairie, que les motifs du rapport d’étude de la commission de sécurité annexé à l’arrêté de refus du maire sont extraits de la situation administrative antérieure, que la commission de sécurité a donné un avis favorable à la levée des prescriptions pour les cellules commerciale C01 à C03 et C05 à C07, que l’avis défavorable est intervenu uniquement pour la cellule C04 alors que la société TRUST TOWER occupe la cellule C05, qu’en vertu des dispositions contractuelles, le preneur fait son affaire personnel des autorisations qui seraient nécessaires à l’exercice de son activité et que ce n’est que 21 mois après la signature du contrat que TRUST TOWER s’est avisée de la nécessité de l’installation de deux compteurs électriques pour l’installation de son commerce, et plus généralement que les moyens soulevés par celle-ci ne tendent qu’à échapper, de mauvaise foi, à ses obligations contractuelles. Elle communique un procès-verbal de constat faisant état de ce qu’à la date du 2 octobre 2024, le local donné à bail à la société TRUST TOWER était inexploitable et dans l’incapacité d’accueillir du public, car en travaux, les toilettes n’étant par ailleurs pas raccordées.

Rappel étant fait qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Il ressort de l’arrêté municipal daté du 16 novembre 2023 ayant refusé l’autorisation d’effectuer des travaux dans la cellule donnée à bail, effectuée le 22 mai 2023, que ce refus est fondé sur l’avis défavorable du SDIS du 2 novembre 2023 qui rappelle que la demande de levée de prescription pour les cellules C5 à C7 a reçu, le 7 avril 2022, un avis défavorable “compte-tenu des dispositions constructives qui ne correspondent pas au permis de construire étudié et du défaut d’isolement au tiers”, seules les cellules C01 à C03 ayant reçu un avis favorable. Il est notamment fait état de ce que la société TRUST TOWER fournit une notice de sécurité pour un établissement de 5ème catégorie alors que le groupement d’établissements dont est propriétaire le bailleur est classé en 1er groupe, qu’il n’est pas mentionné dans la notice de sécurité le numéro de l’ancienne cellule et que la commission d’arrondissement de [Localité 6] pour la sécurité ne peut déterminer le numéro de la cellule. En substance, l’avis défavorable de la commission de sécurité fait notamment état de ce que “le dossier fourni ne présente pas les données suffisantes pour vérifier la conformité de l’établissement avec les règles de sécurité”. De nouvelles prescriptions sont éditées, concernant notamment le “groupement d‘établissements”, à destination du bailleur, propriétaire des locaux qui n’a pas transmis “l’information concernant la prise en compte des actes de malveillance pouvant porter atteinte aux verrouillage des portes palières”; la commission de sécurité fait également état de défectuosités relatives à l’ascenseur conduisant au 1er étage qui dépend des parties communes ainsi que de défectuosités de l’ensemble de l’installation électrique.

Il appert que, dans le prolongement de ce refus d’autorisation de travaux dans la cellule donnée à bail à la société TRUST TOWER, celle-ci a présenté le 21 février 2024 un nouveau dossier qui a reçu un avis favorable du SDIS le 16 mai 2024, les travaux ayant alors été autorisés suivant arrêté municipal du 06 juin 2024, sous certaines réserves, les prescriptions anciennes étant maintenues et notamment la communication à la commission d’arrondissement de [Localité 6] pour la sécurité de l’attestation de vérification des extincteurs implantés dans les parties communes et la demande de remédier aux 8 observations du rapport de vérification établi le 27 janvier 2022 par le bureau de contrôle APAVE, l’attention de la société TRUST TOWER étant attirée sur le fait qu’elle ne pourra ouvrir son établissement s’il n’est pas remédié à ses préconisations dont il s’avère que le respect incombe au propriétaire des locaux.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites par le preneur que les travaux de câblage électrique dans les parties communes permettant l’installation d’un compteur électrique individuel sans lequel il ne peut démarrer son activité sont intervenus tardivement.

Rappel étant fait qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses contractuelles, l’exception d’inexécution opposée par la défenderesse au bailleur sont de nature à constituer une contestation sérieuse dont la vacuité n’est pas établie, échappant ainsi à la compétence du juge des référés.

Sur les mesures de fin de jugement

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile disons que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déclarons irrecevable le moyen tiré de la nullité du commandement de payer,

Disons que les demandes formées par la S.C.I IMMO [Localité 7] se heurtent à une contestation sérieuse,

Par conséquent, disons n’y avoir lieu à référé et invitons les parties à mieux se pourvoir au fond,

Rejetons les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président