Du 20 juin 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00244 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2A4Q

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[S] [V] [L]

— Expéditions délivrées à

M^e Damien MERCERON

[S] [V] [L]

— FE délivrée à

M^e Damien MERCERON

Le 20/06/2025

Avocats : M^e Damien MERCERON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT – RCS Paris 572 015 451

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [S] [V] [L]

née le 24 Février 1986 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Adresse 11] [Adresse 4] [Adresse 8]

[Localité 9]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 avril 2015 la Société Coopération et Famille, a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [L], bail portant sur un logement situé à [Adresse 12] [Adresse 5] [Adresse 1] [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT, qui a absorbé la Société Coopération et Famille courant 2018 et est ainsi devenue propriétaire et bailleur du logement, a fait délivrer à Mme [S] [L] un commandement de payer la somme de 1.593,23 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 2 janvier 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Mme [S] [L] afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et obtenir :

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1, L.412-8 et suivants, et R.411-3, R.412-1 à R.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que la séquestration des meubles se trouvant dans le logement dans un garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la personne expulsée

— sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.084,07 euros à valoir sur le paiement des loyers et charges échus selon décompte arrêté au 13 décembre 2024,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— des intérêts au taux légal à compter du courrier de la mise en demeure du 28 mars 2024

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 14 mars 2025 a fait l’objet d’un report au 4 avril 2025, la défenderesse ayant réglé le loyer en vue de la suspension de la clause résolutoire.

À l’audience du 4 avril 2025, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par avocat, a maintenu ses demandes en présentant un décompte actualisé de sa créance d’un montant de 3.061,16 euros hors frais. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause de résiliation de plein droit.

Mme [S] [L] a expliqué avoir cessé de payer le loyer en raison d’un litige avec le bailleur au sujet d’une infestation d’insectes. Elle a toutefois indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et a demandé la suspension des effets du commandement de payer et des délais de paiement, en proposant de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant. Elle a précisé être au chômage, percevoir 1.788,39 euros par mois au titre de l’ARE et avoir effectué un nouveau versement la veille de l’audience.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 1er octobre 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 30 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.593,23 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Par ailleurs les troubles de jouissance allégués par Mme [S] [L], dont elle n’a d’ailleurs pas justifié de la réalité, ne l’autorisaient pas à suspendre le paiement des loyers, sans y avoir été autorisée par le juge dès lors qu’elle occupait toujours les lieux qui n’étaient pas inhabitables.

Ce défaut de régularisation fonde la SA 1001 VIES HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 1er décembre 2024 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Mme [S] [L] a repris le paiement du loyer courant, que ses revenus sont compatibles avec le montant du loyer et peuvent lui permettre de régler sa dette dans le délai prévu par la loi.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la SA 1001 VIES HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Mme [S] [L] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats Mme [S] [L] est redevable de la somme de 3.061,16 euros à la date du 3 avril 2025 (mois de mars 2025 inclus), sous réserve du versement que Mme [S] [L] a indiqué avoir effectué la veille de l’audience mais n’est pas encore comptabilisé dans le décompte.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, Mme [S] [L] sera condamnée à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 3.061,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mme [S] [L] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [S] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’indemnité allouée à la SA 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, sera en équité fixée à la somme de 200 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence :

CONSTATONS que la SA 1001 VIES HABITAT a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 30 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [S] [L] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, en deniers ou quittances valables, la somme de 3.061,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 3 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Mme [S] [L] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois de juillet 2025 au plus tard dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 100 euros, le dernier étant augmenté ou réduit à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance,

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 30 septembre 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas Mme [S] [L] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 12] [Adresse 5] [Adresse 1] [Adresse 7] et DISONS qu’à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (328,34 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Mme [S] [L], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er avril 2025 ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [S] [L] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde, ainsi qu’à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection