N° RG 25/00367 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53JQ 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. FARA, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par son gérant Monsieur [L] [T]

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [S] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : la SCI FARA

Copie à : M. et Mme [F] [N] et [J], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2025, la SCI FARA a donné à bail à Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3]) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 800 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, la SCI FARA a fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 juillet 2025 pour voir :

— constater ou à défaut, prononcer la résiliation du bail souscrit entre les parties le 3 janvier 2025, par le jeu de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers et des charges à la date du 4 mai 2025,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux de Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] à lui payer :

— la somme de 3532 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés dus au 13 mai 2025, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à libération formelle des lieux, soit la somme de 710 euros outre 90 euros de charges mensuelles, révisable chaque année à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail, en fonction de l’indice de référence publié par l’INSEE, conformément au bail signé le 3 janvier 2025,

— dire et juger que les intérêts sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de pyer les loyers en date

du 4 mars 2025

— la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outres les ibtérêts au taux légal à compter de la dated du jugement conformément à l’article 1231-7du Code civil

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et de ses suites,

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, la SCI FARA, représentée par Monsieur [L] [T], son gérant, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 4332 euros, mois de juin 2025 inclus.

Bien que régulièrement convoqués, Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] n’ont pas comparu à l’audience, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI FARA sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] à lui verser la somme de 4432 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de juin 2025 inclus.

Absents à l’audience, Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] n’ont pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] seront donc condamnés solidairement à payer à la SCI FARA la somme de 4432 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI FARA produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 4432 euros, mois de juin 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 leur a été signifié le 4 mars 2025.

Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI FARA à la date du 4 mai 2025.

Sur l’expulsion des locataires:

Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux:

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

La SCI FARA forme une demande pour voir supprimé le délai pour quitter les lieux.

En application des textes sus visés, la suppression du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or ne verse aucun élément nécessitant une telle suppression du délai pour quitter les lieux. Il ne figure d’ailleurs pas non plus d’élément dans les débats justifiant une telle suppression.

Aussi, il convient de débouter la SCI FARA de cette demande de suppression et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 4 mai 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 800 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1du code civil, Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. La demande formulée à titre de dommages et intérêts par la SCI FARA sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et de la notification à la CCAPEX et seront solidairement condamnés à payer à la SCI FARA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] à verser à la SCI FARA la somme de 4432 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI FARA à la date du 4 mai 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute la SCI FARA de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 800 euros charges comprises, à compter de la date du 4 mai 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Déboute la SCI FARA de la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] à verser à la SCI FARA la somme mensuelle de 800 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute la SCI FARA de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] à payer à la SCI FARA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [J] [F] née [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE