— N° RG 23/04071 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHPR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 25 Novembre 2024

Minute n°25/00226

N° RG 23/04071 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHPR

le

CCC : dossier

FE :

— M^e LOUISSAINT

— M^e LEFEVRE-

KRUMMENACKER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Office public de l’habitat de SEINE ET MARNE-HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Valerie LEFEVRE-KRUMMENACKER de la SELARL GLK AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par M^e Cherline LOUISSAINT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 07 Janvier 2025,

GREFFIER

Lors des débats Madame CAMARO, Greffière et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

— N° RG 23/04071 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHPR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 10 janvier 2011, reçu par Maître [D] [Y], notaire associé au sein de la SCP « [R] [E], [R] CHARRIER, Jean RAVEL d’ESCLAPON, Serge GUILLET et [D] [Y] notaires associés », l’Office Public de l’Habitat de Seine et Marne devenu HABITAT 77 – Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (ci-après dénommé « l’OPH 77 ») a consenti à l’EURL PHARMARCIE GEAY [B], exerçant sous l’enseigne « Jules Verne », devenue une société d’exercice libérale à responsabilité limitée (ci-après « la société FCNG ») un bail commercial, portant sur un local de 125 m² en rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 2].

Par exploit d’huissier du 1er juillet 2019, l’OPH 77 a fait délivrer à la société FNCG un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er février 2020, laquelle a été acceptée par le preneur, à un loyer annuel de 16.721,71 € hors taxes et hors charges révisable à l’expiration de chaque période triennale selon les variations de l’indice de loyers commerciaux.

Par acte authentique en date du 28 décembre 2020, reçu par Maître [V] [O], notaire associé de la SCP « [I] [G], [P] [U], [A] [L] [M], [V] [O] et [S] [J] notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial », la société FNCG a cédé son fonds de commerce à la SAS PARAPHARMACIE LES SAISONS DE MEAUX, emportant cession du droit au bail commercial portant sur le local susvisé.

Par acte d’huissier délivré le 2 mars 2021, la SAS PARAPHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] a fait signifier à l’OPH 77 l’acte authentique de cession de fonds de commerce.

La SAS PARAPHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] a changé de statut et est devenue une société d’exercice libérale à responsabilité limitée et a changé de dénomination sociale pour « PHARMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] » à la suite de la cession du fonds de commerce (ci-après « la PHARMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] »).

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2022, l’OPH 77 a fait signifier à la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 31.585,53 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Les parties ne sont pas parvenues à un règlement amiable du litige.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2023, l’OPH 77 a fait assigner la PHAMARCIE LES SAISONS DE MEAUX devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à titre principal, de résiliation judicaire à titre subsidiaire, et en tout état de cause, d’expulsion et de paiement de l’arriéré dû au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la somme de 36.427,37 €.

Le 28 décembre 2023, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par procès-verbal de commissaire de justice, en présence de Madame [X], représentante de la PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12], avec restitution des clés du local commercial.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2025 et mise en délibéré au 6 mars 2025 par mise à disposition.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, l’OPH 77 demande, au visa des articles 1103 et 1728 du code civil, de voir :

« -constater que les parties s’accordent sur le fait que la dette locative de la SAS PARAPHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] s’élève à la somme de 45.519,08 € selon décomptes arrêté au 6 août 2024, déduction faite du remboursement du dépôt de garantie, et tenant compte de la facture n°[Localité 11] 150170306 établie par la société IDF NET SERVICES de 3.509,06 € correspondant aux frais d’enlèvement des encombrants des lieux ;

— condamner la SAS PARAPHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] à régler cette dette locative par le biais de mensualités de 1.517,30 €, payable avant le 6 de chaque mois, à compter du mois d’octobre 2024, et ce jusqu’à apurement total du montant de la dette précitée ;

— dire que ce délai sera de plein droit déclaré caduc avant son expiration si la SAS PARAPHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] ne respecte pas une seule échéance précitée et qu’ainsi l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

— condamner la SAS PARAPHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] aux entiers dépens. »

Au soutien de ses demandes, l’OPH 77 indique que les lieux ont été restitués le 28 décembre 2023 par la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] selon procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie de commissaire de justice du même jour et que la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] a commencé à régler sa dette à compter du 30 janvier 2024 à raison d’une somme de 1.000 € puis d’échéances mensuelles de 1.517,30 €.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2024, la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] demande de voir :

« -prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial portant sur le local situé [Adresse 4] ;

— accorder des délais de paiement de 36 mois à la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12], soit des mensualités de 1.517,30 € ;

— laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles et les dépens engagés dans la présente procédure. »

A l’appui de ses demandes, la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] expose être devenue titulaire du bail par cession de fonds de commerce du 28 décembre 2020, lequel prévoyait également le transfert de l’exploitation de la pharmacie dans un local situé au centre commercial « Les Saisons de [Localité 12] » et indique ne pas s’opposer à la résiliation judicaire du bail dès lors que son objet n’existe pas en raison de l’absence d’exploitation du bail portant sur le local commercial sis [Adresse 5]). Elle ajoute qu’elle a restitué les clés du local lors de l’état des lieux de sortie le 28 décembre 2023.

En outre, s’agissant de l’octroi de délais de paiement, elle explique avoir accepté de reconnaitre le montant des sommes dues à l’OPH 77 à hauteur de 54,622,88 € arrêtée au 11 mars 2024, dans le cas où un échéancier de 36 mois à des échéances mensuelles de 1.517,30 € lui était accordé. Concernant sa situation financière, elle indique qu’elle dispose d’une faible trésorerie, précisant avoir un taux de stock important, une dizaine de salariés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2025 et mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

Par ailleurs, le tribunal n’est tenu de statuer que sur les prétentions des parties énoncées dans le dispositif des conclusions des parties, en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur la résiliation judicaire du bail

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail contient un paragraphe intitulé « clause résolutoire » qui prévoit qu’ « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. »

Il ressort des pièces produites aux débats que l’OPH 77 a, par acte de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2022, fait signifier à la PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 novembre 2022 à 24 heures, emportant résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du lendemain de cette date.

Par ailleurs, il est constant que le local commercial sis [Adresse 6] a été restitué à l’OPH 77, ce qui est corroboré par le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 28 décembre 2023 par commissaire de justice, de façon contradictoire, avec restitution clés du local par la PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12] à cette date.

En conséquence, il y a lieu de dire que la demande au titre de la résiliation judicaire du contrat de bail est sans objet.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12] sollicite un échelonnement du paiement des sommes dues à l’OPH 77 sur 36 mois, au moyen de 36 mensualités consécutives de 1.517,30 € chacune.

L’OPH 77 s’associe à cette demande.

Or, la loi permet au juge d’accorder des délais de paiement d’une dette que dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

A l’appui de sa demande, la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] ne produit pas d’éléments de nature à justifier de sa situation financière, celle-ci ne versant aux débats qu’une capture d’écran des comptes bancaires de la société non datée, et ne produit aucun bilan comptable ni attestation de chiffre d’affaires.

Toutefois, il résulte des débats et des échanges de courriers officiels entre les conseils des parties en date des 11 et 13 mars 2024 que celles-ci s’accordent pour fixer la créance de l’OPH 77 à l’encontre de la PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12] à un montant total arrêté à 55.622,88 €, correspondant à la somme de 52.113,82 € au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie, et à la somme de 3.509,06 € au titre des frais de débarras, payable sur 36 mois selon des échéances mensuelles de 1.517,30 €, après le versement d’une somme de 1.000 € le 11 mars 2024.

Cela est corroboré par le relevé de compte du 6 août 2024 produit par l’OPH 77 faisant apparaitre :

la mention « décompte définitif : 52.113,82 € » à la date du 12 février 2024,un versement de 1.000 € porté à la colonne « crédit » à la date 12 mars 2024,six versements de 1.517,30 € portés à la colonne « crédit » entre avril et août 2024. Il ressort de ce dernier relevé de compte et de la facture n°[Localité 11] 150170306 du 31 mars 2024 de la société IDF NET SERVICES produite, que le solde des sommes dues à l’OPH 77 s’élève à un total 45.519,08 €, correspondant à la somme de 42.010,02 € au titre de la dette locative arrêtée au 6 août 2024 et à la somme de 3.509,06 € au titre des frais d’enlèvement des encombrants des lieux.

Ce montant n’est pas contesté ni actualisé par la PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12].

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’accord des parties sur un échelonnement à des échéances de 1.517,30 €, il convient d’accorder à la PHARMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] des délais de paiement pour les sommes dues à l’OPH 77, telles qu’arrêtées par les parties au 6 août 2024, selon les modalités prévues au dispositif, soit en 23 mensualités de 1.517,30€, le 5 de chaque mois, et la 24ème mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance pendant les délais accordés entrainerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant du deviendrait immédiatement exigible.

En outre, la décision du juge sur l’échelonnement de la dette suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12], partie perdante, condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des même considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH 77 les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

En conséquence, la PHAMARCIE LES SAISONS DE [Localité 12] tenu aux dépens, sera condamnée à payer à l’OPH 77 la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

DIT que la demande au titre de la résiliation judicaire du bail est sans objet ;

CONSTATE l’accord des parties s’agissant du montant de la dette due par la SELARL PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12], immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 813 523 404, à HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE ET MARNE à la somme de 45.519,08 € arrêtée au 6 août 2024 ;

AUTORISE la SELARL PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12], immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 813 523 404, à se libérer de la dette en 24 mois au moyen de versements mensuels de 1.517,30 € le 5 de chaque mois, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance pendant la durée des délais de paiement accordés par la présente décision suffirait à entrainer la déchéance du terme, de sorte que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge d’échelonner le paiement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

CONDAMNE la SELARL PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12], immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 813 523 404, aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SELARL PHARMACIE LES SAISONS DE [Localité 12], immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 813 523 404, à verser à HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE ET MARNE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE