TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

04 Février 2025

2ème Chambre civile

74D

N° RG 22/00728 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-JTL7

AFFAIRE :

[K] [M] [G] [L] divorcée [T]

C/

Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement (INRAE),

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 04 Février 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [K] [M] [G] [L] divorcée [T]

[Adresse 15]

[Adresse 15]

représentée par Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement (INRAE), immatriculé à l’INSEE sous le numéro 180 070 039, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître François THOMAS-BELLIARD de la SELARL CABINET LTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 12 août 1985, Madame [K] [L] a fait l’acquisition d’une propriété située [Adresse 14], actuellement cadastrée section ZM n°[Cadastre 4], composée d’un manoir, de dépendances et d’un parc arboré.

La parcelle voisine située au nord-est, actuellement cadastrée section ZM n°[Cadastre 2], appartient à l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement (ci-après l’INRAE) établissement public à caractère administratif, qui en est devenu propriétaire selon acte de cession amiable en date des 24 mars et 8 avril 1970.

Au cours de l’année 2021, l’INRAE a décidé de mettre en vente sa propriété et a signé, les 16 et 25 octobre 2016, un contrat de vente sous conditions suspensives.

A cette occasion, Madame [K] [L] s’est manifestée auprès de l’INRAE pour que les accès à sa propriété soient préservés et que des servitudes de passage soient mentionnées dans l’acte de propriété de l’acheteur pressenti.

A défaut d’accord de l’INRAE, Madame [K] [L] l’a fait assigner, le 25 janvier 2022, devant le tribunal judiciaire de RENNES pour faire reconnaître l’existence d’une servitude de passage au profit de sa propriété selon trois chemins distincts sur la parcelle [Cadastre 22]. L’assignation a été publiée au service de la publicité foncière le 17 mars 2022.

Aux termes de conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, Madame [K] [L] demande au tribunal de :

“Vu les articles 682, 683, 685 et 694 du Code civil,

Vu les articles 2261 et 2265 du Code civil,

Vu l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu le plan local d’urbanisme de [Localité 19] METROPOLE,

Vu l’historique des lieux et les titres de propriété,

(…)

A titre principal :

CONSTATER l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille :

— Au bénéfice du fonds dominant n°[Cadastre 4], section ZM, sise [Adresse 14], propriété de Madame [K] [L], suivant acte de vente en date du 12 août 1985, au rapport de Maître [D] [S], notaire à [Localité 19], publié le 25 septembre 1985, sous le volume 3243 n°1,

— Sur le fonds servant n°[Cadastre 2], section ZM, sise [Adresse 14], propriété de l’INSTITUT NATIONAL DE RECHERCHE POUR L’AGRICULTURE L’ALIMENTATION ET L’ENVIRONNEMENT, suivant acte de cession amiable en date du 8 avril 1970, publié le 28 avril 1970 sous le volume n°4980 n°15 au rapport de Maître [O], notaire à [Localité 16],

Sur la base de trois tracés tels que matérialisés comme suit et à tous usages, en ce compris le passage de tous camions et engins de chantier :

A titre subsidiaire :

CONSTATER l’existence d’une servitude de passage à titre légal :

— Au bénéfice du fonds dominant n°[Cadastre 4], section ZM, sise [Adresse 14], propriété de Madame [K] [L], suivant acte de vente en date du 12 août 1985, au rapport de Maître [D] [S], notaire à [Localité 19], publié le 25 septembre 1985, sous le volume 3243 n°1,

— Sur le fonds servant n°[Cadastre 2], section ZM, sise [Adresse 14], propriété de l’INSTITUT NATIONAL DE RECHERCHE POUR L’AGRICULTURE L’ALIMENTATION ET L’ENVIRONNEMENT, suivant acte de cession amiable en date du 8 avril 1970, publié le 28 avril 1970 sous le volume n°4980 n°15 au rapport de Maître [O], notaire à [Localité 16],

Sur la base de trois tracés tels que matérialisés comme suit et à tous usages, en ce compris le passage de tous camions et engins de chantier : [cf l’image précédente]

A titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER l’INSTITUT NATIONAL DE RECHERCHE POUR L’AGRICULTURE

L’ALIMENTATION ET L’ENVIRONNEMENT à payer à Madame [K] [L] la somme de 100.000€ au titre de la dévaluation de sa propriété en cas de suppression des passages nécessaires à l’accès de son fonds ;

En tout état de cause :

