N° RG 24/01081 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ5F

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 24/01081

N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ5F

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Hicham DIDOU

— M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

— M^e Steeve WEIBEL

Le

Le Greffier

e Emmanuelle TRAUZZOLA

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

15 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG – OPHEA

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [L] [O]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Hicham DIDOU, substitué par M^e Fanny SPENATO, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

Madame [M] [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 20

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-67482-2024-001911 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Strasbourg)

Monsieur [N] [K]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Hicham DIDOU, substitué par M^e Fanny SPENATO, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-67482-2024-001807 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Strasbourg)

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2000 avec prise d’effet au 15 mars 2000, CUS HABITAT devenu OPHEA a donné à bail à Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] née [W] un appartement situé au [Adresse 4], moyennant un loyer initial charges comprises de 468,20 euros.

Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] née [W] sont respectivement décédés le [Date décès 2] 2022 et le [Date décès 8] 2017.

Faisant valoir que Madame [M] [K] et Monsieur [N] [K], enfants majeurs des défunts, et Madame [L] [O] compagne de Monsieur [N] [K] occupaient les lieux illicitement et sans justifier du transfert du bail malgré sommation de libérer les lieux par commissaire de justice, l’OPHEA a assigné ces derniers par acte de commissaire de justice du 5 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de voir :

— Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— Juger que le bail consenti le 22 février 2000 a pris fin de plein droit le [Date décès 2] 2022, date du décès de Feu [X] [K],

— Juger que Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] ne disposent d’aucun droit d’occupation des lieux loués et sont ainsi occupants sans droit ni titre de l’appartement [Adresse 4],

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, corps et biens, de Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O], et de tout occupant de leur chef des lieux loués,

— Juger qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— Juger qu’à défaut d’évacuation volontaire il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] dans tel garde-meuble ou local approprié,

— Supprimer le délai de deux mois fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, séparant le commandement de quitter les lieux et l’expulsion,

— Condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui payer la somme de 7 145,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 3 août 2023 augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de l’assignation,

— Condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui payer, à dater du [Date décès 2] 2022, une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 000 euros, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux,

— A défaut, condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui payer, à dater du [Date décès 2] 2022, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la mensualité exigible telle que si le bail n’avait pas été résilié (loyer augmenté des charges et prestations fournies), augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures,

— Juger que l’indemnité d’occupation devra être révisée annuellement à dater du 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui payer une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux loués,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui payer la somme de 904,76 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] aux entiers frais et dépens, y compris le constat d’huissier et la sommation d’huissier en date du 2 août 2023, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

OPHEA fait valoir que pour que le bail soit transféré aux enfants des défunts locataires conformément aux dispositions de l’article 14 de loi du 6 juillet 1989, une cohabitation doit avoir duré au moins un an à la date du décès, ce dont ne justifient pas les défendeurs. Elle expose par ailleurs que le transfert du contrat de location ne peut intervenir que si le bénéficiaire remplit les conditions d’attribution spécifique des logements sociaux, ce dont les défendeurs ne justifient pas non plus, de sorte qu’à la date du décès de Monsieur [X] [K], ils sont devenus des occupants sans titre ni droit devant ainsi être expulsés.

Le demandeur ajoute que si le bail n’avait pas été résilié, le montant de la mensualité exigible serait égal à 729,02 euros. Elle soutient que l’indemnité d’occupation demandée est destinée à réparer son préjudice résultant de l’occupation illégale de son bien immobilier, et doit présenter un caractère comminatoire.

Il sollicite au visa de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution la suppression du délai de deux mois séparant le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, en ce que les défendeurs ont bénéficié de suffisamment de temps pour libérer les lieux.

Il soulève que le comportement des défendeurs n’a pour seul et unique effet de faire croître l’arriéré locatif et priver une famille dans le besoin de bénéficier du logement occupé de façon illégale et gracieuse, en précisant que les défendeurs n’ont effectué aucune démarche pour se voir attribuer le logement. Il sollicite ainsi l’octroi de dommages-intérêts en réparation de son préjudice qu’il estime être direct, certain et distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires.

Par acte reçu au greffe le 26 février 2024, Maître Emmanuelle TRAUZZOLA a informé de sa constitution pour la défense des intérêts de Madame [M] [K]. A la même date, Maître Hicham DIDOU s’est constitué pour la défense des intérêts de Monsieur [N] [K] et Madame [L] [O].

Après renvois pour conclusions des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 14 octobre 2025.

A l’audience susvisée, l’OPHEA, représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions du 22 mai 2025 par lesquelles il demande à la présente juridiction de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— juger que le bail consenti le 22 février 2000 a pris fin de plein droit le [Date décès 2] 2022, date du décès de Feu [X] [K],

— juger que Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] ne disposent d’aucun droit d’occupation des lieux loués et sont ainsi occupants sans droit ni titre de l’appartement [Adresse 4],

— condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui verser une somme de 9 963,37 euros augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] à lui payer la somme de 904,76 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Mesdames [M] [K] et [L] [O] aux entiers frais et dépens, y compris le constat d’huissier et la sommation d’huissier en date du 2 août 2023, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il précise que les défendeurs ont depuis l’introduction de la procédure quitté les lieux et qu’un état des lieux contradictoire a été réalisé le 12 février 2024 raison pour laquelle il ne maintient pas ses demandes relatives à l’expulsion.

Il soutient que ses demandes sont recevables dans la mesure où les exigences de saisine de la CCAPEX et de la notification de l’assignation au préfet ne s’imposent que lorsque la procédure en expulsion initiée s’appuie sur un défaut de paiement des loyers et charges locatives, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les défendeurs n’ont jamais eu la qualité de locataires et ont été poursuivis en raison de l’occupation sans droit ni titre du logement de Feus [X] et [I] [K].

Il fait d’abord valoir, s’agissant de Madame [M] [K], que la décision d’aide juridictionnelle du 11 mars 2024, postérieure à l’assignation, précisant qu’elle vivrait chez sa sœur, Madame [Z] [K] [U], ne peut justifier qu’elle n’aurait pas résidé au sein du logement de ses défunts parents préalablement à cette date. Il souligne que les allégations selon lesquelles seul Monsieur [N] [K] occupait le logement ne sont pas justifiées et que le défendeur lui-même a clairement confirmé au commissaire de justice mandaté qu’il occupait les lieux avec sa compagne et sa sœur. Il soutient que les dénégations du défendeur qui affirme avoir cru répondre à la question des personnes présentes dans le logement avec lui au moment de la visite du commissaire de justice ne sont manifestement pas sérieuses.

Il ajoute que l’absence de titre de séjour, soulevée par Madame [L] [O] et Monsieur [N] [K], n’a jamais empêché la présence d’une personne de nationalité étrangère sur le sol français, d’autant plus que l’attestation produite par les défendeurs (pièce n°12) a trait à une demande de renouvellement de titre de séjour, de sorte qu’un premier titre existait préalablement, ce qui est confirmé par les termes-mêmes de l’attestation. L’OPHEA soutient ainsi que Madame [L] [O] résidait bien sur le territoire national au 7 août 2023 et qu’elle était présente habituellement dans le logement des défunts parents de Monsieur [N] [K], de sorte que la présente procédure est parfaitement dirigée et recevable.

L’OPHEA souligne que la demande indemnitaire de Monsieur [N] [K] n’a pour but que de battre monnaie et de compenser la dette dont il lui est redevable.

L’OPHEA s’oppose aux délais de paiement sollicités en ce que le défendeur n’a effectué aucun effort pour commencer à apurer l’arriéré dont il est redevable et s’est ainsi déjà octroyé de larges délais de paiement, sa carence étant seule à l’origine de l’important arriéré. De plus, il soutient que le défendeur ne démontre pas en quoi il serait en mesure de respecter un éventuel échéancier.

A l’audience, Madame [M] [K], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions du 5 février 2025 par lesquelles elle demande que soient jugées irrecevables ou en tout état de cause mal fondées les demandes d’OPHEA à son encontre, qu’OPHEA soit condamné à verser à son conseil la somme de 1 200 euros au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens, qu’elle aurait exposés si elle n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle, et qu’OPHEA soit condamné aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir qu’OPHEA ne démontre aucunement son intérêt à agir contre elle alors qu’elle n’occupait pas le logement à titre de résidence principale, ni ne justifie en leurs principe et quantum des demandes indemnitaires formulées contre elle.

Elle précise que Monsieur [N] [K] s’est installé dans le logement suite au décès de leur mère et y est resté après le décès de leur père puisqu’il remplit les conditions légales pour continuer à occuper le logement et solliciter l’attribution d’un nouveau logement.

Elle soutient que sa présence lors de la visite du commissaire de justice ne permet pas de caractériser son occupation habituelle du logement, qui ne saurait se présumer, en ce qu’elle rendait simplement visite à son frère, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme solidaire d’une quelconque dette locative. Elle ajoute être proche de sa famille et vivre chez sa sœur, Madame [Z] [K] [U].

Elle conteste les allégations du demandeur selon lesquelles les défendeurs priveraient un ménage dans le besoin d’un logement adapté et qu’ils n’ont effectué aucune démarche afin de se voir attribuer le logement litigieux, alors que Monsieur [N] [K] remplit parfaitement les conditions pour se voir attribuer le logement et a entamé les démarches pour l’attribution d’un nouveau logement, ce qui a abouti à la signature d’un bail avec OPHEA prenant effet le 22 janvier 2024, pour lui et sa compagne. Il ressort par ailleurs d’un courriel en date du 9 août 2023 que Monsieur [N] [K] avait visité un autre logement social avec OPHEA.

Elle précise par ailleurs que le logement litigieux était destiné à être démoli, tel qu’il en ressort de l’état des lieux de sortie du 12 février 2024 et d’une décision antérieure au décès-même de feu [X] [K], de sorte qu’OPHEA est de mauvaise foi lorsqu’elle affirme que les défendeurs auraient privé une famille de la possibilité de jouir du logement.

A l’audience, Monsieur [N] [K] et Madame [L] [O], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions du 22 mai 2025 par lesquelles ils demandent à la présente juridiction de :

— à titre principal :

déclarer l’OPHEA irrecevable et en tout état de cause mal fondée,débouter l’OPHEA de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions,constater que Monsieur [N] [K] était le seul occupant du logement sis [Adresse 4] à [Localité 7],débouter l’OPHEA de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre Madame [M] [K] et Madame [L] [O],constater le transfert de plein droit du contrat de location au profit de Monsieur [N] [K] à compter du [Date décès 2] 2022,condamner l’OPHEA à verser à Monsieur [N] [K] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et de privation du transfert légal du contrat de location sur le fondement de la responsabilité contractuelle,ordonner la compensation judiciaire entre la créance de Monsieur [N] [K] et les montants mis en compte par l’OPHEA,- à titre subsidiaire :

condamner l’OPHEA au paiement de la somme de 10 000 euros à Monsieur [N] [K] au titre du préjudice moral et de privation du transfert légal du contrat de location sur le fondement de la responsabilité contractuelle,ordonner la compensation judiciaire entre la créance de Monsieur [N] [K] et les montants mis en compte par l’OPHEA,- en tout état de cause :

octroyer à Monsieur [N] [K] les plus larges délais de paiement,condamner l’OPHEA à verser au conseil de Monsieur [N] [K] et de Madame [L] [O] la somme de 1 200 euros au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle aurait exposé s’il n’avait pas bénéficié de cette aide,condamner l’OPHEA aux entiers frais et dépens de la procédure.

Ils soutiennent qu’OPHEA n’établit pas avoir saisi la CCAPEX préalablement à l’introduction de l’assignation, ni n’a procédé à la notification de ladite assignation au préfet par commissaire de justice dans les six semaines avant l’audience du 27 février 2024, de sorte que la demande du bailleur est irrecevable.

Ils font valoir que toutes les demandes dirigées contre Madame [L] [O] sont irrecevables en ce qu’elles ne se fondent que sur le procès-verbal du commissaire de justice du 2 août 2023 qui ne prouve aucunement l’occupation habituelle du logement par la défenderesse. Ils soutiennent que cette dernière réside au Maroc et ne rend visite à son mari qu’occasionnellement dans la limite des visas qu’elle obtient. Sa demande de titre de séjour date par ailleurs du 7 août 2023, soit postérieurement à la venue du commissaire de justice. Ils soutiennent que ce n’est que depuis la signature du bail le 19 janvier 2024 avec l’OPHEA que les époux vivent ensemble, et que Madame [L] [O] réside donc de manière habituelle en France.

Au fond, ils expliquent qu’OPHEA fait preuve de mauvaise foi en prétendant, comme l’indique la sommation du commissaire de justice, ignorer le décès des locataires jusqu’au jour de l’acte, alors que le demandeur verse aux débats l’acte de décès marocain de Feu [X] [K]. Monsieur [N] [K] avait bien informé OPHEA du décès de son père. Les échanges versés aux débats démontrent par ailleurs que le défendeur avait pris en charge le paiement des loyers.

S’agissant de la cohabitation minimale d’un an pour le transfert du bail, Monsieur [N] [K] affirme qu’OPHEA savait qu’il vivait avec son père puisqu’il était devenu le principal interlocuteur du fait de l’état de santé du défunt. Il soutient que les pièces qu’il verse aux débats démontrent qu’il vivait bien avec son père dans le logement au moins un avant le décès de ce dernier et qu’il remplissait les conditions d’obtention d’un logement social. Les défendeurs dénoncent un refus du transfert du bail en raison du projet de démolition du logement.

Reconventionnellement, Monsieur [N] [K] sollicite la condamnation de l’OPHEA à lui verser des dommages-intérêts. Monsieur [N] [K] soutient qu’il s’est vu privé d’un droit de transfert du bail et s’est fait attraire en justice avec sa sœur et sa compagne, après avoir vécu avec le stress d’une expulsion sans perspective de relogement. Selon lui, l’OPHEA s’est rendu coupable d’une inexécution contractuelle et qui lui a causé un préjudice moral en raison de l’anxiété que la situation a générée. Il explique que l’arriéré locatif été généré exclusivement par le fait d’OPHEA qui a refusé de mettre à jour son dossier afin de lui permettre de mettre en place l’APL et payer le loyer du logement dont il avait droit au transfert de bail.

Il soutient que seul lui est tenu à l’arriéré locatif puisqu’il était le seul occupant du logement, et souhaite des délais de paiement si la compensation ne devait pas être prononcée, afin que le remboursement de la dette ne lui soit pas trop préjudiciable au vu de ses faibles ressources.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de l’OPHEA

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 paragraphe II « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon le paragraphe III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Selon le paragraphe IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, aux termes de l’acte introductif d’instance délivré par l’OPHEA, cette dernière sollicite notamment l’expulsion des défendeurs du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement par les défendeurs et leur condamnation aux indemnités d’occupation. Il ne s’agit pas d’une demande en constat de résiliation du bail ou tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du fait d’impayés locatifs, l’OPHEA n’avait de ce fait pas à saisir la CCAPEX ni à justifier de la notification de l’assignation à la préfecture.

Il y a dès lors lieu de déclarer les demandes de l’OPHEA recevables.

Sur l’occupation sans droit ni titre et le transfert du bail

Aux termes l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

Ainsi, le descendant du locataire décédé bénéficie d’un transfert de contrat s’il a habité dans les lieux de façon effective et continue depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, estimant que Madame [M] [K] et Monsieur [N] [K], enfants majeurs des défunts, demeuraient depuis dans le logement et ainsi l’occupaient illicitement, OPHEA a mandaté un commissaire de justice aux fins de constat de ladite occupation et relever l’identité des occupants sans droit ni titre. Par acte en date du 2 août 2023, Maître [A] [J] a constaté l’occupation illicite des lieux. Le procès-verbal fait état de ce que Monsieur [N] [K] lui ouvre la porte et « confirme » au commissaire de justice « occuper les lieux avec Mme [M] [K], sa sœur et fille des défunts locataires en titre, Mme [L] [O], sa compagne », le commissaire de justice précise ensuite « j’ai en effet pu constater l’occupation illicite des lieux ».

Le commissaire de justice a, le même jour, délivré aux occupants une sommation de libérer les lieux, par remise à personne physique pour Monsieur [N] [K] et par remise à personne présente pour Mesdames [M] [K] et [L] [O], absentes, de sorte que Monsieur [N] [K] a accepté de recevoir copie des actes pour elles.

Les défendeurs ne contestent pas que Monsieur [N] [K], fils des locataires décédés, s’est maintenu dans les lieux à leur décès. Mesdames [M] [K] et [L] [O] contestent en revanche avoir été occupants sans droit ni titre. Monsieur [N] [K] fait valoir que l’OPHEA a commis une faute en n’ayant pas procédé au transfert du bail malgré ses demandes.

En l’espèce, il y a lieu de constater que Monsieur [N] [K] se contente de produire des échanges de mails avec « [V] [P] » gestionnaire chez OPHEA pour le plus ancien en date du 30 décembre 2022 où il indique notamment souhaiter régulariser des impayés et qu’il n’a pas les moyens de payer 660 euros par mois, qu’il souhaite mettre à jour son dossier sans autre précision. N’est pas évoqué un transfert du contrat de bail à son profit. Il verse aux débats son avis d’impôt sur les revenus établi en 2023 sur les revenus de 2022 adressé « chez [K] [X] [Adresse 4] ». Il ressort de l’ensemble des éléments qu’il produit que les documents dont il se prévaut sont tous postérieurs au décès de son père intervenu le [Date décès 2] 2022, à l’exception de l’avis d’impôt sur les revenus établi en 2022 mais ce dernier est non seulement tronqué et seule la première page est produite. Il ne démontre donc aucunement qu’il remplissait les conditions édictées par l’article 14 de la loi précitée pour prétendre au transfert du contrat de bail à son nom, dès lors la faute d’OPHEA qu’il invoque n’est pas établie. Il s’est donc illicitement maintenu dans les lieux sans droit ni titre au décès de son père, le bail ayant pris fin de plein droit le [Date décès 2] 2022.

S’agissant de Mesdames [M] [K] et [L] [O], elles ne versent aucun élément aux débats démontrant qu’elles vivaient ailleurs au moment où le commissaire de justice a procédé au constat d’occupation illicite des lieux et alors que Monsieur [N] [K] a déclaré à ce dernier occuper les lieux avec sa compagne et sa sœur. L’attestation fournie par Madame [L] [O] met en lumière qu’il s’agit d’un renouvellement de titre de séjour et qu’elle bénéficiait d’un titre avant août 2023, cet élément ne permet pas de démontrer qu’elle vivait alors à l’étranger pas plus que le justificatif de réservation d’un billet d’avion du Maroc à [Localité 9] le 15 septembre 2023. Par ailleurs, la décision d’aide juridictionnelle du 11 mars 2024 au profit de Madame [M] [K] vivant « chez Mme [K] [U] [Z] [Localité 7] » ne permet pas d’établir l’absence d’occupation illicite lors de l’intervention du commissaire de justice le 2 août 2023. Dès lors, il y a lieu de relever que Mesdames [M] [K] et [L] [O] occupaient également les lieux de manière illicite sans droit ni titre.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation des lieux sans droit ni titre est constitutive d’une faute quasi-délictuelle obligeant l’occupant à réparer le préjudice subi par le propriétaire.

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

En l’espèce, les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le [Date décès 2] 2022. Un état des lieux de sortie a été établi le 12 février 2024, il n’est pas contesté par les parties qu’il a été signé par Monsieur [N] [K]. Monsieur [N] [K] et Madame [L] [O] épouse [K] ont signé un contrat de bail avec OPHEA le 19 janvier 2024 avec prise d’effet au 22 janvier 2024 pour un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7].

L’OPHEA sollicite la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 9 963,37 euros sur la base d’une situation de compte arrêté au 3 février 2025 incluant l’échéance du mois de février 2024 au prorata. Il verse également une situation de compte du 3 août 2023 débutant au 31 juillet 2022.

Il ressort des décomptes versés par l’OPHEA qu’il n’existait pas de dette au décès de Monsieur [K] [X], il y a eu trois versements en août, septembre et octobre 2022 puis plus aucun versement jusqu’au mois de juillet 2023 puis deux autres versements ainsi que le remboursement du dépôt de garantie et une régularisation de charges. Il est fait ainsi état d’arriérés d’indemnité d’occupation à hauteur de 9 963,37 euros du 31 juillet 2022 au 12 février 2024.

Les défendeurs ne contestent pas le montant des arriérés d’indemnités d’occupation.

Il y a lieu dans ces conditions de condamner Monsieur [N] [K], Madame [L] [O] épouse [K] et Madame [M] [K] conjointement au versement de la somme de 9 963,37 euros et non solidairement, la solidarité ne se présumant pas et l’OPHEA ne motivant pas sa demande de condamnation solidaire.

Il y a lieu d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement s’agissant d’indemnités conformément à l’article 1231-7, alinéa 1, du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, l’OPHEA échoue à démontrer le préjudice qu’il a subi dans la mesure où il ressort des pièces versées par les parties et notamment l’état des lieux de sortie que le bâtiment dans lequel se trouvait le logement occupé sans droit ni titre par les parties était voué à la démolition, que dans ces conditions il n’y a pas lieu de retenir que le comportement des défendeurs a privé des familles dans le besoin et remplissant les conditions d’un logement social.

Dès lors, il y a lieu de débouter l’OPHEA de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande en délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] [K], seul à solliciter des délais de paiement, ne produit aucun justificatif relatif à ses ressources et charges. La seule production de la décision d’aide juridictionnelle ne permettant pas d’avoir une vision précise sur sa situation financière et permettant de mettre en lumière qu’il est en capacité de faire face à des délais de paiement alors qu’il ressort des décomptes versés par l’OPHEA que du 31 juillet 2022 au 12 février 2024 soit pendant plus de 18 mois seuls quatre versements sont intervenus.

Dès lors et compte du montant conséquent des arriérés d’indemnité d’occupation, il y a lieu de débouter Monsieur [Y] [K] de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, succombant, seront condamnés aux dépens et sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au regard de leurs situations économiques.

Il sera fait droit à la demande en paiement des frais du constat de commissaire de justice du 2 août 2023 lesquels seront inclus dans les dépens, le constat ayant été nécessaire à la preuve de l’occupation illicite.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE l’action de l’OPHEA recevable et REJETTE en conséquence les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [N] [K], Madame [L] [O] et Madame [M] [K] ;

CONSTATE que le contrat de bail signé le 22 février 2000 avec prise d’effet au 15 mars 2000, intervenu entre la CUS HABITAT devenu OPHEA et Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] née [W] portant sur un appartement situé au [Adresse 4] a pris fin de plein droit le [Date décès 2] 2022 ;

CONSTATE que Monsieur [N] [K], Madame [L] [O] et Madame [M] [K] étaient occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 4] jusqu’au 12 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K], Madame [L] [O] et Madame [M] [K] conjointement à verser à l’OPHEA la somme de 9 963,37 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 31 juillet 2022 au 12 février 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus dus pour une année complète à compter du présent jugement seront capitalisés ;

DÉBOUTE l’OPHEA du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [K] de sa demande de dommages-intérêt ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [K] de sa demande de délai de paiement ;

DIT n’y avoir application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K], Madame [L] [O] et Madame [M] [K] conjointement aux dépens en ce compris le coût du constat par commissaire de justice en date de l’occupation illicite des lieux en date du 2 août 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS