— N° RG 25/00540 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2LW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 16 Juin 2025

Minute n°25/00917

N° RG 25/00540 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2LW

le

CCC : dossier

FE :

M^e Laura DASSONNEVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [R] [W]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Laura DASSONNEVILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE” LES ACACIAS” représenté par son syndic la société LAMY dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 8]

N’ayant pas constitué

S.A.S. LAMY ès qualité de gestionnaire locatif

[Adresse 2]

[Localité 7]

N’ayant pas constitué

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 21 Octobre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Mme [R] [W] est copropriétaire d’un appartement et d’un box de parking dépendants de la résidence « [Adresse 11] » sise [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément à la loi du 10 juillet 1965, dont la société Lamy, anciennement appelée société Nexity, est le syndic.

Par mandat de gestion locative conclu en date du 23 juillet 2010, ayant pris fin le 24 août 2017, Mme [R] [W] a confié la gestion de son bien à la société Lamy.

A la suite du remplacement de la porte d’entrée automatique du garage par la copropriété et l’installation d’un boîtier bloquant l’accès à son box avec un véhicule et à défaut de solution amiable, Mme [R] [W] a, par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [12] » située au [Adresse 5], représenté par le syndic Lamy (ci-après dénommé « le syndicat des copropriétaires ») et la société Lamy en sa qualité de gestionnaire locatif, devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins notamment d’indemnisation de ses préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue, le 16 juin 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 21 octobre 2025 et mise en délibéré au 2 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de son assignation, Mme [R] [W] demande au tribunal de :

condamner, in solidum ou l’une à défaut de l’autre, le syndicat des copropriétaires et la société Lamy à faire procéder, à leurs frais exclusifs, au déplacement du boîtier litigieux permettant de mettre fin au grave trouble de jouissance subi par Mme [R] [W], dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard;à titre subsidiaire : condamner, in solidum ou l’une à défaut de l’autre, le syndicat des copropriétaires et la société Lamy à lui payer la somme de 16.500 euros correspondant au prix d’un box similaire à celui dont elle a perdu l‘usage ;en tout état de cause :condamner, in solidum ou l’une a défaut de l’autre, le syndicat des copropriétaires et la société Lamy à lui payer la somme de 19.306 euros en réparation de ses préjudices ;condamner, in solidum ou l’une a défaut de l’autre, le syndicat des copropriétaires et la société Lamy aux entiers dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Laura Dassonneville, avocat au Barreau de Paris ;condamner, in solidum ou l’une à défaut de l’autre, le syndicat des copropriétaires et la société Lamy à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de !'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, Mme [R] [W] expose qu’elle a subi un préjudice lié à la perte d’usage de son box depuis l’installation d’un boîtier gênant l’accès, consécutive au remplacement de la porte automatique du parking. Elle met en cause, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 9 III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic Lamy, pour faute de gestion, pour avoir fait réaliser les travaux sans son accord ni information, causant un trouble de jouissance, à savoir la privation de stationnement et l’impossibilité de relouer son bien pendant plus de deux ans. Elle reproche également à la société Lamy, en qualité de gestionnaire locatif, au visa de l’article 1231-1 du code civil, un manquement à ses obligations contractuelles, en ne protégeant pas ses intérêts et en autorisant ou tolérant les travaux litigieux sans la consulter.

Bien que régulièrement assignés, le syndicat des copropriétaires et la société Lamy n’ont pas constitué avocat.

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera rappelé que les défendeurs ne comparaissant pas, en application des dispositions de l’article 472 de code de procédure civile, il appartient au tribunal de statuer sur le fond en ne faisant droit aux demandes que s’il les estime recevables, régulières et bien fondées ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Conformément à l’article 12, alinéa 1, 2 et 3, du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat ».

L’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

En application de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes.

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit :

« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux collectifs décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».

Par ailleurs, l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 du 10 juillet 1965 prévoit :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

En l’espèce, le box de parking est une partie privative à usage exclusif de Mme [R] [W]. La porte menant au parking constitue une partie commune.

Le tribunal observe en premier lieu qu’aucun élément du dossier ne permet de constater qu’une assemblée générale ait été appelée à se prononcer sur les travaux de remplacement de la porte du parking.

En second lieu, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 novembre 2024 et d’une attestation de la société Orpi datée du 12 novembre 2024 que l’installation du dispositif motorisé de la porte du parking souterrain, contesté par Mme [R] [W], empêche de faire rentrer dans son box de parking, qui jouxte cette porte, un véhicule. Le commissaire de justice constate : « la motorisation est installée de part et d’autre de la porte. Côté gauche, le coffrage de la motorisation empiète d’environ 30 centimètres sur l’entrée de la requérante » (procès-verbal de constat, p. 3). Il ajoute : « Monsieur et Madame [W] se présentent ensuite devant la porte du box avec un véhicule. Il s’agit d’une OPEL CORSA (…). La configuration des lieux ne leur permet de rentrer le véhicule et d’ouvrir les portes pour en sortir » (procès-verbal de constat, p. 14).

En troisième lieu, il ressort de l’échange de mails entre Mme [R] [W] et la gestionnaire de copropriété, la société Nexity et du courrier de cette dernière adressé à Mme [R] [W] du 23 décembre 2022, que le syndic avait proposé une solution amiable consistant en la dépose d’une partie du boîtier, suivie d’une indemnisation correspondant au prix d’un box dans la résidence.

Il résulte de tout ce qui précède qu’en raison de l’installation d’un nouveau boîtier de motorisation de la porte de garage, partie commune, empêchant la jouissance normale du box de parking de Mme [R] [W], partie privative, la responsabilité objective fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 du syndicats des copropriétaires est engagée.

Sur la responsabilité du gestionnaire locatif :

La responsabilité du gestionnaire de biens obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du code civil.

En application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil relatif à la responsabilité contractuelle, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, aucune faute de la société Lamy en tant que gestionnaire locatif du bien n’est démontrée par la demanderesse de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.

Sur l’indemnisation des préjudices :

Sur la remise en état de la porte menant au parking et le trouble de jouissance :

Compte tenu de l’engagement de sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires sera condamné à remettre en état la porte menant au garage dans l’état antérieur aux travaux de remplacement.

Sur la perte de chance de louer le bien :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle même si minime de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.

En l’espèce, Mme [R] [W] sollicite l’indemnisation de sa perte de chance de ne pas avoir loué son logement compte tenu de l’absence de parking et la chiffre à la somme de 17.187 euros correspondant à 28 mois et 20 jours de loyers et charges.

A l’appui de sa demande, elle produit :

une attestation de la Résidence datée du 26 novembre 2020 indiquant que, depuis le 1er février 2020, le logement de Mme [R] [W] n’est pas loué ;une attestation du service gestion d’Orpi datée du 12 novembre 2024 mentionnant : « Lors des visites fin 2022, nous avons eu beaucoup de refus dus à l’impossibilité de garer le véhicule, les personnes ont tenté plusieurs manœuvres au risque d’endommager leur véhicule. Le logement a été loué trois mois plus tard à une personne sans véhicule. Normalement ce type de bien peut-être loué rapidement » ;l’avis d’imposition à la taxe des logements vacants pour les années 2021 et 2022.

Mme [R] [W] justifie ne pas avoir loué son logement pendant 28 mois et 20 jours.

Dans une attestation du 26 novembre 2020, l’agence [Adresse 10], en charge de la gestion du bien de Mme [W], a indiqué que ledit bien a été loué du 07/10/2017 au 30/01/2020, et depuis l’état des lieux de sortie le bien a été remis en location, mais à ce jour n’a pas été reloué.

La société Gros Jean Immobilier, Orpi, a attesté sur l’honneur le 12 novembre 2024 que “lors des visites fin 2022, nous avons eu beaucoup de refus dus à l’impossibilité de garer le véhicule, les personnes ont tenté plusieurs manœuvres au risque d’endommager leur véhicule. Le logement a été loué trois plus tard à une personne sans véhicule. Normalement, ce type de bien peut être loué beaucoup plus rapidement.”

Le gain escompté sur la période de 28 mois 20 jours se chiffre ainsi à une somme de 17.187 euros (600 euros loyer mensuel x 28 mois et 20 jours).

Le montant accordé au titre de la perte de chance ne pouvant jamais être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, il sera retenu un pourcentage de 50% de chance de ne pas avoir pu louer le logement au regard des éléments ci-dessus exposés, notamment l’attestation de l’agence Orpi indiquant que normalement ce type de bien peut être loué plus rapidement. En effet, l’incessibilité du box en véhicule réduit le nombre de locataires potentiels du bien.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [R] [W] la somme de 8.593,50 euros (17 187 euros X 50 %) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de louer son bien.

Sur les taxes sur les logements vacants et les taxes sur les ordures ménagères :

Les sommes acquittées au titre de la taxe sur les logements vacants pour les années 2021 et 2022 constituent des préjudices indemnisables dans la mesure où il s’agit de dépenses rendues nécessaires par la vacance du logement.

Leur remboursement sera mis à la charge du syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 %, qui sera condamné à payer à Mme [R] [W] la somme de 535 euros (1.070 euros x 50 %).

S’agissant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, le tribunal relève que le loyer de 600 euros pris en référence pour la perte de chance de louer le logement englobe déjà les charges récupérables que la demanderesse aurait pu obtenir d’un locataire parmi lesquelles figure la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Dès lors, Mme [R] [W] sera déboutée de sa demande de remboursement de cette taxe.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Mme [R] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [12] » située au [Adresse 5], représenté par son syndic, à remettre la porte de garage dans l’état antérieur aux travaux de remplacement de la motorisation de la porte menant au garage, sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de cinquante (50) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six (6) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [12] » située au [Adresse 5], représenté par son syndic, à payer à Mme [R] [W] la somme de 8.593,50 au titre de la perte de chance d’avoir pu louer son appartement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [12] » située au [Adresse 5], représenté par son syndic, à payer à Mme [R] [W] la somme de 535 euros au titre du remboursement de la taxe sur les logements vacants ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [12] » située au [Adresse 5], représenté par son syndic aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Laura Dassonneville, avocat au Barreau de Paris ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [12] » située au [Adresse 5], représenté par son syndic, à payer à Mme [R] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT