COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.A. NEXITY STUDEA, S.A. SEYNA c/ [J]

MINUTE N°

DU 06 Mai 2025

N° RG 24/03558 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6FS

Grosse délivrée

à M^e VANDELET Antoine

Copies délivrées

à Monsieur [G] [J]

à CCAPEX

le

DEMANDEURS:

Société NEXITY STUDEA

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e VANDELET Antoine, avocat au barreau de Nice

Société SEYNA

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e VANDELET Antoine, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [J]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SA NEXITY STUDEA a, selon acte sous seing privé du 18 juin 2019 à effet au 02 septembre 2019, donné à bail d’habitation meublée à usage de résidence principale à Monsieur [G] [J], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un logement type studio n°2506 sis à [Localité 1], [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel indexé de 516,36 euros et une provision mensuelle sur charges de 54,04 euros, soit un total mensuel de 570,40 euros.

La S.A. SEYNA s’est portée caution solidaire des impayés locatifs Monsieur [G] [J] par acte en date du 02 septembre 2019.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 août 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, la SA NEXITY STUDEA et la S.A. SEYNA ont fait assigner Monsieur [G] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 16 janvier 2025 à 15 heures aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [G] [J] et statuer sur ses conséquences, en particulier le condamner à lui verser la somme de 1 213,86 euros au titre des loyers et charges dus au mois de juillet 2024 échu.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 11 mars 2025 à 14 heures et la nouvelle convocation de Monsieur [G] [J] à cette audience selon courrier du greffe du 17 janvier 2025,

Vu la citation à cette audience de Monsieur [G] [J] par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2025,

Selon dernières écritures confirmatives et d’actualisation, signifiées au défendeur, la SA NEXITY STUDEA et la S.A. SEYNA demandent au dernier état de la procédure, de :

— à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [G] [J],

— en tout état de cause, ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les délais impartis, l’expulsion de Monsieur [G] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— le condamner à payer la somme de 5 618,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société NEXITY STUDEA à hauteur de ce montant,

— condamner Monsieur [G] [J] à payer à la SA NEXITY STUDEA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas non-résiliation du bail sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— condamner Monsieur [G] [J] à payer à la SA NEXITY STUDEA la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience, la SA NEXITY STUDEA et la S.A. SEYNA, représentées, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leurs dernières conclusions auxquelles elles se réfèrent expressément.

Monsieur [G] [J] n’a pas comparu, ni personne pour lui, en dépit d’avoir été cité par actes du commissaire de justice aux deux audiences par actes des 27 août 2024 et 07 mars 2025 remis à l’étude et dûment convoqué par le greffe à la dernière audience.

Le délibéré a été fixé au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

a) Sur la recevabilité à agir de la S.A. SEYNA au titre de la subrogation

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. La caution qui a désintéressé le créancier bailleur du fait de la défaillance de son débiteur locataire peut donc exercer, comme celui-ci aurait pu le faire, l’action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail.

En l’espèce, la S.A. SEYNA, qui s’est portée caution du paiement des loyers et charges du locataire, Monsieur [G] [J] ,verse aux débats le contrat de cautionnement conclu avec la SA NEXITY STUDEA, bailleur, le 02 septembre 2019 qui stipule en son paragraphe III alinéa 4 que l’ASSUREUR, la S.A. SEYNA, « après mise en jeu le cas échéant de sa garantie, sera alors subrogé dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du NEXITY STUDEA (y compris l’action en résolution du bail), à l’encontre du LOCATAIRE ou SOUS LOCATAIRE, et ce en application des articles 2305 et 2306 du Code Civil ».

La caution, la SA SEYNA produit au dossier plusieurs quittances subrogatives s’échelonnant du 05 décembre 2022 au 29 janvier 2025 correspondant aux loyers et charges impayés pour une somme totale de 15 622,37 euros sur la période de novembre 2022 à janvier 2025 justifiant ainsi avoir désintéressé la bailleresse la SA NEXITY STUDEA.

La S.A SEYNA, subrogée dans les droits de la bailleresse a donc qualité à agir dans le cadre de la présente instance.

b) Sur la recevabilité de l’action en résiliation judiciaire conformément à la loi du 06 juillet 1989

La SA NEXITY STUDEA, bailleresse personne morale qui sollicite le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III, particulièrement IV de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 07 octobre 2022, en date du 12 octobre 2022, soit deux mois au moins avec l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 27 août 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 29 août 2024, soit six semaines avant la première audience du 16 janvier 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résolution du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 vise l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [G] [J] s’est engagé aux termes du bail meublé du 18 juin 2019 à effet au 02 septembre 2019 signé avec la SA NEXITY STUDEA à régler le loyer et les charges locatives tels que stipulés d’un commun accord entre les parties.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 1225, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Un commandement de payer les loyers a été délivré à la requête de la SA NEXITY STUDEA au locataire par acte d’huissier en date du 07 octobre 2022 pour un arriéré locatif de 1 500,00 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’octobre 2022 auquel s’ajoute le coût de l’acte pour 127,89 euros.

Par jugement du 25 avril 2024 signifié le 16 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a notamment débouté la SA NEXITY STUDEA et la SA SEYNA de leur demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à la résolution judiciaire du contrat de bail et a condamné Monsieur [G] [J] à payer à la SA SEYNA la somme de 8 644,10 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 02 février 2024 en accordant au locataire des délais de paiement selon 23 échéances mensuelles de 360,00 euros chacune avec clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité.

Monsieur [G] [J] a été mis en demeure par la SAS GARANTME, service recouvrement et indemnisation en date du 15 juillet 2024 de s’acquitter de la deuxième mensualité de 360,00 euros dans un délai de 7 jours à compter de la réception de la présente correspondante.

Il ressort de l’historique du compte locatif précis et détaillé en pièce 19 de Monsieur [G] [J] qui s’échelonne du 1er mars 2024 au 1er février 2025 que le locataire reste redevable d’un arriéré locatif de 5 618,10 euros déduction faite de 3 règlements, l’un de 300,00 euros le 17 avril 2024 sur un loyer de 610,92 euros, le second le 08 mai 2024 d’un montant de 590,37 euros à valoir sur le loyer de mai 2024 de 610,92 euros et le dernier le 30 juin 2024 d’un montant de 590,37 euros à valoir sur le loyer de juin 2024 de 610,92 euros.

Monsieur [G] [J] n’a honoré partiellement que 3 loyers mensuels sur la période d’une année de mars 2024 à février 2025. Son inexécution contractuelle ainsi caractérisée est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail d’habitation du 18 juin 2019 aux torts du locataire.

La résolution judiciaire de ce bail d’habitation prendra effet au jour du jugement et Monsieur [G] [J] sera condamné à payer à la SA NEXITY STUDEA une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges à la date de la résolution judiciaire soit 632,22 euros jusqu’à libération définitive des lieux par la remise des clés au bailleur, à compter de la signification du présent jugement.

A défaut de départ volontaire des lieux de Monsieur [G] [J], il sera procédé à son expulsion conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents sur les lieux lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 et R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA NEXITY STUDEA et la S.A. SEYNA produisent notamment au soutien de leur demande en paiement le contrat de bail meublé, le contrat de cautionnement, le commandement de payer, plusieurs relevés de compte locataire dont un dernier actualisé arrêté au 1er février 2025 à la somme de 5 618,10 euros.

Il résulte des quittances subrogatives produites que la S.A. SEYNA, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 5 618,10 euros à la SA NEXITY STUDEA au titre des impayés du locataire Monsieur [G] [J].

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [J] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SA NEXITY STUDEA, la somme totale de 5 618,10 euros, somme dont le paiement est réclamé et qui correspond au solde débiteur locatif arrêté au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [G] [J], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à la S.A. SEYNA une somme de 1 000,00 euros

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail meublé en date du 18 juin 2019 à effet à la date du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique sis à [Localité 1], [Adresse 6], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents sur les lieux lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 et L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à la SA NEXITY STUDEA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 632,22 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résolution judiciaire, soit à compter de la signification du présent jugement jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à la S.A. SEYNA la somme de 5 618,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à la S.A. SEYNA la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,