— N° RG 25/00369 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5ZU

Date : 10 Décembre 2025

Affaire : N° RG 25/00369 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5ZU

N° de minute : 25/00638

Formule Exécutoire délivrée

le : 15-12-2025

à : M^e François MEURIN + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 15-12-2025

à : M^e Emmanuelle JOLY + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur [Y] [F], Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. CRYOCIT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie GAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Emmanuelle JOLY, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 05 Novembre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 6], propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 2] et composé de bureaux et d’un hangar, était contactée le 19 février 2019 par Monsieur [B], représentant de la société Cryocit, afin d’obtenir des précisions sur la proposition locative et notamment sur le montant du loyer hors taxes par mètre carré. Le 29 avril 2020, la SCI adressait à la société Cryocit un projet de bail prévoyant une franchise de loyer de trois mois, du 1er août au 31 octobre 2019, un loyer mensuel de 7000 euros du 1er novembre 2019 au 31 janvier 2020, puis un loyer annuel de 116 325 euros, soit 9693,75 euros par mois à compter du 1er février 2020. Le même jour, la société Cryocit présentait une contre-proposition indiquant que les travaux de chauffage ne sont pas à sa charge et proposant la signature d’un bail précaire de six mois, du 1er mai au 31 octobre 2020, le temps d’achever les travaux, moyennant un loyer de 48 euros le mètre carré pour la période d’octobre à la fin du bail précaire et de 37 euros le mètre carré pour la période de novembre 2019 à avril 2020. En réponse, la SCI proposait un loyer de 37 euros le mètre carré, soit 7000 euros hors taxes et hors charges par mois, pour la période de novembre 2019 à janvier 2020, puis de 52 euros le mètre carré à compter du 1er février 2020, tout en réclamant le règlement du solde des loyers et charges mentionnés sur les factures n°84 et 85 et la liste des travaux restant à exécuter.

Le 21 juin 2020, la société Cryocit confirmait être d’accord pour payer le loyer et les consommations électriques, précisant toutefois qu’elle n’avait pris possession des lieux que le 2 août 2019, la SCI conservant les clés et la télécommande du portail, autorisant l’accès de son personnel pour superviser les travaux et permettant le transfert du siège social de Cryocit dans les locaux. Elle proposait également une rencontre le 25 janvier 2020.

Le 1er juillet 2020, la SCI [Adresse 6] faisait délivrer à la société Cryocit un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 104 641,75 euros correspondant au solde arrêté au 30 juin 2020. En réaction, la société Cryocit assignait la SCI en référé devant le Tribunal judiciaire de Meaux pour obtenir le rétablissement de l’alimentation électrique, l’interdiction de toute nouvelle coupure et la condamnation du propriétaire à procéder au raccordement, le tout sous astreinte. Par ordonnance du 21 octobre 2020, le juge des référés ordonnait à la SCI de rétablir l’électricité, condamnait la société Cryocit à verser 75 000 euros au titre des loyers, charges et accessoires, et condamnait la SCI à verser à la société preneuse la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice lié à la coupure électrique.

Le 30 juin 2021, la SCI [Adresse 6] mandatait un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat. Le 28 janvier 2021, le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Meaux ordonnait la mainlevée des saisies-attributions pratiquées les 4 et 6 novembre 2020. Le 23 février 2022, le juge des référés ordonnait une expertise judiciaire des lieux, condamnait la société Cryocit à verser à la SCI une provision de 119 823 euros au titre de l’arriéré locatif et rejettait la demande de provision concernant la consommation électrique.

Le 26 juin 2023, la SCI, représentée par son avocat, adressait à la société Cryocit une lettre recommandée rappelant les condamnations intervenues et réclamant le paiement de 119 823 euros pour arriérés de loyers, ainsi que 16 788 euros au titre de la taxe foncière 2020 et 16 788 euros pour celle de 2021. Une saisie-attribution était ensuite pratiquée le 27 juin 2025, à laquelle la société Cryocit acquiesçait par acte signé le 17 juillet 2025. Des procès-verbaux de constat étaient dressés les 23 et 27 octobre 2025 à la demande de la SCI.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, la SCI [Adresse 6] faisait assigner la S.A.S CRYOCIT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir sa condamnation provisionnelle au paiement de 86 080,05 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation pour la période de janvier 2022 à mai 2024, ainsi qu’à la somme de 44 154 euros à valoir sur les taxes foncières des années 2022 et 2023 outre la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était retirée du rôle par ordonnance du 16 octobre 2024 avant que la SCI [Adresse 6] ne signifie, le 7 avril 2025, ses conclusions récapitulatives au fond aux fins de rétablissement au rôle. Dans ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 5] MELDOIS demande de :

— Condamner la société CRYOCIT à payer à titre provisionnel, à la SCI [Adresse 6], la somme de 140.858,20 TTC au titre des loyers ou indemnités d’occupation dus pour la période de janvier 2022 à octobre 2025 inclus.

— Condamner la société CRYOCIT à payer, à la SCI [Adresse 6], la somme de : 17 183,92 € H.T à titre provisionnel au titre de la taxe foncière de l’année 2022.

— Condamner la société CRYOCIT à payer, à la SCI [Adresse 6], la somme de : 18 188,35 € H.T à titre provisionnel au titre de la taxe foncière de l’année 2023.

— Condamner la société CRYOCIT à payer, à la SCI [Adresse 6], la somme de : 20 079,29 € H.T à titre provisionnel au titre de la taxe foncière de l’année 2024.

— Condamner la société CRYOCIT à payer, à la SCI [Adresse 6], la somme de : 17 335,26 € H.T à titre provisionnel au titre de la taxe foncière de l’année 2025 arrêtée au mois d’octobre inclus.

En conséquence,

— Condamner à titre provisionnel la société CRYOCIT à payer à la société [Adresse 6] la somme de 72 787 € HT soit 87.344,40 € TTC au titre de la taxe foncière pour l’année 2022 jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus.

— Débouter la société CRYOCIT de l’intégralité de ses demandes.

— Condamner la société CRYOCIT à payer, à la SCI [Adresse 6], la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ainsi que le coût du constat du 23 et 27 octobre 2025.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle s’est engagée dans des négociations avec la SAS Cryocit en vue de la conclusion d’un bail commercial. Elle précise que le loyer annuel avait été arrêté à la somme de 116 325 euros, soit 9693,75 euros par mois, et qu’elle avait consenti une franchise de loyer pour la période du 1er août au 31 octobre 2019. À compter du 1er novembre 2019 et jusqu’au 31 janvier 2020, le loyer avait été ramené à 7000 euros hors taxes par mois, assorti d’une provision sur charges trimestrielle de 1000 euros. La SCI [Adresse 6] soutient que la SAS Cryocit a occupé une surface supérieure à celle initialement convenue, sans toutefois procéder au paiement des loyers dus ni retourner le bail signé.

En conséquence, la SCI [Adresse 6] sollicite, à titre principal, la condamnation provisionnelle de la SAS Cryocit au paiement des loyers et indemnités d’occupation, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. Elle fait valoir que les parties reconnaissent que la SAS Cryocit occupe les locaux lui appartenant, ce qui emporte l’obligation de s’acquitter d’un loyer. Elle rappelle que la société preneuse soutient que le loyer devrait être fixé à 6521,25 euros hors taxes par mois à compter du 1er novembre 2019, montant retenu par le juge des référés dans l’ordonnance du 23 février 2022, lequel y ajoutait la TVA, soit un total de 2304,25 euros. La SCI [Adresse 6] précise que cette ordonnance a arrêté le montant des sommes dues à titre provisionnel jusqu’au 31 décembre 2021 inclus, qu’elle n’a été que partiellement exécutée et que les sommes dues à compter du 1er janvier 2022 ont été incomplètement réglées. Elle indique qu’aucune TVA n’a été acquittée pour la période de janvier à décembre 2022, qu’aucun paiement n’est intervenu entre janvier 2023 et juillet 2023, et que les seuls règlements constatés l’ont été entre août 2023 et janvier 2024 pour certains mois. Elle ajoute que, malgré une mise en demeure adressée par son conseil le 26 juin 2023, les sommes dues n’ont été ni réglées ni contestées, de sorte qu’elle est fondée à solliciter la condamnation provisionnelle de la SAS Cryocit à lui verser la somme totale de 140 858,20 euros toutes taxes comprises, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation pour la période de janvier 2022 à août 2025 inclus.

S’agissant des charges, la SCI [Adresse 6] rappelle qu’un accord relatif au paiement de la taxe foncière a été constaté par procès-verbal en date du 30 juin 2020 et que le juge des référés a déjà statué, retenant que la taxe foncière était due en sus du loyer. Elle souligne que la SAS Cryocit ne conteste pas le principe de cette refacturation, mais prétend vouloir vérifier les modalités de calcul, invoquant une possible différence de surface prise en compte par l’administration fiscale. La SCI [Adresse 6] indique avoir interrogé l’administration et obtenu confirmation que la superficie totale de ses locaux est de 5201 m², comprenant un dépôt de 4300 m², un second dépôt de 800 m², un bureau de 16 m², un atelier de 60 m² et un autre bureau de 25 m². En conséquence, la SCI a procédé à un nouveau calcul des sommes dues au titre des taxes foncières 2022, 2023, 2024 et 2025, tenant compte de la surface effectivement occupée par la SAS Cryocit. Elle précise que le montant de la taxe foncière s’élève à 17 183,92 euros pour 2022, 18 188,35 euros pour 2023, 20 079,29 euros pour 2024 et, par prorata temporis jusqu’au mois d’octobre 2025, à 17 335,26 euros pour 2025. Elle soutient que la taxe foncière, refacturée au locataire, constitue un élément accessoire du loyer et qu’étant donné qu’elle a opté pour l’assujettissement à la TVA sur les loyers, cette refacturation est également soumise à la taxe. En conséquence, elle sollicite la condamnation de la SAS Cryocit au paiement de la somme de 87 344,40 euros toutes taxes comprises à titre de provision à valoir sur les taxes foncières dues pour les années 2022 à 2024 ainsi que pour la période du 1er janvier au 31 octobre 2025.

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S’agissant des demandes reconventionnelles, la SAS Cryocit invoque l’exception d’inexécution sur le fondement des articles 1219 et 1220 du Code civil et sollicite des délais de paiement. La SCI [Adresse 6] conteste ces prétentions, faisant valoir que la société preneuse ne démontre pas être dans l’impossibilité d’exploiter les lieux. Elle rappelle que la question de la coupure d’électricité a déjà été tranchée par le juge des référés, lequel a indemnisé la SAS Cryocit à ce titre, de sorte que le grief ne saurait être invoqué à nouveau. Concernant les prétendues infiltrations d’eau, l’absence de ventilation, la présence de plaques d’amiante ou encore les insuffisances des installations d’eau et de douche, la SCI [Adresse 6] relève qu’aucun de ces éléments n’a été constaté dans les procès-verbaux dressés par commissaire de justice ni objectivé dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire en cours. Elle souligne qu’aucune difficulté d’exploitation n’a été relevée par l’expert désigné.

S’agissant de la demande de délais de paiement présentée par la SAS Cryocit, la SCI [Adresse 6] en sollicite le rejet, considérant que la société preneuse reconnaît sa dette tout en s’abstenant de toute démarche sérieuse de règlement.

Enfin, la SCI Le Clos Méldois conteste la demande reconventionnelle de la SAS Cryocit tendant à la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 253 724,52 euros à titre de provision en réparation du préjudice allégué, prétendument lié à la location de matériel nécessaire à son activité. Elle précise que lors des opérations d’expertise, il a été constaté que les ponts roulants installés n’avaient pas la puissance requise pour certaines manipulations, mais qu’à aucun moment le bail ne prévoyait une obligation pour la SCI de fournir un tel matériel. Elle en conclut que cette demande est dépourvue de tout fondement.

La SCI [Adresse 6] sollicite en conséquence la condamnation de la SAS Cryocit au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens.

A l’audience du 5 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.C.I [Adresse 6] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les termes de son exploit introductif d’instance.

La S.A.S CRYOCIT, valablement représentée, a sollicité du juge des référés dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, de :

— DÉCLARER recevable l’intégralité des moyens et prétentions de la société CRYOCIT ;

A titre principal,

— JUGER n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

En conséquence,

— DÉCLARER irrecevables l’ensemble des demandes, prétentions, fins et conclusions de la SCI [Adresse 6] ;

— DÉBOUTER la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— FIXER le montant des arriérés de loyers et de TVA dus depuis le 1er janvier 2022 jusqu’à octobre 2025 inclus à la somme de 140.859,00 € TTC;

— DÉBOUTER la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes de provision au titre des taxes foncières pour les années 2022, 2023, 2024 et du 1er janvier au 31 août 2025, subsidiairement, les ramener à de plus justes proportions.

— DÉBOUTER la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins et conclusions, plus amples ou contraires ;

A titre plus subsidiaire,

— ACCORDER à la société CRYOCIT 19 mois de délais de paiement et l’autoriser à s’acquitter des arriérés de loyers, de TVA depuis janvier 2022 arrêtée à octobre 2025, outre les provisions subsidiairement mises à sa charge dans de plus justes proportions au titre de la taxe foncière 2022, 2023, 2024 et du 1er janvier au 31 octobre 2025, en 18 échéances mensuelles de 5.500 € TTC, à payer chaque mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et le solde lors de la 19ème échéance ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER la société SCI [Adresse 6] au paiement à la société CRYOCIT, de la somme de 264.828,72 euros, arrêtée au 30 juin 2025, au titre de provision sur dommages et intérêts, en indemnisation des préjudices subis ;

— ORDONNER la compensation entre les provisions réciproques demandées par les parties, à hauteur de la plus faible ;

— CONDAMNER la SCI [Adresse 6] à communiquer à la société CRYOCIT, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir et par document :

— l’ensemble des quittances de loyers d’août 2023 à décembre 2023 inclus, de janvier 2024 à septembre 2024 inclus et de juillet 2025 à novembre 2025,

— les appels de charge de taxe foncière de 2022 à 2025,

— les modalités de calculs d’imputation des charges de taxe foncière de 2022 à 2025,

— les justificatifs relatifs à la surface totale du bâtiment à l’issue des travaux entrepris par la SCI [Adresse 6] depuis 2022 pour en augmenter la superficie locative par l’ajout de bureaux,

— les divers contrats de bail souscrits avec les autres locataires et les justificatifs de la vacance de certains locaux pour les années 2022 à 2025 ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société SCI [Adresse 6] au paiement de la somme de 6.000 euros à la société CRYOCIT, au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, outre des entiers dépens.

La S.A.S CRYOCIT fait valoir, au soutien de ses prétentions, le rejet de la demande de provision au titre des loyers, soutenant l’existence d’une contestation sérieuse fondée, d’une part, sur l’accord intervenu entre les parties, et d’autre part, sur l’exception d’inexécution qu’elle oppose à la SCI [Adresse 6] en raison du manquement de celle-ci à ses obligations contractuelles de délivrance conforme et de jouissance paisible des lieux loués. Elle expose qu’il ressort des nombreux échanges intervenus que la SCI [Adresse 6] avait expressément convenu d’une dispense totale de loyer pendant la période nécessaire à l’achèvement des travaux indispensables à la mise en conformité du local, travaux dont la réalisation a été reportée à plusieurs reprises du fait du bailleur. C’est donc en application de cet accord, selon la SAS Cryocit, qu’elle s’est abstenue de verser tout loyer dès son entrée dans les lieux le 2 août 2019, cette occupation n’ayant eu pour objet que de permettre l’accueil temporaire des entreprises mandatées par la SCI pour superviser les travaux en l’absence du gérant.

La SAS Cryocit soutient que la SCI [Adresse 6] a gravement manqué à son obligation de délivrance et d’entretien en s’abstenant de réaliser les travaux nécessaires à l’usage effectif du bien en tant qu’atelier de rénovation de cuves cryogéniques et centre de regroupement pour les clients gaziers, lesquels imposent le respect de strictes normes de sécurité et de conformité. Elle invoque la vétusté du bâtiment, source d’infiltrations d’eau et de dégradations multiples, et qualifie le comportement du bailleur de délibérément nuisible. Elle fait valoir que les locaux sont dépourvus de système de ventilation, d’extraction des buées, fumées et odeurs, de compteur d’eau individuel et accessible, de dispositifs d’isolation et de confinement conformes, et que les installations de douches et de ponts de déchargement sont hors d’usage. Elle ajoute que la SCI [Adresse 6] s’était engagée, avant même l’entrée dans les lieux, à effectuer ces travaux, ce qui n’a jamais été exécuté. Elle se prévaut des constats de commissaire de justice et des rapports de vérification électrique établissant la persistance d’anomalies de sécurité et d’absence de conformité, tant pour le réseau intérieur qu’extérieur.

Elle indique qu’au 30 septembre 2025, des travaux de mise en conformité de l’installation électrique étaient encore programmés pour le mois d’octobre 2025, ce qui démontre selon elle la réalité des défaillances persistantes. Elle ajoute que les infiltrations d’eau ont gravement perturbé son exploitation et entravé le développement normal de son activité.

À titre subsidiaire, la SAS Cryocit invoque également l’existence d’une contestation sérieuse relative au montant des loyers et des charges. Elle soutient qu’un accord était intervenu pour fixer le loyer à 6521,25 euros hors taxes par mois à compter du 1er novembre 2019 et jusqu’à l’achèvement complet des travaux, soit 37 euros par mètre carré hors taxes annuel pour une surface de 2115 m², outre les extérieurs et six emplacements de stationnement. Elle ajoute qu’il avait été convenu qu’à l’issue des travaux, le loyer serait porté à 52 euros par mètre carré hors taxes, correspondant à un loyer annuel de 109 980 euros hors taxes. Or, selon la société preneuse, les travaux n’ont jamais été achevés, comme en attestent les constats de commissaire de justice et les rapports techniques produits aux débats.

Concernant le décompte des loyers et de la TVA présenté par la SCI [Adresse 6], la SAS Cryocit relève de nombreuses incohérences dans les imputations de règlements et les libellés des virements. Elle affirme avoir déjà réglé les loyers pour la période de janvier à décembre 2022 pour un montant de 6521,25 euros hors taxes par mois, ainsi que pour les mois d’août 2023 à septembre 2024 pour un montant de 7825,50 euros toutes taxes comprises, les loyers des mois de février et mai 2024 ayant également été intégralement acquittés. Elle ajoute que les loyers courants de juillet à novembre 2025 ont été entièrement réglés. Selon son propre décompte, le montant des arriérés de loyers et de TVA restant dus du 1er janvier 2022 au 31 octobre 2025 s’élève à 140 859 euros toutes taxes comprises.

S’agissant de la taxe foncière, la SAS Cryocit se fonde sur les articles L.145-40-2, I et R.145-35 du Code de commerce pour soutenir que la refacturation au preneur de la taxe foncière afférente à l’ensemble immobilier est illicite, ces dispositions interdisant d’imputer au locataire la part des impôts relatifs aux surfaces vacantes. Elle en déduit que la SCI [Adresse 6] devait justifier, par tous moyens, du mode de calcul de cette refacturation en distinguant la surface réellement louée des parties inoccupées. La société preneuse considère que les nouveaux calculs produits par la SCI demeurent inexacts, dans la mesure où ils ne tiennent pas compte des aménagements de bureaux qu’elle a réalisés depuis 2022. En conséquence, elle demande le rejet de la demande de provision de 87 344,40 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022, 2023, 2024 et la période du 1er janvier au 31 octobre 2025.

À titre encore plus subsidiaire, la SAS Cryocit sollicite l’octroi de délais de paiement, invoquant ses difficultés de trésorerie liées au ralentissement de son activité en raison de l’inexécution des travaux par la SCI [Adresse 6]. Elle demande à être autorisée à s’acquitter du montant arrêté des loyers et de la TVA, soit 140 859 euros toutes taxes comprises, ainsi que des taxes foncières, ramenées à la somme de 86 893,20 euros, en dix-huit échéances mensuelles de 5500 euros chacune, la première devant intervenir à compter de la décision à venir, le solde devant être versé à la dix-neuvième échéance.

Elle formule également des demandes reconventionnelles et sollicite, à ce titre, la condamnation de la SCI [Adresse 6] au paiement d’une provision de 264 828,72 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait du manquement du bailleur à ses obligations légales et contractuelles, notamment en raison de l’absence de délivrance conforme et des troubles de jouissance ayant affecté l’exploitation du local commercial.

La SAS Cryocit demande en outre que la SCI [Adresse 6] soit condamnée, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à lui communiquer les documents suivants :

— l’ensemble des quittances de loyer pour les périodes d’août 2023 à décembre 2023, de janvier 2024 à septembre 2024 inclus, ainsi que de juillet 2025 à novembre 2025 ;

— les appels de charges et de taxe foncière pour les années 2022 à 2025 ;

— les modalités de calcul et d’imputation desdites charges et taxes foncières pour les mêmes exercices ;

— les justificatifs relatifs à la surface totale du bâtiment, notamment après les travaux entrepris par la SCI depuis 2022 ayant eu pour effet d’augmenter la surface locative par l’ajout de bureaux ;

— les contrats de bail conclus avec les autres locataires de l’ensemble immobilier, ainsi que les justificatifs relatifs à la vacance de certains locaux pour les années 2022 à 2025.

Enfin, la SAS Cryocit sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 6] à lui verser la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

1 – Sur la demande en provision au titre des loyers ou indemnités d’occupation dus pour la période de janvier 2022 à avril 2025 inclus

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

Constitue ainsi une contestation sérieuse faisant obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés l’examen d’un litige portant sur l’interprétation d’un contrat de bail (Cass, Civ3, 10 février 1998 n°86-18.864).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort des pièces du dossier qu’aucun acte écrit n’a été régularisé entre les parties et qu’aucun accord définitif n’a été formellement arrêté quant aux conditions de la location. Malgré l’absence de convention signée, la société CRYOCIT a pris possession des locaux le 2 août 2019, tandis que les négociations demeuraient en cours.

Le document adressé par la SCI [Adresse 6] le 9 avril 2020, signé de sa seule main, ne peut être assimilé à l’expression fidèle des échanges intervenus entre les parties et ne saurait, dès lors, constituer un contrat de bail valable.

Il est néanmoins établi que la société CRYOCIT occupe les lieux litigieux en qualité de locataire, sur le fondement d’un bail verbal né de la mise à disposition effective des locaux.

Les correspondances produites démontrent, en outre, que cette occupation n’a jamais été consentie à titre gratuit. La société CRYOCIT a, en effet, proposé un loyer exprimé en valeur hors taxes au mètre carré, assorti du règlement des charges locatives, comprenant notamment les taxes foncières et les fluides.

Dans ces conditions, la société CRYOCIT, qui occupe sans discontinuer les locaux depuis le 2 août 2019, ne saurait utilement prétendre n’être redevable d’aucune somme au titre de cette jouissance.

Conformément à ce qu’avait déjà retenu l’ordonnance de référé précédemment rendue par le tribunal, il convient de fixer le loyer à la somme de 37 euros par mètre carré, montant non sérieusement contesté par la locataire, et dont le caractère exigible ne prête à aucune discussion sérieuse.

La demanderesse justifie, par ailleurs, que les paiements ont été interrompus à compter de janvier 2023 jusqu’à juillet 2023 pour les loyers, et de janvier à décembre 2022 pour la TVA, le tout jusqu’à la date du décompte arrêté en octobre 2025.

L’examen attentif de ce décompte révèle l’absence de toute contestation sérieuse quant à son exactitude. Il y a lieu, en conséquence, de condamner la société CRYOCIT à verser à la SCI [Adresse 6], à titre de provision, la somme de 140 858,20 euros, comprenant les loyers et la taxe sur la valeur ajoutée.

2 – Sur la demande de provision relative aux charges

Le bailleur invoque le principe contractuel de la répercussion de la taxe foncière et soutient que le calcul doit impérativement se faire au prorata de la surface réellement occupée (2 115 m²) sur la surface totale du bâtiment (5 201 m²), conformément aux informations fiscales disponibles.

De plus, il avance que la refacturation de la taxe foncière constitue un accessoire du loyer et doit, à ce titre, être soumise à la TVA au taux de 20%, conformément aux dispositions du Code Général des Impôts. En conséquence, [Adresse 6] prétend obtenir la condamnation de la société CRYOCIT au paiement de la somme totale de 87 344,40 € TTC.

La défenderesse a initialement soulevé une contestation quant aux modalités de la répercussion et aux surfaces utilisées dans le calcul. La prétention de la société CRYOCIT est de voir le montant de la taxe foncière réclamé révisé à la baisse, en contestant l’assiette ou le prorata établi par le bailleur et en contestant les surfaces (5 201 m²) au profit d’une surface inférieure (5 000 m²) ou d’un calcul moins onéreux.

La refacturation de la taxe foncière apparaît pleinement fondée.

La société bailleresse [Adresse 6] a appliqué une méthode de calcul régulière et conforme aux principes de proportionnalité, fondée sur un prorata exact entre la surface privative louée (2 115 m²) et la superficie totale du bâtiment (5 201 m²).

Cette base de calcul est justifiée par un document officiel émanant de l’administration fiscale, lequel établit de manière certaine la superficie globale de l’immeuble et confirme la pertinence de la méthode employée.

De son côté, la société CRYOCIT s’est bornée à formuler des contestations générales, sans apporter le moindre élément probant de nature à remettre en cause les calculs opérés.

En l’absence de toute justification ou pièce contradictoire, la société preneuse manque à son obligation de démonstration et ne peut utilement critiquer la répartition opérée.

En conséquence, les prétentions de la société CRYOCIT sont écartées, et la méthode de calcul de la taxe foncière retenue par la SCI [Adresse 6] est validée dans son intégralité. La société CRYOCIT sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 87 344.40 euros.

3 – Sur la demande subsidiaire de délais de paiement formulée par la S.A.S CRYOCIT

La société preneuse invoque l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers sur de longues périodes (janvier 2022 à décembre 2022, août 2023, septembre 2024, et juillet 2025 à août 2025).

L’article 1219 du Code civil permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La société preneuse justifie son exception d’inexécution par l’absence de mise à disposition des points roulants et les coûts engendrés par la location de grue et de chariot élévateur.Il convient de rappeler sur ce point que l’exception d’inexécution doit être proportionnelle et son étendue limitée à l’inexécution du cocontractant. La jurisprudence constante à ce sujet rappelle que l’inexécution du bailleur doit rendre le local impropre à la destination contractuelle. Or, la seule absence de points roulants, qui d’une part, demeure insuffisamment grave pour justifier la suspension totale du paiement des loyers sur de si longues périodes et d’autre part, dont il n’est pas justifié que la mise à disposition incombait au bailleur, n’est pas de nature à justifier l’absence de paiement.

Par ailleurs, la société preneuse sollicite des délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du Code civil qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, d’accorder des délais de grâce. Les difficultés alléguées doivent être actuelles et sérieuses.

La société preneuse met en avant notamment

— Les conséquences de la crise COVID.

— Des charges sociales et fiscales importantes (accords avec le Trésor Public/URSSAF).

— Un résultat d’exercice largement impacté par les coûts de location des engins.

— Une trésorerie insuffisante et un frein à son développement du fait de l’immobilisme du bailleur.

La société preneuse sollicite l’octroi de délais de paiement, invoquant diverses difficultés financières pour en justifier la nécessité. Cependant, les éléments avancés ne permettent pas de caractériser une situation temporaire ou réversible susceptible de justifier une mesure de faveur.

Sur l’insuffisance de trésorerie :

La société reconnaît elle-même une trésorerie insuffisante et un résultat d’exercice significativement dégradé, révélateurs d’une difficulté structurelle.

Or, le délai de grâce prévu à l’article 1343-5 du Code civil constitue un instrument de relance ponctuelle, destiné à accompagner une reprise d’activité viable. Les griefs formulés à l’encontre du bailleur, tels que l’absence de certains travaux ou une attitude obstructive, ne sauraient justifier davantage l’octroi de délais, la mesure sollicitée n’étant pas de nature à corriger les déséquilibres internes de l’exploitation.

Sur l’invocation de la crise sanitaire :

Le recours à l’argument tiré de la crise du COVID-19 ne peut être retenu. L’événement, survenu en 2020, ne présente plus en 2025 le caractère d’imprévisibilité ni d’actualité requis pour justifier un report d’échéances.

Sur l’antériorité et la répétition des incidents de paiement :

Les impayés ont débuté dès janvier 2022 et se sont prolongés sur plusieurs exercices. Il s’agit donc d’une défaillance continue et récurrente, excluant toute idée de difficulté passagère. La société preneuse a, de surcroît, bénéficié de périodes au cours desquelles elle a pu honorer partiellement ses loyers, sans toutefois saisir ces occasions pour régulariser sa dette.

Sur les arguments relatifs à l’état des locaux :

L’absence de certains équipements, même admise, n’a jamais rendu les lieux impropres à l’usage contractuel. Le preneur a d’ailleurs poursuivi son activité sur le site, comme en attestent les dépenses d’exploitation qu’il mentionne lui-même, notamment la location de matériels de manutention. Ces circonstances, tout au plus susceptibles de justifier une réduction ponctuelle du loyer ou une compensation limitée, ne sauraient autoriser la suspension prolongée du paiement des loyers pendant près de trois ans.

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

4 – Sur la demande reconventionnelle en provision formulée par la S.A.S CRYOCITE à titre de dommages et intérêts et de production de pièces

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, la société preneuse oppose plusieurs griefs à son bailleur tenant notamment à l’absence de mise en conformité de la pose des ponts roulants et des répercussions économiques engendrés par la location de divers engins afin d’y palier.

Cela étant, il convient d’observer que des opérations d’expertises sont en cours. Il appartiendra à l’expert désigné à cet effet de faire les comptes entre les parties et non au juge des référés.

A tout le moins il existe au regard des pièces produites par les parties une contestation sérieuse conduisant à rejeter la demande de provision au titre de dommages et intérêts, la société CRYOCIT n’apportant pas la preuve des différents préjudices invoqués.

De même, la demande de communication de pièces sera également rejetée dès lors qu’elles sont illégitimes, les quittances de loyers ne pouvant pas être délivrées si les loyers ne sont pas payés, ce qui est le coeur des demandes de la société [Adresse 6], et les divers contrats de bail souscrits avec les autres locataires ne concernant pas le litige en cours, ou qu’elle sont inutiles, ayant déjà été répondu concernant les surfaces du bâtiment.

Dans ces circonstances, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts et de communication de pièces.

5 – Sur les mesures de fin de jugement

Compte tenu de ce qui précède et ce que commande l’équité, la S.A.S CRYOCIT sera condamnée à payer à la S.C.I [Adresse 6] la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S CRYOCIT sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamnons la S.A.S CRYOCIT à payer par provision à la S.C.I [Adresse 6] la somme de 140 858,20 euros TTC au titre des loyers dus pour la période de janvier 2022 à octobre 2025 inclus,

Condamnons la S.A.S CRYOCIT à payer par provision à la S.C.I [Adresse 6] la somme de 87 344,40 euros au titre des taxes foncières 2022, 2023, 2024 et 2025 proratisé,

Rejetons les demandes subsidiaires et reconventionnelles formulées par la S.A.S CRYOCIT,

Condamnons la S.A.S CRYOCIT à payer à la S.C.I [Adresse 6] la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A.S CRYOCIT aux entiers dépens de l’instance,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président