FIXER les trois assiettes existantes de la servitude de passage, suivant tracés tels que figurants au présent acte et permettant de desservir l’accès au manoir principal, l’accès aux dépendances par bifurcation et l’accès au parc par le Nord ;

DESIGNER tout géomètre-expert à charge de l’INRAE à l’effet de reporter graphiquement l’assiette de ces différents accès à tous usages sur le plan de cadastre ;

ORDONNER la publication de la décision à intervenir au fichier de la publicité foncière à la charge de la partie la plus diligente ;

DEBOUTER l’INRAE de toutes ses demandes plus amples ou contraires et notamment ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNER l’INRAE – Institut National de Recherche pour l’Agriculture l’Alimentation et l’Environnement – à payer à Madame [K] [L] la somme de 6.000,00 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 outre les entiers dépens de l’instance”.

A titre principal, sur le fondement des articles 694 et 706 du code civil, Madame [L] se prévaut de l’existence d’une servitude par destination du père de famille. Elle explique que l’enclavement de sa propriété résulte de deux ventes opérant division des fonds anciennement cadastrés n°[Cadastre 6]-[Cadastre 9] à [Cadastre 11] (le manoir) et n°[Cadastre 5]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8] (la ferme) appartenant à Monsieur [A] [P], le 11 avril 1934 pour le manoir et le 20 novembre 1964 pour la ferme. Elle précise que les chemins tracés alors sur les fonds divisés forment aujourd’hui l’assiette de la servitude de passage dont sa propriété bénéficie, ce qui constitue, selon elle, un signe apparent de servitude au sens de l’article 694 du code civil. Elle soutient que l’existence d’un aménagement conventionnel de la servitude de passage n’est pas de nature à neutraliser les dispositions invoquées, dans la mesure où cet aménagement n’a en réalité reçu aucune application depuis plus de 90 ans. Elle fait valoir que Monsieur [A] [P] est resté propriétaire des fonds servants jusqu’en 1964 aussi bien sur les tracés immémoriaux qu’elle invoque que sur le tracé conventionnel prévu sans jamais solliciter l’application de ce dernier tracé. Elle en déduit que son intention était donc de maintenir les tracés actuels.

Madame [L] indique encore que la servitude conventionnelle consentie en 1934 s’est éteinte en 1964 du fait du non-usage pendant trente ans et, plus généralement, de sa non-création. Elle estime qu’à défaut d’application de la convention, il faut en revenir à la poursuite de l’existence de la servitude telle qu’elle se matérialisait et se matérialise toujours en faveur du fonds aliéné par Monsieur [P] il y a 89 ans.

A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 682, 683 et 685 du code civil, Madame [L] invoque l’existence d’une servitude légale pour cause d’enclave dont l’assiette a été acquise par possession trentenaire. Elle juge incontestable le fait que sa parcelle [Cadastre 18] est en situation d’enclave faisant valoir que l’INRAE le reconnaît dans sa lettre du 29 décembre 2021. En réponse à l’argumentation adverse, elle souligne que le désenclavement suffisant de la parcelle [Cadastre 18] au sens de l’article 681 du code civil passe, non pas seulement par la reconnaissance de l’existence d’une servitude légale, mais aussi par la reconnaissance de son assiette multiple. Elle soutient que la tolérance invoquée par l’INRAE ne résulte de rien, si ce n’est la reconnaissance d’un état d’enclave.

Pour justifier les trois assiettes revendiquées pour le passage en faveur de sa propriété, elle fait état d’un usage trentenaire continu, paisible, public et non équivoque. Elle expose que son titre de propriété mentionne l’existence d’une servitude “depuis plus de trente ans”. Elle précise que l’état d’enclave de sa propriété résulte de la division des lieux en date du 11 avril 1934 et que le tracé des trois accès est depuis toujours resté le même. Elle fait observer que le cadastre de 1829 faisait d’ores et déjà apparaître ces trois accès, tout comme des photographies aériennes prises entre 1948 et 1971 qu’elle reprend dans ses conclusions. Elle ajoute que ces cheminements apparaissent sur les plans fournis à l’occasion de la séparation des héritages. Elle se prévaut également de deux témoignages écrits pour démontrer un usage trentenaire et continu des trois assiettes revendiquées.

En réponse à l’INRAE qui se prévaut de l’imprescriptibilité du domaine public, elle indique que la prescription trentenaire était acquise dès 1964, soit avant l’acquisition des parcelles voisines par l’INRAE. Elle explique que la jurisprudence administrative admet que les servitudes préconstituées peuvent être maintenues sur une parcelle appartenant au domaine public à la condition d’avoir été créées antérieurement à l’incorporation de la parcelle et si cet usage demeure compatible avec l’affectation, ce qui est bien le cas dans la présente affaire selon elle. Madame [L] fait également valoir que l’INRAE ne justifie pas de la date d’affectation des parcelles litigieuses au domaine public, même si elle prouve bien leur déclassement en 2021.

De même, Madame [L] insiste sur le fait que les autres accès évoqués par l’INRAE sont inapplicables, tant le passage à gauche de sa propriété que par l’intérieur de la cour principale ou encore à travers la cour annexe. Elle détaille les raisons rendant ces accès impossibles tenant, principalement, à la configuration des lieux, à leur étroitesse et aux contraintes d’urbanisme applicables à sa propriété.

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal refusait le maintien d’une servitude de passage sur les trois assiettes suffisantes à l’accès et à l’entretien du fonds dans son ensemble, Madame [L] demande une indemnisation à hauteur de 100 000 euros en invoquant une aggravation de la servitude au sens de l’article 701 du code civil. Elle fait principalement valoir que la valeur vénale du manoir serait grandement impactée par l’impossibilité d’accéder à l’intégralité du fonds, y compris ses dépendances et le bois classé.

En tout état de cause, elle s’oppose aux prétentions de l’INRAE. Elle conteste à nouveau les autres accès évoqués par l’organisme compte tenu des contraintes d’urbanisme pesant sur sa propriété. Elle rappelle que la servitude revendiquée sur une assiette triple s’exerce depuis 90 ans. Elle estime donc difficile de considérer ces trois tracés comme véritablement dommageables. Elle conteste de même le préjudice invoqué par l’INRAE. Elle ajoute, sur le fondement de l’article 685 du code civil, que l’action en indemnisation fondée sur l’article 682 du code civil était déjà prescrite lorsque l’INRAE a fait l’acquisition de sa propriété en 1970. Enfin, Madame [L] conteste toute faute et tout préjudice en lien avec la résiliation du compromis de vente passé par l’INRAE.

En défense, aux termes de conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, l’INRAE demande au tribunal de :

“Vu les articles 682 suivants, 692 et suivants, 2224 et 2260 du Code civil,

Vu le principe selon lequel aucune prescription acquisitive ne peut être opposée au domaine public,

À titre principal,

Débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Limiter la servitude de passage à une bande de trois mètres à partir du domaine public jusqu’à la parcelle [Cadastre 17] sur une longueur de 41 m,

Condamner Madame [L] à verser à l’INRAE une indemnité de 1230 €,

À titre très subsidiaire et dans le cas où le Tribunal arbitrerait une servitude sur une assiette différente, voir la servitude multiple sollicitée par Madame [L],

Condamner Madame [L] au versement d’une somme de 70 000 € en réparation du dommage causé et du préjudice subi tenant à la dépréciation de l’immeuble,

En tout état de cause,

Débouter Madame [L] de sa demande d’expertise et en tout état de cause laisser les frais à sa charge,

Condamner Madame [L] à verser à l’INRAE la somme de 10 000 € au titre du préjudice subi du fait de l’annulation de la vente aux consorts [N],

Débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions indemnitaires,

Condamner Madame [L] à verser à l’INRAE la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [L] aux entiers dépens”.

Après avoir rappelé les termes des articles 692 et 693 du code civil, l’INRAE conteste la servitude par destination du père de famille alléguée. Il indique plus particulièrement qu’une telle servitude suppose d’être apparente avant même la division du fonds, puis au moment de celle-ci. L’INRAE fait valoir que Madame [L] ne justifie pas de l’unicité de l’ensemble des fonds par un seul et même acte antérieur. A supposer que l’acte de 1934 soit à l’origine de la division des fonds, l’INRAE soutient que ses stipulations révèlent que l’intention du propriétaire prétendument unique était bien d’établir un accès au parc différent de celui revendiqué, aux droits de la cour d’entrée et de la cour clôturée. Il indique que ce chemin existe et a bien été créé. Il ajoute que le seul autre accès correspond à la tolérance permettant l’accès au fonds par la route. L’INRAE estime que les obstacles invoqués par Madame [L] concernant l’accès au parc tel que prévu dans l’acte de 1934 ne résultent que d’ajouts récents au bâti qui ne doivent pas empêcher, selon lui, l’usage de la parcelle tel que prévu à l’acte de division.

L’INRAE conteste également la demande fondée sur l’état d’enclave.

Il fait observer que la servitude de passage invoquée ne se retrouve pas dans son acte d’acquisition du 28 avril 1970. Il ajoute que la prescription trentenaire invoquée n’a pas pu jouer en application de l’article 2260 du code civil puisqu’à compter de son acquisition le 28 avril 1970, la parcelle [Cadastre 20] a intégré le domaine public. L’INRAE admet en revanche que Madame [L] et ses ayants cause ont accès à la voie publique, comme indiqué dans son acte d’acquisition, par un chemin en ligne droite entre la grille en question et la voie publique. Il précise qu’il s’agit d’une simple tolérance, reprise dans le compromis signé en 2021, qui s’est maintenue et en déduit que l’état d’enclave n’existe donc pas.

L’INRAE s’oppose de même à l’assiette revendiquée par Madame [L] pour le passage sur sa propriété. Il insiste sur le fait que la prescription acquisitive alléguée entre 1934 et 1964 n’est pas démontrée sur les différents chemins concernés en dépit des éléments invoqués. Il fait observer que le plan matérialisé dans l’acte de 1934 est même contraire aux prétentions de l’intéressée, en particulier pour l’accès au parc. Il indique que sans travaux importants contrairement à ses allégations, Madame [L] bénéficie d’un passage spécifiquement dédié sur la partie gauche de sa propriété comme cela a toujours été prévu dans les actes qu’elle produit. Il ajoute que ce passage ne porte aucune atteinte, ni au patrimoine bâti d’intérêt local, ni au parc boisé, tout en précisant que les travaux nécessaires à la charge du propriétaire actuel sont raisonnables. Il fait valoir que les photographies reproduites par Madame [L] dans ses conclusions démontrent que les différentes assiettes invoquées n’étaient pas existantes sur les périodes en question et que les chemins ne servent qu’à la desserte des annexes et dépendances de la ferme (champs). Il ajoute que Madame [L] a construit un accès au nord de sa parcelle, lequel lui appartient, sans que les chemins existants aient eu pour objet de le desservir.

L’INRAE répète avoir acquis la parcelle ZM [Cadastre 2] le 28 avril 1970, laquelle a été intégrée à son domaine public dès cette date en lien avec son affectation au service public de la recherche agronomique. Il en déduit que la prescription acquisitive invoquée n’a pas pu jouer.

A titre subsidiaire, l’institut rappelle que l’assiette de la servitude pour cause d’enclave doit répondre aux exigences de l’article 683 du code civil. Il fait valoir que l’accessibilité de la voie publique en ligne droite sur la parcelle ZM [Cadastre 2] vers l’entrée de la parcelle ZM [Cadastre 4] apparaît suffisante et grève sa propriété d’une charge d’ores et déjà importante sans qu’il soit nécessaire de créer de multiples passages qui rendraient celle-ci sans valeur. Il insiste en détail sur le fait qu’aucun des éléments de l’habitation de Madame [L] ne fait l’objet d’un classement empêchant des aménagements permettant l’exploitation normale de son fonds. Il dit qu’un passage en interne est possible vers les dépendances en réduisant le mur existant qui ne figure pas au cadastre et que ces dépendances pourraient être partiellement supprimées pour laisser le passage de tout engin nécessaire à l’exploitation et l’entretien du parc arboré de Madame [L]. Il précise que cela répond à l’objectif du moindre impact sur le fonds servant. Il estime ne pas devoir supporter des charges qui sont propres à sa voisine.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 682 du code civil, l’INRAE sollicite une indemnisation au titre du droit de passage. Il conteste la prescription qui lui est opposée en faisant observer que l’action en revendication de servitude n’a été introduite que le 25 janvier 2022, soit moins de cinq ans avant sa demande. Il répète qu’il n’était pas possible de prescrire contre le domaine public.

L’INRAE affirme également que c’est en raison des allégations de Madame [L] que la vente initialement prévue en 2021 a été annulée sans indemnité en raison du temps et des incertitudes liés à la présente procédure. L’institut invoque tant un préjudice lié à la dévalorisation de sa parcelle en cas de multiples servitudes qu’un préjudice lié à l’impossibilité de vendre sa propriété. Il détaille le mode de calcul de l’indemnité réclamée selon la ou les assiettes retenues au titre de la servitude alléguée.

Enfin, l’INRAE s’oppose à la demande indemnitaire formulée par Madame [L] à titre subsidiaire estimant que ni le fondement invoqué, ni le montant réclamé ne sont justifiés. Il fait observer que si le tribunal ne reconnaît pas la servitude invoquée par sa voisine, son attitude ne peut pas être considérée comme fautive.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 3 décembre 2024, puis mise en délibéré au 4 février suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la servitude par destination du père de famille :

En vertu des articles 692 à 694 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En matière de servitudes discontinues, mais apparentes, il est de jurisprudence constante que la destination du père de famille vaut titre lorsqu’existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien (en ce sens 3ème Civ, 24 novembre 2004 pourvoi n°03-16.366, 18 janvier 2023 pourvoi n°22-10.019).

En l’espèce, les différentes pièces produites par Madame [L] permettent de retracer sans difficulté l’historique des parcelles concernées (en particulier ses pièces 2, 3, 19 et 20).

Ainsi, la parcelle ZM [Cadastre 4] appartenant actuellement à Madame [L] correspond, suite à un remaniement cadastral intervenu le 15 octobre 1984, aux anciennes parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11].

La parcelle ZM [Cadastre 2] appartenant actuellement à l’INRAE correspond, de même, aux anciennes parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

En analysant les désignations et origines de propriété reprises dans les différents actes de vente produits par Madame [L], il ne fait pas de doute que l’ensemble des parcelles précitées appartenait à un seul et même propriétaire avant la division intervenue lors de l’acte de vente du 11 avril 1934 (sa pièce 15), à savoir Monsieur [A] [P].

Lors de la vente du 11 avril 1934, ce dernier a vendu à Messieurs [B] et [I] [C] la propriété dite “[Adresse 12]” correspondant aux parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (l’actuelle parcelle ZM [Cadastre 4] comprenant le manoir et le parc arboré), tout en restant lui-même propriétaire des parcelles voisines [Cadastre 5], [Cadastre 7] (l’actuelle parcelle ZM [Cadastre 2] correspondant à une partie de la ferme de [Adresse 14]) et [Cadastre 8] (l’actuelle parcelle [Cadastre 3]). Ces dernières parcelles n’ont été vendues par Monsieur [A] [P], avec d’autres parcelles, à Monsieur [R] [J] que selon acte en date du 20 novembre 1964

C’est donc l’acte de vente du 11 avril 1934 emportant division des parcelles litigieuses qui doit être examiné pour déterminer si les conditions pour reconnaître une servitude par destination du père de famille sont réunies.

Les trois accès invoqués par Madame [L] comme signes apparents sont les suivants :

— le premier forme une ligne droite depuis la route (voie publique) située à l’est de la parcelle ZM [Cadastre 4] jusqu’à la cour principale et l’entrée du manoir,

— le deuxième accès emprunte, dans sa première partie, la ligne droite précitée depuis la route, puis fait un coude vers le nord pour ensuite rejoindre en ligne droite vers l’ouest des dépendances du manoir principalement à usage de garage,

— le troisième emprunte, dans sa première partie, la ligne droite précitée, puis fait un coude pour bifurquer au nord de la propriété et rejoindre le parc aboré à travers une grille située tout au nord de la parcelle ZM [Cadastre 4] (accès donnant sur la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 11]).

Or, l’acte de vente du 11 avril 1934 mentionne, au titre de la désignation des biens vendus et de manière exprès, plusieurs passages ou droits de passage pour permettre l’accès au manoir, au parc arboré avec pièce d’eau et aux communs. Ces accès précisément délimités, notamment dans leur largeur et leur distance, sont repris dans deux plans détaillés restés annexés à l’acte de vente. Force est de constater que ces accès sont bien différents de ceux revendiqués par Madame [L], notamment l’accès au parc arboré qui est fixé au sud de la parcelle [Cadastre 6] (actuellement ZM [Cadastre 4]) et l’accès aux communs qui passe par la cour principale du manoir.

Or, la définition précise de ces accès dans l’acte de vente du 11 avril 1934 contredit ou, à tout le moins, créé un doute sérieux sur l’intention de Monsieur [A] [P], propriétaire à l’origine de la division, de maintenir les accès tels que revendiqués par Madame [L], et ce indépendamment de la question de savoir si les accès prévus dans l’acte de vente de 1934 ont effectivement été mis en oeuvre ou non.

Dès lors, les conditions ne sont pas réunies pour reconnaître une servitude par destination du père de famille telle qu’alléguée par l’intéressée.

Reste à examiner l’état d’enclave invoqué.

II – Sur la servitude légale pour cause d’enclave :

Il est constant que la parcelle [Cadastre 20] appartenant à l’INRAE, inoccupée depuis 2016, a été déclassée du domaine public par décision en date du 25 novembre 2021 (la pièce 1 de l’INRAE).

Il est donc possible pour le tribunal d’examiner l’état d’enclave invoqué.

1) Sur l’état d’enclave :

En vertu de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, il est suffisamment établi par les pièces versées aux débats par Madame [L] que sa propriété est soumise à des contraintes d’urbanisme et environnementales importantes (ses pièces 25 et 27).

Ainsi, le parc arboré situé à l’arrière de la propriété constitue un espace boisé classé, ce qui implique, d’après le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) applicable, la protection de l’ensemble des plantations, le remplacement des arbres abattus et l’interdiction de tout défrichage ou déboisement.

Les photographies produites, y compris celles jointes au constat d’huissier de justice dressé le 14 janvier 2022, confirment que le parc est planté d’arbres anciens de grande envergure, de sorte que son entretien impose le passage d’engins adaptés tels des camions (les pièces 5 et 23 de Madame [L]).

La maison d’habitation (le manoir proprement dit) et ses annexes (les communs) sont classés comme patrimoine bâti d’intérêt local mention “3 étoiles”, c’est-à-dire comme édifices remarquables et exceptionnels, ce qui impose, d’après le PLUi, la conservation de la totalité des éléments de forte qualité patrimoniale, sauf état sanitaire dégradé qui porte atteinte à la sécurité des usagers, la salubrité des locaux et/ou présente des risques de péril. La démolition des éléments bâtis de faible qualité est autorisée sous réserve d’un projet valorisant pour l’architecture de l’édifice et le paysage urbain.

Or, la configuration de la propriété de Madame [L] est telle que ces contraintes rendent insuffisant le seul accès toléré par l’INRAE en ligne droite depuis la voie publique à l’est jusqu’à la cour principale puis l’entrée du manoir.

En effet, ce seul accès permet aux piétons et véhicules légers d’accéder à l’entrée du manoir et à la cour principale, mais nullement aux véhicules et engins plus importants d’accéder tant à la cour principale qu’aux communs situés à droite de l’entrée principale ou encore au parc arboré. Pour ce dernier, il est manifeste que des véhicules tels des camions ne peuvent y accéder qu’en contournant le manoir, les communs et le mur d’enceinte qui encadre le manoir en direction du nord. Il en va de même pour la cour principale qui est ceinturée de part et d’autre de murs anciens et fermée à l’avant par un portail remarquable ne permettant pas l’accès de véhicule de grande envergure (éléments architecturaux anciens déjà présents sur la photographie ancienne reproduite en page 3 des dernières conclusions de Mme [L]).

Cette analyse est confirmée par les constatations réalisées lors du constat d’huissier de justice précité du 14 janvier 2022 (la pièce 5 de Madame [L]) et par l’étude réalisée le 24 septembre 2022 par une paysagiste à la demande de l’intéressée (sa pièce 26).

Compte tenu des contraintes d’urbanisme rappelées ci-dessus, les travaux que l’INRAE estime devoir être supportés Madame [L] pour accéder au parc arboré ne sont pas sérieusement envisageables : si un passage devait être créé entre le manoir et les communs pour un véhicule, y compris un camion, il faudrait nécessairement abattre une partie des communs, ce qu’interdit leur classement au PLUi.

Quant au passage suggéré au sud du manoir, le long de la cour principale, puis à gauche de la façade avant de l’édifice, il supposerait de supprimer un puits ancien toujours existant (représenté sur les plans annexés à l’acte du 11 avril 1934 et figurant sur les photographies jointes au constat d’huissier de justice précité en page 8) et d’abattre une partie du mur d’enceinte encadrant le manoir, ce qui dévaloriserait l’harmonie architecturale actuelle de l’ensemble et, partant, contreviendrait aux contraintes d’urbanisme rappelées ci-dessus, à supposer même que le mur d’enceinte soit un élément bâti de faible qualité.

En définitive, compte tenu de ce qui précède, il convient de retenir que la seule tolérance invoquée par l’INRAE n’assure par une issue suffisante pour l’exploitation normale de la parcelle ZM [Cadastre 4], en ce compris le parc arboré qui la compose.

L’état d’enclave allégué par Madame [L] est bien établi.

2) Sur l’assiette du passage :

En matière d’enclave, le principe posé est celui prévu à l’article 683 du code civil selon lequel le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il est de principe que le caractère du moindre dommage prime sur la longueur du passage revendiqué.

Toutefois, ces principes sont écartés dans certains cas particuliers et notamment dans le cas où l’article 685 du même code trouve à s’appliquer.

Selon ce dernier texte, l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

En l’espèce, Madame [L] produit de nombreux éléments de preuve ou indices qui, pris ensemble, permettent de retenir que la prescription trentenaire invoquée est bien acquise avant l’acquisition réalisée en 1970 par l’INRAE.

En effet, les trois accès revendiqués par l’intéressée correspondent à trois chemins bien distincts qui sont apparents sur les différents éléments suivants.

Le cadastre napoléonien de 1829 reproduit au sein des dernières conclusions de Madame [L] (en page 3) laisse apparaître un chemin longeant le parc arboré par le nord, et non par le sud, chemin toujours présent actuellement (cf pages 6 et 7 du constat d’huissier de justice du 14 janvier 2022, pièce 5 de Madame [L]).

Sur le plan annexé à l’acte de division du 11 avril 1934, l’accès dont se prévaut l’INRAE à gauche (soit au sud) du manoir est indiqué comme “à établir”, tandis qu’un chemin est bien mentionné au nord et le long du parc arboré.

Les photographies aériennes reproduites en pages 21 et 22 des dernières conclusions de Madame [L], datées des 16 avril 1948, 23 mai 1952, 21 juin 1960 et 1er août 1971, font apparaître distinctement les trois accès revendiqués par Madame [L], y compris par le nord pour le parc arboré.

Ces photographies aériennes révèlent également que le chemin d’accès prévu dans l’acte de vente du 11 avril 1934 n’a en réalité jamais été mis en oeuvre, à tout le moins dans sa partie correspondant aux points C, G, I, K, L et M figurant sur le plan annexé.

Cet accès aurait pu être considéré comme une servitude conventionnelle constituée en 1934, mais il est manifeste que celle-ci s’est éteinte en 1964 par non-usage comme prévu à l’article 706 du code civil.

Quant à la partie longeant le mur sud de la cour principale du manoir, sur laquelle un puits est situé et qui débouche sur la chaufferie attenante au manoir, correspondant aux points E, F, G,H et G dans l’acte du 11 avril 1934, il apparaît que cet accès est resté, au mieux, limité à un passage piéton et/ou pour des engins de faible envergure, puisque les photographies précitées de 1960 et 1971 montrent clairement que ce chemin débouche sur le mur d’enceinte encadrant la façade avant du manoir, ce qui ne permet pas le passage d’engins tels que des camions.

Par ailleurs, les trois témoignages écrits produits par Madame [L] (ses pièces 13, 14 et 24), s’ils portent sur une période postérieure à l’acquisition faite par l’INRAE de la parcelle [Cadastre 20], confirment néanmoins que l’exploitation normale de la propriété [Cadastre 21] impose les trois accès revendiqués, en particulier celui situé au nord qui permet seul l’accès de camions ou d’engins de travaux pour l’entretien de la partie arrière du manoir, en ce compris le parc arboré.

Comme le relève l’INRAE, les documents cadastraux analysés ci-dessus ne font pas figurer de portail ou d’accès au niveau de la partie nord du parc arboré, mais seulement un chemin utilisé pour la desserte de champs situés au-delà. Cela étant, c’est habituel pour ce type de documents et cela vaut pour l’ensemble des accès aux propriétés litigieuses. Ainsi, le portail remarquable donnant accès à la cour principale et à l’entrée du manoir dont l’existence ancienne ne fait pas de doute n’est pas représenté au cadastre.

Enfin, si le chemin longeant le parc arboré au nord a servi, voire sert encore, à la desserte de champs situés alentours, il est manifeste qu’il dessert également le parc situé sur la parcelle ZM [Cadastre 4], aucun autre accès suffisamment large n’étant matérialisé sur les différents documents analysés, en ce compris les photographies aériennes produites.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de reconnaître la prescription trentenaire invoquée par Madame [L] concernant les trois assiettes revendiquées pour son droit de passage pour cause d’enclave.

A titre surabondant, il importe de relever que si l’on devait écarter la prescription trentenaire et appliquer le critère du moindre dommage imposé par l’article 683 précité, la solution serait la même.

En effet, pour les raisons déjà exposées ci-dessus au titre de la reconnaissance de l’état d’enclave, les contraintes d’urbanisme imposées à la propriété de Madame [L] sont telles que les trois accès revendiqués sont les seuls possibles en ce qu’ils correspondent à des chemins d’ores et déjà aménagés et que tout autre accès nécessiterait des travaux incompatibles avec le PLUi applicable.

Ces trois accès sont également nécessaires à tous usages pour assurer l’entretien normal de l’ensemble de la propriété de Madame [L], y compris le parc arboré, le seul accès toléré par l’INRAE étant insuffisant pour permettre le passage de camions ou autres engins lourds.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Madame [L] sur ce point.

La présente décision pourra être utilement publiée au service de la publicité foncière pour rendre les trois passages reconnus opposables aux tiers à l’initiative et aux frais de la partie la plus diligente.

Pour autant, il n’appartient pas au tribunal de désigner un géomètre-expert pour matérialiser plus avant des passages déjà existants et mis en évidence au travers des éléments de preuve analysés ci-dessus. Si les parties le jugent opportun, il leur appartiendra de mandater tout expert-géomètre de leur choix pour préciser les accès reconnus par le présent jugement, à frais communs ou, à défaut, aux frais de la partie la plus diligente.

III – Sur l’indemnisation sollicitée par l’INRAE :

1) Sur l’indemnité tenant à la reconnaissance d’une servitude :

L’article 682 précité prévoit en cas de servitude de passage pour cause d’enclave une indemnité proportionnée au dommage en résultant pour le fonds servant.

L’article 685 alinéa 2 précise toutefois que l’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.

La prescription prévue en la matière commence à courir à compter du jour où le passage s’est exercé de manière continue, publique, non équivoque et paisible (en ce sens Civ. 3ème 19 octobre 2017 pourvoi n°16-17.185, 9 juillet 2020 pourvoi n°19-13.374).

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les trois assiettes revendiquées par Madame [L] pour assurer le désenclavement de sa propriété s’exercent depuis 1934, soit bien plus de trente ans.

En conséquence, la demande d’indemnités formulée par l’INRAE est prescrite.

A titre surabondant, il faut observer que l’INRAE ne produit strictement aucun élément de nature à établir le dommage causé à sa propriété, alors que les accès objets du litige s’exercent depuis de très nombreuses années sans difficulté alléguée.

Il y a lieu de rejeter les deux demandes présentées de ce chef.

2) sur la résiliation du compromis de vente :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les prétentions de Madame [L] ayant été reconnues comme bien fondées juridiquement, il est impossible de considérer son attitude comme fautive.

Par suite, sa responsabilité n’est pas engagée dans le cadre de la résiliation du compromis de vente passé par l’INRAE.

IV – Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, l’INRAE, partie perdante, doit supporter les dépens.

Par suite, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] la totalité des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient de lui allouer une indemnité de 3 000 euros à la charge de l’INRAE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [K] [L] tenant à la reconnaissance d’une servitude de passage par destination du père de famille,

DIT que sur la commune LE RHEU (35650), lieudit [Localité 13], la parcelle cadastrée section ZM n°[Cadastre 4] appartenant actuellement à Madame [K] [L] est enclavée et bénéficie d’une servitude légale de passage à tous usages grevant la parcelle cadastrée section [Cadastre 22] appartenant actuellement à l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement,

DIT que l’assiette de cette servitude de passage à tous usages, acquise par prescription trentenaire avant 1970, s’exerce selon les trois tracés 1, 2 et 3 matérialisés sur le cliché suivant :

PRECISE que le tracé 1 permet l’accès au manoir et à sa cour principale, le tracé 2 permet l’accès aux dépendances (ou communs) du manoir et le tracé 3 permet l’accès au nord du parc arboré situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23],

DIT que ladite servitude prise en ses trois tracés vaut pour le passage des personnes et de tous véhicules, en ce compris le passage de tous camions et engins de chantier nécessaires à l’exploitation normale de la parcelle cadastrée section ZM n°[Cadastre 4],

DIT que la présente décision devra être publiée au service de la publicité foncière à l’initiative et à la charge de la partie la plus diligente,

REJETTE la demande de Madame [K] [L] tendant à la désignation d’un géomètre-expert à la charge de l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement à l’effet de reporter graphiquement l’assiette de ces différents accès à tous usages sur le plan de cadastre, une telle désignation étant laissée à l’appréciation des parties soit à frais communs, soit à l’initiative et aux frais de la partie la plus diligente,

REJETTE toutes les demandes indemnitaires de l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement,

CONDAMNE l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement aux dépens,

CONDAMNE l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement à verser à Madame [K] [L] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,