— N° RG 25/04016 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDMM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Loyers Commerciaux

Date : 07 Novembre 2025

N° RG 25/04016 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDMM

Minute n° 25/00011

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 10-11-2025

à : M^e François MEURIN + dossier

M^e Jean-charles NEGREVERGNE + dossier

Régie

Service Expertise

JUGEMENT DU SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.N.C. IF CHENE VERT

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant,

M^e Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.A.S. PICARD SURGELES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge statuant comme juge des loyers commerciaux

DEBATS

A l’audience publique du 8 octobre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

EXPOSE DES FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS

Suivant acte notarié en date du 11 septembre 2012, la S.NC. IF CHENE VERT donné à bail commercial, en l’état futur d’achèvement, à la S.A.S PICARD SURGELES d’un local à usage commercial sis [Adresse 11] à [Localité 9] une durée de neuf années entières et consécutives à compter de la prise de possession des lieux, moyennant un loyer annuel, hors charge et hors taxe de 52 870 euros.

Le procès-verbal de réception du bail est intervenu le 3 septembre 2013.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2022, la S.NC. IF CHENE VERT délivrait à la S.A.S PICARD SURGELES un congé portant offre de renouvellement d’un bail commercial moyennant un loyer annuel de 82 500 euros hors charge et hors taxe.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 février 2022, la S.A.S PICARD SURGELES délivrait son accord de principe sur le renouvellement du bail sans toutefois être d’accord sur le montant du loyer.

Suivant mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé, la S.NC. IF CHENE VERT notifiait à la S.A.S PICARD SURGELES une demande de fixation du loyer minimum garanti pour un montant de 75 000 euros.

Aucun accord n’étant intervenu, par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, la S.NC. IF CHENE VERT a fait assigner la S.A.S PICARD SURGELES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux .

Arguant l’existence de pourparlers, une ordonnance de retrait du rôle a été rendue par la juridiction de céans le 9 juillet 2025.

Une demande de réinscription au rôle a été sollicitée par la S.A.S PICARD SURGELES le 14 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2025.

Aux termes de son mémoire en demande la S.N.C IF CHENES VERT sollicite :

— Juger qu’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un impact direct sur l’activité de la société Picard surgelés ayant pour conséquence le déplafonnement du prix du bail commercial, consenti par la SNC IF CHÊNES VERT à la société Picard surgelés

— Juger que le prix du loyer doit être fixé à la valeur locative, soit la somme de 75 000 € hors-taxes et hors charges par an à compter du 3 septembre 2022

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouveler à compter du 3 septembre 2022 à la somme annuel en principal, hors charges hors taxes de 75 000 €

— Juger que la décision intervenir constitue un titre exécutoire permettant à la bailleresse d’agir en exécution forcée pour recouvrer les loyers réellement dû à compter du 3 septembre 2022, par rapport à ce qui a été réglé,

— Condamner la société Picard surgelés à payer à la société If Chênevert, la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépend

— Debouter la société Picard surgelés de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire

— Ordonner une mesure d’expertise avec mission, notamment pour l’expert de dire s’il existe des modifications des facteurs locaux de commercial ayant impact direct sur l’activité de la société Picard surgelés et d’indiquer la valeur locative des locaux litigieux au 3 septembre 2022

— Fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 65 000 € en hors charges hors-taxes

En ce cas, réserver les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de son mémoire en réponse la S.A.S PICARD SURGELES sollicite :

— JUGER qu’il n’existe pas de modifications des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

— DEBOUTER la société IF CHENE VERT de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 75.000 euros hors taxes et hors charges par an,

— N° RG 25/04016 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDMM

— FIXER à compter du 3 septembre 2022, le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 39.100 euros par an hors charges et taxes ou, au maximum, au montant du loyer plafond, soit à la somme de 65.422 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l°exception des dispositions contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

1 – Sur la demande de révision du loyer

Les parties s’étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé. A défaut de stipulation contractuelle spécifique, la valeur locative est déterminée selon les critères légaux laquelle s’impose aux parties et au juge. Il appartient au juge de rechercher, même d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative. Le loyer en renouvellement est fixé en tenant compte des éléments existants à la date du renouvellement.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R.145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-7 du même code prévoit que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Enfin, selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Aux termes de la jurisprudence, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme par exemple l’impôt foncier, les travaux de mise en conformité, l’assurance et les frais de gestion, consituent un facteur de diminution de la valeur locative et cela, même si les locaux sont situé dans un centre commercial et que les autres baux sont identiques.

Il résulte de l’article L. 145-34 du même code que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 précité.

En d’autres termes, la règle du plafonnement du loyer peut être écartée en cas de modification notamment des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 précité ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail

Il apparaît que les éléments produits par la demanderesse, même s’ils ont pu valablement être discutés, ne permettent pas, en l’état, de fixer la valeur locative des locaux loués ni de dire s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 de nature à entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Par ailleurs, les éléments requis pour statuer sur la demande de fixation du loyer ne peuvent être obtenus par les vérifications personnelles du juge ou par un constat.

Il est de ce fait nécessaire, avant dire droit sur la fixation du loyer renouvelé, de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la S.NC. IF CHENE VERT qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement en vigueur.

2 – Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens et les autres demandes seront réservés.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement avant dire droit contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [W] [S]

Cabinet FRUCHTER & [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.49.24.04.94

Port. : 06.20.56.85.30

Email : [Courriel 8]

DIT que l’expert aura pour mission de :

— convoquer les parties et les entendre, assistées, le cas échéant, de leur conseil et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’ expertise ;

— se rendre sur place, visiter les lieux,

— décrire les lieux loués en déterminant notamment leur surface;;

— se faire remettre par les parties tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des pièces produites dans le cadre du présent litige;

— donner son avis sur une éventuelle modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce et leur incidence sur l’activité du preneur ;

— fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation technique et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux objets du bail renouvelé le 3 septembre 2022 au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ;

— faire toutes constatations et observations utiles à la solution du litige;

— répondre aux dires des parties ;

ORDONNE aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ;

AUTORISE l’expert à s’adjoindre tout sapiteur de son choix si nécessaire;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès l’avis par le greffe du versement de la consignation, et qu’il déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que la S.NC. IF CHENE VERT devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe (service expertise) dans les deux mois du présent jugement, une provision de 2500 euros à valoir sur la rémunération définitive de l’expert ;

DIT que faute de consignation dans ledit délai, la commission de l’expert deviendra caduque et sera privée de tout effet, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ;

FIXE le montant du loyer provisionnel dû au titre du bail en renouvellement au montant du loyer actuellement en vigueur ;

RÉSERVE les plus amples demandes des parties et les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le Greffier Le Président