TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : M. MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le 21 novembre 2025

à M^e DI CONSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 novembre 2025

à M^e DUVAL-ZOUARI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02053 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I2J

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 6 avril 2016, la SCI TARA DU CABOT, représentée par son mandataire immobilier, a donné à bail à l’association PACT 13 un appartement non meublé situé au [Adresse 1].

Par acte sous seing privé du 15 juin 2016, l’association PACT 31, désormais dénommée l’association SOLIHA PROVENCE, a consenti à Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] un contrat de sous-location, portant sur cet appartement, pour un loyer de 680 euros et une provision sur charges de 120 euros. Le bail a été consenti pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, et visant notamment la réinsertion par le logement des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leur condition d’existence.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la SCI TARA DU CABOT a notifié à l’association SOLIHA PROVENCE un congé aux fins de vente à effet du 31 mars 2025. L’association SOLIHA PROVENCE a dénoncé ce congé à Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] par actes de commissaire de justice du 12 avril 2024 remis à étude.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, l’association SOLIHA PROVENCE, a fait assigner Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— Juger que Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] sont déchus de tout titre d’occupation et en conséquence, ordonner leur expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à lui payer la somme provisionnelle de 3 882,60 euros, somme arrêtée au 25 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 913,93 euros, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à lui payer une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, l’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions, auxquelles il sera renvoyé pour exposé des moyens, à savoir en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1708 et suivants du code civil :

— Juger que Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] sont déchus de tout titre d’occupation et en conséquence, ordonner leur expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à lui payer la somme provisionnelle de 9 014,33 euros, somme arrêtée au 16 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 935,93 euros, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à lui payer une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— Rejet les demandes de Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D].

Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour exposé des moyens, à savoir en application de la loi du 6 juillet 1989 :

— Rejeter les demandes de l’association SOLIHA PROVENCE au regard de contestations sérieuses relatives à la régularité de la procédure et des erreurs du décompte locatif ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Octroyer des délais de paiement d’une durée de 36 mois, avec des mensualités de 50 euros ;

— Rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 15 juin 2016, faisant expressément référence aux dispositions susvisées.

Ainsi, Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] ne peuvent pas solliciter l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (délai de paiement et suspension de la clause résolutoire).

Sur la qualité pour agir de l’association SOLIHA PROVENCE

L’association SOLIHA PROVENCE justifie de sa qualité pour agir par la production du contrat de bail souscrit le 6 avril 2016.

Sur la résiliation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vente, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 6 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de sous-location en cas de cessation du contrat principal.

Les bailleurs ont notifié à l’association SOLIHA PROVENCE un congé pour vente le 20 mars 2024, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, au motif. L’arrêté du 13 décembre 2017 est annexé au congé.

L’association SOLIHA PROVENCE a dénoncé ce congé à Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] le 12 avril 2024 au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Les délais légaux ont été respectés et ne sont d’ailleurs pas remis en cause par Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D], de même que le motif du congé.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 mars 2025.

Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] sont redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du dernier loyer échu, charges, contrat chaudière, et assurance habitation incluse, soit la somme de 903,93 euros, et de condamner Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à son paiement à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. La demande en condamnation solidaire sera rejetée en l’absence de clause contractuelle prévoyant une telle solidarité, ou de preuve d’une solidarité légale.

Il ressort du décompte produit et arrêté au 16 septembre 2025 que la dette locative s’élève à la somme de 8 349,33 euros après déduction des frais de travaux non justifiés, des frais de commissaire de justice, et des frais « d’article 700 ».

Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] ne justifient pas de l’éligibilité aux allocations logement, produisant une attestation de la caisse d’allocations familiales du 1er mai 2025 ne faisant mention que d’allocations familiales et de complément familial. En outre, ils produisent des justificatifs de virement effectués en avril et juillet 2025 qui figurent audit décompte. Ils produisent enfin un justificatif de virement d’un montant de 250 euros, initié pour le 8 septembre 2025, qui ne figure pas au décompte, et qui sera pris en compte en déduction de la dette locative. Ainsi, ils ne démontrent aucune contestation sérieuse relative au décompte produit.

En conséquence, Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] seront condamnés par provision à la somme de 8 009,33 euros (8 349,33 – 250), terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

La demande en condamnation solidaire sera rejetée en l’absence de clause contractuelle prévoyant une telle solidarité, ou de preuve d’une solidarité légale.

Sur les dépens

En l’espèce, Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé à hauteur de 50% chacun.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS la cessation de plein droit du contrat de sous-location conclu le 15 juin 2016 entre d’une part l’association SOLIHA PROVENCE et d’autre part Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] concernant le logement, situé au [Adresse 1] à la date du 31 mars 2025 par l’effet du congé délivré par les bailleurs principaux à l’association SOLIHA PROVENCE le 20 mars 2024,

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

REJETONS la demande d’astreinte pour quitter les lieux,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] en suspension de la clause résolutoire,

CONDAMNONS Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 903,93 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de de 8 009,33 euros, au titre de la dette locative, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande de Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] en délai de paiement,

CONDAMNONS Madame [W] [T] et Monsieur [N] [D] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS Madame [W] [T] aux dépens à hauteur de 50%,

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] aux dépens à hauteur de 50%,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

REJETONS le surplus des demandes,

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe,

Le greffier, Le juge.