— N° RG 25/00780 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBXQ

Date : 14 Janvier 2026

Affaire : N° RG 25/00780 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBXQ

N° de minute : 26/00017

Formule Exécutoire délivrée

le : 19-01-2026

à : M^e Séverine MEUNIER + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 19-01-2026

à : M^e Antoine ASSIE + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [D], [C], [E] [P]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

M^e Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

Monsieur [N], [Y], [C] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

par M^e Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

DEFENDEURS

Monsieur [T] [Z] [I]

Madame [W] [U] [O] [A] épouse [I]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentés par M^e Benoît DARDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Séverine MEUNIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 19 Novembre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 14 novembre 2023, Monsieur [T] [I] et Madame [W] [A] épouse [I], acquéreurs, ont conclu avec Monsieur [D] [P] et Monsieur [N] [P], vendeurs, un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant paiement du prix de 590 000 €.

La date de réitération par acte authentique a été fixée au plus tard le 1er février 2024.

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Selon acte notarié du 22 février 2024, un procès-verbal de difficultés a été établi, après que les acquéreurs, sommés de comparaître aux fins de signature par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2024, n’ont pas souhaiter signer l’acte, en raison des problématiques suivantes constatées lors d’une nouvelle visite du bien immobilier :

« - suspicion d’un défaut d’étanchéité de la toiture : fuite abondante dans le grenier et toutes les pièces du dernier étage,

— nettoyage complet de la cuisine insalubre,

— enlèvement des meubles restants (meubles se situant dans le garage, la salle à manger et l’arrière cuisine,

— fuite d’eau au niveau de la chaudière suite à la mise en route pour ce jour de la chaudière,

— dégradations visibles des murs de l’état de la maison dû à l’absence de maintien du chauffage durant l’hiver,

— motorisation de la porte du garage hors service."

Le procès-verbal de difficulté susvisé faisait également état de ce que les acquéreurs réitéraient leur volonté d’acquérir le bien susvisé « dans des conditions saines et que le dit bien soit dans l’état initial que celui de la visite préalable à la signature du compromis de vente » et « qu’il soit préalablement à la signature du compromis de vente », effectué "par les consorts [P] une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d’assurance, l’intervention d’un couvreur afin de vérifier l’étanchéité de la toiture, que la maison reste en chauffe afin d’éviter toutes dégradations ultérieures".

Par actes de commissaire de justice du 23 et 28 mai 2024, Monsieur [T] [I] et Madame [W] [A] épouse [I] ont fait assigner Monsieur [D] [P] et Monsieur [N] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, leur condamnation au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de voir réserver les dépens. Au soutien de leurs prétentions, les acquéreurs exposaient que la vente n’avait pu être réitérée à la date prévue par le compromis, compte tenu des désordres constatés.

Par ordonnance de référé en date du 11 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Meaux a, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, notamment ordonné une expertise confiée à Monsieur [J] [F], lequel a déposé son rapport le 23 mai 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juin 2025, le conseil des vendeurs a mis en demeure les acquéreurs de signer la vente, considérant que le rapport d’expertise de Monsieur [F] ne mettait en exergue aucun élément permettant de maintenir leur refus de réitérer la vente de la maison par acte authentique.

Par lettre officielle du 14 août 2025, le conseil des consorts [I] a sollicité du conseil des vendeurs la communication des devis et factures acquittées concernant la reprise des désordres 5.1, 5.2 et 5.3 relevés par l’expert judiciaire dans son rapport, pour permettre la régularisation de l’acte notarié de vente.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, Messieurs [D] et [N] [P] ont donné assignation à Monsieur [T] [I] et Mme [W] [I] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de les voir condamner, sous astreinte de 1000 € par jour de retard commençant à courir dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, a réitérer par acte authentique au rapport de Maître [H] [B], avec la participation de Maître [K] [V], notaires, la vente du bien immobilier situé [Adresse 5] Saint-Germain [Adresse 12]), édifiée sur une parcelle de terrain cadastré section [Cadastre 10] numéro [Cadastre 3], à leur verser une provision de 58 500 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis, à leur payer une indemnité d’un montant de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens. À titre très subsidiaire, au visa de l’article 837 du code de procédure civile, les demandeurs sollicitent le renvoi et la fixation de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que le prix de vente fixé tient compte de la vétusté de la maison que les époux [I] ont visité à deux reprises et que le compromis de vente signé fait état que les acheteurs prendront le bien dans son état actuel sans garantie des vendeurs et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction de prix pour son mauvais état, vice de toute nature, apparent ou caché, à l’exception de la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du code civil. Ils précisent avoir recueilli le bien immobilier dans le cadre d’une succession et que celui-ci n’était plus habité depuis plusieurs années. Ils ajoutent avoir fait réaliser les travaux afférents aux désordres dénoncés et qu’en aucun cas les conclusions de l’expert judiciaire ne justifient le refus de signer des acquéreurs, l’expert précisant que si l’assemblage de la charpente porteuse n’a pas été réalisée dans les règles de l’art, il ne présente aucun début de mouvement, et que rien ne permet d’affirmer qu’un futur glissement se produira. Ils rappellent qu’en vertu des articles 1583 et 1217 du code civil, ils sont en droit d’obtenir l’exécution forcée et que les traces d’humidité constatées étaient parfaitement visibles.

Par conclusions régularisées à l’audience du 19 novembre 2025 et soutenues oralement, les consorts [I] demandent de renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir et de les voir condamner à leur payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que leur condamnation aux entiers dépens.

Ils fondent leurs prétention sur l’exception d’inexécution par les vendeurs de leur obligation de contracter de bonne foi, soutenant avoir découvert, le jour de la signature prévue de l’acte de vente, que le bien qu’il s’apprêtaient à acquérir était affecté de désordres dont il n’avaient pas connaissance et dont l’ampleur leur avait été cachée par Monsieur [P], professionnel de l’immobilier. Ils en veulent pour preuve les constats de l’expert judiciaire, tout en critiquant ses conclusions, motif pris qu’il aurait dû s’adjoindre un sapiteur en matière de toiture et de couverture et qu’il n’a pas répondu au chef de sa mission concernant l’éventuelle responsabilité des vendeurs. Ils font également état de ce que les vendeurs ont refusé de reprendre les désordres constatés par l’expert, mais également de consigner ou séquestrer une somme en garantie de leur bonne exécution. Ils ajoutent que la nouvelle date de signature de l’acte fixée au 23 septembre 2025 n’a pas été tenue en raison d’une part, du comportement des vendeurs qui leur ont notamment refusé une nouvelle visite du bien la veille de la signature de l’acte et d’autre part, de l’obsolescence des rapports de diagnostic. Ils indiquent également que le rapport du contrôle de conformité établi par Véolia le 24 septembre 2025 à la suite de sa visite sur place le 22 septembre 2025 conclut à une absence de conformité du réseau d’assainissement et que “obstruction de la canalisation principale des eaux usées rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné”.

A l’audience de référé du 19 novembre 2025, les consorts [I] ajoutent par l’intermédiaire de leur conseil que les nouveaux désordres ont été constatés par l’expert postérieurement aux travaux réalisés par les vendeurs.

Les vendeurs font état de ce que le compromis de vente signé porte mention de la non-conformité du réseau des eaux usées et que les diagnostics immobiliers ont été actualisés et qu’il n’est justifié d’aucune contestation sérieuse justifiant que soit retardée la signature de l’acte notarié.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes principales des consorts [P]

En application de l’article 835 du code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

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Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l’inverse, est écartée une contestation qui est à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Ensuite, conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé.

Conformément à l’article 1217 du code civil, “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 14 novembre 2023 porte mention qu’il lie les parties définitivement et qu’il sera réitéré par acte authentique au plus tard le 1er février 2024, cette date n’étant pas extinctive, « mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Il est précisé à l’acte, qu’à défaut de s’être exécuté dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement, la partie défaillante versant alors, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 58.500 euros, ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

S’il ressort certes du compromis de vente que l’acquéreur « prendra les biens (…) dans leur état actuel, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou réduction de prix pour leur mauvais état, vices de toute nature, apparents ou cachés, à l’exception de la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du code civil et des assurances associées, déficit dans la contenance indiquée, toute différence faisant son profit ou sa perte, étant rappelé que l’éxonération de la garantie des vices cachés ne s’applique pas lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier », le contrat liant les parties à l’instance prévoit aussi que :

— « le vendeur s’engage à maintenir les biens vendus en l’état jusqu’à la date de réitération des présentes par acte authentique (…) »,

— « si un équipement de l’immeuble devait être remplacé, le vendeur est averti qu’il devra le remplacer à l’identique ou par son plus proche équivalent »,

— « (…) le vendeur s’engage à entretenir et nettoyer le terrain s’il y a lieu et à ne laisser aucun encombrement sur le terrain ou dans les dépendances le jour de la signature de l’acte authentique »,

— « si entre la signature des présentes et leur réitération par acte authentique, un sinistre fortuit rendant les biens (…) impropres à leur destination survenait, l’acquéreur pourra renoncer à l’acquisition en informant le rédacteur des présentes de sa décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui en informera à son tout le vendeur. Dans l’hypothèse où l’acquéreur décidait de poursuivre l’acquisition, le vendeur déclare vouloir lui céder tout droit ou action en indemnité afférent aux biens objet des présentes en application de l’article 1351-1 du code civil ».

Au cas présent, il est constant que les acquéreurs n’ont pas manifesté leur volonté de renoncer à l’acquisition du bien immobilier dans les termes du compromis de vente, mais arguent de désordres constatés postérieurement à la signature du compromis de vente, ces désordres étant consignés d’une part, dans le procès-verbal de difficulté établi par le notaire instrumentaire le 22 février 2024, d’autre part dans le rapport de l’expert judiciaire dont il critiquent toutefois les conclusions, et enfin dans le certificat de non-conformité établi par Véolia le 24 septembre 2025 qui fait état d’une non-conformité du réseau d’assainissement, considérant que ces éléments constituent autant de contestations sérieuses qui justifient le rejet des demandes des consorts [P].

Sur la non-conformité du raccordement du réseau d’assainissement:

Le certificat de non-conformité du raccordement au réseau d’assainissement établi par Véolia et daté du 24 septembre 2025 fait état des anomalies suivantes: « présence d’une fosse sceptique et bac à graisse et/ou d’un ouvrage de rétention alors que la rue est pourvue d’un collecteur d’eaux usées, canalisation principale bouchée (rejet indéterminé lors du contrôle) », la mise en conformité des rejets des installations intérieures d’assainissement nécessitant l’exécution de travaux conformes à l’article L.1331-5 du code de la santé publique, soit la mise hors d’état de servir de la fosse sceptique et le bas à graisse et/ou tout ouvrage de rétention et de créer des nuisances à venir, le curage de la canalisation principale, le raccordement direct au réseau d’eaux usées via la boîte de branchement de toutes les installations d’eaux usées.

Comme le relèvent les vendeurs, il est établi par la teneur du compromis de vente signé le 14 novembre 2023 qu’à l’issue du contrôle effectué par Suez le 21 septembre 2023, les mêmes travaux de raccordement à effectuer dans le délai de 12 mois avaient déjà été préconisés, les acquéreurs ayant déclaré « avoir une parfaite connaissance des travaux prescrits par le document établi à l’issu du contrôle de l’installation d’assainissement non collectif » et « en faire (leur) affaire personnelle sans recours contre le vendeur », un « devis (étant) annexé au présent compromis » (devis non communiqué).

Si la non-conformité du réseau d’assainissement connue des acquéreurs et acceptée par eux lors de la signature du compromis de vente ne saurait donc constituer un motif sérieux de contestation par les acquéreurs, il n’en demeure pas moins que depuis la signature du compromis de vente intervenue il y a maintenant plus de deux ans, un nouveau désordre tenant à la canalisation principale bouchée qui nécessite un curage est survenu.

Sur les conclusions expertales de Monsieur [F], expert judiciaire :

Aux termes de son rapport d’expertise établi le 23 mai 2025, l’expert judiciaire relève :

— un défaut d’assemblage de la charpente porteuse et en particulier d’une panne dont le montage est « inhabituel, et tel que réalisé (pour ce qui est visible), (…) peut présenter une instabilité (…) » rendant nécessaire « la consolidation par une plaque métallique ou par un cadre métallique venant ceinturer les 2 pièces de bois au centre de l’assemblage », « pour éviter le risque de glissement (…) », considérant qu’il s’agit d’un désordre qui n’était pas visible lors de la visite du bien immobilier par un non-professionnel,

— des traces d’infiltration d’eau sur les élèments de charpente visibles dans les combles et dans la zone centrale proche du vélux et du conduit de cheminée/ventilation, l’expert consignant en page 10 de son rapport: "Les présents confirment que lors de la visite, avant la vente, en présence de Mme [I], des infiltrations importantes étaient visibles",

— des traces de possibes infiltrations visibles au plafond de la chambre au 1er étage située au Nord-Est, l’expert judiciaire soulignant qu’elles sont « anciennes et très probablement liées à une ventilation insuffisante de la pièce ». L’expert note également que les traces visibles à l’angle des murs de façades et du plafond « sont caractéristiques d’une humidité liée à un défaut de ventilation des pièces, la maison n’étant plus habitée »,

— s’agissant de la pièce appelée « salon de musique », dans la mezzanine du 1er étage, l’expert, après avoir arraché ponctuellement la surface extérieure lisse, constate que « la mousse est très humide » et que la maison n’étant plus habitée et donc peu chauffée et ventilée, il n’est pas en mesure de préciser si cette humidité est une résultante des infiltrations précédemment constatées dans le comble ou bien si les infiltrations sont toujours actives, le solin de la souche n’ayant pas été refait de ce côté de la maison; il retient à titre de précaution l’hypothèse d’infiltrations actives,

— s’agissant du mur de façade au droit de la cheminée du salon, l’expert judiciaire constate la présence de traces d’humidité importantes sur la face interne du mur de façade Nord et, partant du constat de la localisation en partie basse du mur, conclut que ces traces d’humidité ne sont pas liées à l’état de la toiture,

— la présence de mousses sur la toiture qui résultent de l’environnement boisé de la maison et nécessitent un entretien régulier et était observable depuis le VELUX.

Compte tenu de ces éléments qui témoignent d’une part d’une dégradation du bien depuis la signature du compromis de vente et d’infiltrations actives, alors que l’obligation de conservation en l’état du bien jusqu’à la date de signature de l’acte authentique est contractuellement à la charge des vendeurs, il y a lieu de considérer que les demandes des consorts [P] se heurtent à des contestations sérieuses, nonobstant le fait que l’expert judiciaire ne conclut pas à une impropriété du bien à sa destination.

Par voie de conséquence, les conditions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile n’étant pas remplies, il n’y a lieu à référé sur la demande de réitération par acte authentique de la vente du bien immobilier, pas plus que sur la demande en paiement à titre de provision de la clause pénale dès lors qu’il ressort des dispositions de l’article 1231-5 du code civil que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d’appréciation exclu de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu’il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s’il l’estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

2. Sur la demande subsidiaire de « passerelle »

L’article 837 du code de procédure civile dispose que :

« A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l’affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844. Lorsque le président de la juridiction a ordonné la réassignation du défendeur non comparant, ce dernier est convoqué par acte d’huissier de justice à l’initiative du demandeur."

En l’espèce, les demandeurs à l’instance n’articulent aucun moyen ni ne communique aucune pièce caractérisant l’urgence qui justifierait de l’application des dispositions de l’article susvisé, la seule date de signature du compromis de vente date du 14 novembre 2023 ne suffisant pas à caractériser l’urgence au sens du texte énoncé supra.

Par voie de conséquence, il convient de débouter les consorts [P] de leurs demandes de « passerelle ».

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du même code énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il est rappelé qu’en application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des fais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire wu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les demandeurs succombant en leurs demandes, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de les condamner aux entiers dépens. L’équité et le sens de la présente décision commandent qu’il soit alloué aux défendeurs la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de réitération par acte authentique de la vente du bien immobilier et de paiement d’une provision au titre de la clause pénale,

Rejetons la demande des consorts [P] fondées sur les dispositions de l’article 837 du code de procédure civile,

Condamnons Messieurs [D] [P] et [N] [P] à payer à Monsieur [T] [I] et Mme [W] [A] épouse [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons messieurs [D] [P] et [N] [P] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons messieurs [D] [P] et [N] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT