Min N° 26/00420

N° RG 26/00739 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJR7

S.A. ALLIANZ IARD

C/

Mme [W] [V]

Mme [Q] [P] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 avril 2026

DEMANDERESSE :

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [W] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

Madame [Q] [P] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 18 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée

le :

à : Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, en date du 04 mai 2022, prenant effet le 21 mai 2022, Monsieur [T] [X] et Madame [N] [X] (les époux [X]) ont donné à bail à Madame [W] [V], par le bais d’un gestionnaire immobilier, un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 778 euros.

Un état des lieux d’entrée dans le logement a été réalisé le 21 mai 2022.

Les époux [X] ont souscrit le 01 janvier 2023, par le biais de leur gestionnaire immobilier et d’un gestionnaire d’assurance, une assurance de garantie de paiement des loyers.

Par avenant en date du 16 août 2022, Madame [Q] [P] [B] s’est engagée en qualité de colocataire dans le contrat de bail du 21 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, les bailleurs ont fait signifier à Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.655,49 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courriers en date du 01 novembre 2023, Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] ont informé les bailleurs de leur intention de quitter le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, les bailleurs ont fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, auquel les locataires ont été convoquées.

La Société anonyme (la SA) ALLIANZ IARD a procédé à l’indemnisation de loyers impayés et dégradations immobilières des bailleurs, et en a reçu quittance subrogative.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, la SA ALLIANZ IARD a fait assigner Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— constater que la SA ALLIANZ IARD a valablement indemnisé les bailleurs par quittance subrogative du 02 octobre 2024 d’un montant de 4.131,06 euros au titre des loyers impayés, de 3.193 euros au titre des dégradations immobilières et de 290,76 euros au titre des frais de procédure, au titre du contrat n°20236001846 dit GLI, et qu’elle s’en retrouve subrogée à cet effet,

En conséquence,

condamner solidairement Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 4.131,06 euros au titre des loyers impayés, 3.193 euros au titre des dégradations immobilières, et de 290,76 euros au titre des frais de procédure, au visa des articles L 121-12 du code des assurances et de l’article 1346 du code civil,

— la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, à raison de la mauvaise foi contractuelle, au visa des articles L 121-12 du code des assurances et de l’article 1346 du code civil, et des articles 1103 et 1104 du code civil,

— la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

* ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 février 2026, la SA ALLIANZ IARD, représentée, se réfère aux termes de son acte introductif d’instance, rappelle être subrogée dans les droits du bailleur, conformément aux dispositions des articles L121-12 du code des assurances et 1346 du code civil. Elle fait valoir que les locataires ont fait preuve de mauvaise foi en quittant le logement sans régler la dette locative, et ont donc commis une faute contractuelle, qui lui a causé un préjudice direct et certain, laquelle est subrogée dans les droits du bailleur.

Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] régulièrement assignées par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B], régulièrement assignées par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de la SA ALLIANZ IARD

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Il ressort des dispositions de l’article L 121-12 du code des assurances que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il est justifié de la souscription le 01 janvier 2023 par les bailleurs du logement situé [Adresse 5], d’une assurance de garantie des loyers impayés, par l’intermédiaire d’un gestionnaire d’assurance, auprès de la SA ALLIANZ IARD.

La SA ALLIANZ IARD justifie, par la production d’une quittance subrogative en date du 02 octobre 2024, avoir réglé les loyers et charges impayés dus par les locataires Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B].

La SA ALLIANZ IARD, est donc subrogée dans les droits des bailleurs, Monsieur [T] [X] et Madame [N] [X], pour obtenir le remboursement des sommes versées dans le cadre du contrat de garantie des loyers impayés par Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B].

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 04 mai 2022, du commandement de payer du 30 octobre 2023, du décompte arrêté au 08 février 2024, et de la quittance subrogative du 02 octobre 2024, que la SA ALLIANZ IARD rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail du 04 mai 2022, Paragraphe 7 « Clause de solidarité » les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 4.131,06 euros, au titre de la dette locative due au 08 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2026.

Sur la demande en réparations des dégradations locatives

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1er du Décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, à l’examen de l’état des lieux d’entrée dans le logement réalisé le 21 mai 2022, s’il est relevé un bon état général, dans les différentes pièces du logement, il est cependant fait état :

— à l’extérieur du logement et dans l’entrée de fissures, de crépis qui s’enlève, de peinture qui s’écaille ou d’un manque de peinture, de joints jaunis sur les plinthes, de traces blanches et noires sur les murs, et d’un carreau cassé au sol,

— dans le séjour d’une peinture neuve sur les murs, d’éclat sur le sol du carrelage, d’un store abîmé par les intempéries qui ne s’ouvre pas complètement, d’une fenêtre avec des traces de peinture blanche,

— dans la cuisine d’éclats au sol, de traces et petits impacts sur les meubles bas, de traces noires dans l’évier,

— dans la salle de bain de traces noires et manque de peinture sur les murs, de joints jaunis sur les plinthes, de traces de rouille, de joints et bouchon qui ne fonctionnent pas bien dans le lavabo, d’une étagère légèrement abîmée,

dans la cage d’escalier de traces de nombreux passages et d’un bois usé, de marques sur la main courante,

— dans les chambres de rayures et traces de peinture sur le sol, les fenêtres et les plinthes, de lattes gondolées sur le parquet stratifié et de légères marques noires, de stores abîmés par les intempéries mais en état d’usage, de fissure sur le carreau d’une fenêtre ;

Il est produit un procès-verbal de constat d’état des lieux réalisé par un commissaire de justice le 14 février 2024, non contradictoire, qui relève globalement :

— dans le séjour des murs peints et en mauvais état, un plafond peint avec de nombreuses tâches, des convecteurs électriques en mauvais état, poussiéreux, mais qui fonctionnent, des volets métalliques en mauvais état, de nombreuses pointes de fixation qui sont restées posées dans les murs,

— dans la cuisine un manque d’entretien et de nettoyage sur le plan de travail, les meubles, la hotte, le châssis de la fenêtre, un volet roulant électrique qui ne fonctionne pas, un évier en très mauvais état,

— dans la salle de bain un manque d’entretien et de nettoyage, un sèche-serviette qui ne fonctionne pas,

— l’escalier est en très mauvais état, les marches sont rongées et très abîmées, la peinture est en mauvais état,

— sur le palier le sol est recouvert d’un parquet en mauvais état, un manque d’entretien et de nettoyage est également noté,

— dans les chambres de nombreuses traces noires sur la peinture des murs, des trous au-dessus de la porte, des portes rongées en face intérieures, une vitre fêlée sur le vantail gauche, des plinthes en mauvais état, un plafond peint avec un décollement au niveau du centre de la pièce, et un manque d’entretien et de nettoyage,

— des éléments abandonnés dans le grenier;

La SA ALLIANZ IARD produit un rapport d’expertise qui liste les dommages pris en charge au titre du sinistre garanti, à savoir la réfection des peintures dans le salon et les chambres, et la réparation de la porte, lesquelles entrent dans la catégorie des réparations locatives conformément au Décret du 26 août 1986, et sont survenues durant la période de prise en location du logement par les défenderesses. Elle justifie du coût des travaux de réfection par la production de devis et factures.

Ainsi la SA ALLIANZ IARD justifie, au regard de l’état des lieux d’entrée du 21 mai 2022, et du procès-verbal de constat d’état des lieux du commissaire de justice du 14 février 2024, de réparations à la charge des locataires pour un montant total de 3.193 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail du 04 mai 2022, Paragraphe 7 « Clause de solidarité » les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 3.193 euros au titre des réparations locatives, ainsi que la somme de 290,76 euros, pour les frais de procédure inclus dans l’indemnité d’assurance versée aux bailleurs et pour laquelle la SA ALLIANZ IARD a reçu quittance subrogative.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA ALLIANZ IARD ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] à payer à la SA ALLIANZ IARD, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme ALLIANZ IARD, subrogée dans les droits et actions des bailleurs ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] à verser à la Société anonyme ALLIANZ IARD la somme de 4.131,06 euros, au titre de la dette locative due au 08 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2026 ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] à payer à la Société anonyme ALLIANZ IARD les sommes de 3.193 euros au titre des réparations locatives, et de 290,76 euros, pour les frais de procédure ;

DEBOUTE la Société anonyme ALLIANZ IARD de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] à payer à la Société anonyme ALLIANZ IARD, la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [V] et Madame [Q] [P] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE