RÉFÉRÉ

Min N° 25/00026

N° RG 24/00556 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSUU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 11 Février 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Magalie CART, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en référé la cause suivante le 14 Janvier 2025 et rendue en délibéré ce jour.

Ordonnance rédigée par Madame [W] [Y], candidate à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Madame Magalie CART, juge des contentieux de la protection.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Carine CHEVALIER-KACPRZAK, avocat au Barreau de Meaux

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-77284-2024-04295 du 10/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 5 novembre 2021 s’agissant des locaux d’habitation et avenant du 10 novembre 2021 concernant l’emplacement de stationnement, la SA 3F SEINE ET MARNE a consenti un bail à Madame [X] [F] sur des locaux situés [Adresse 1] (logement n°0104) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 413,58 euros hors provision sur charges et un montant de 23,96 euros charges incluses pour l’emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F SEINE ET MARNE a, par acte de commissaire de justice du 15 juin 2022, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la SA 3F SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,condamner Madame [X] [F] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 13.908,91 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024, et plusieurs renvois ont été ordonnées pour régularisation du dossier d’aide juridictionnelle de la défenderesse.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience, la SA 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, réitère son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 17.164,36 euros arrêtée au 9 janvier 2025. Elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Madame [X] [F], représentée par son conseil, se réfère aux conclusions déposées à l’audience. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en proposant de s’acquitter d’une somme supplémentaire de 50 euros en sus du loyer courant en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA 3F SEINE ET MARNE produit un décompte démontrant que Madame [X] [F] reste lui devoir, frais déduits (10,26 euros de frais de rejets de prélèvement), la somme de 17.154,10 euros à la date du 31 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [X] [F] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 17.154,10 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

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Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 10 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 5 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juin 2022, pour la somme en principal de 2.209,87 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2022.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [X] [F] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux et s’engage à régler la dette locative par des mensualités de 50 euros, en plus des loyers courants.

Madame [X] [F] explique avoir subi de nombreuses difficultés financières relatives notamment à la gestion des biens indivis en succession depuis le décès de son conjoint le 19 mars 2020 avec frais et charges afférents, de sorte qu’elle n’a pu s’acquitter de manière régulière de son loyer.

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Il ressort des éléments produits que Madame [X] [F] travaille en qualité d’aide de restauration et perçoit un salaire net mensuel de 1.850 euros et l’allocation de soutien familial de la CAF pour son enfant à charge de 13 ans. Elle justifie de la déclaration de succession établie au vu de laquelle il ressort qu’elle va percevoir une somme 66.089,99 euros, correspondant à un quart en pleine propriété de l’actif successoral en sa qualité de conjoint survivant dans le cadre de la succession en cours étant composée de biens immobiliers pour lesquels des autorisations de ventes ont été effectuées ainsi que des propositions d’achats des associés pour les parts de SCI. Elle démontre donc qu’elle dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux, cette dernière étant en mesure de procéder à des règlements mensuels en sus du loyer courant dans l’attente de la répartition des frais de la succession.

Compte tenu de ces éléments, Madame [X] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

Madame [X] [F] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de condamner la locataire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA 3F SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la SA 3F SEINE ET MARNE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le du 5 novembre 2021 s’agissant des locaux d’habitation et avenant du 10 novembre 2021 concernant l’emplacement de stationnement, entre la SA 3F SEINE ET MARNE, d’une part, et Madame [X] [F], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (logement n°0104) à [Localité 6] sont réunies à la date du 16 août 2022 ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] à verser à la SA 3F SEINE ET MARNE la somme provisionnelle de 17.154,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [X] [F] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

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DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 16 août 2022 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [F], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [X] [F] sera condamnée à verser à la SA 3F SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTONS la SA 3F SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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