— N° RG 26/00037 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEG43

Date : 01 Avril 2026

Affaire : N° RG 26/00037 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEG43

N° de minute : 26/00207

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 01-04-2026

à : M^e Patricia LOUSQUI

M^e Marie-christine WIENHOFER

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le PREMIER AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. [V] POINT M

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e James DUPICHOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Marie-christine WIENHOFER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

DEFENDERESSE

Société [Adresse 3] [Localité 2] 2

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Patricia LOUSQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 25 Février 2026 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La S.C.I [V] POINT M, sis [Adresse 6] à [Localité 4], a pour activité principale l’acquisition, l’administration et la gestion par location de tous biens immobiliers.

La société [Adresse 7], sis [Adresse 8] a pour activités principales la construction de bâtiments et le support juridique de programme.

— N° RG 26/00037 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEG43

Le 26 septembre 2023, la SAS MORGADO & Fils et la société [Adresse 9] ont conclu une promesse synallagmatique de vente, pour la vente en état futur d’achèvement, d’un lot n°3, à usage d’activités et de bureaux, pour une surface de SDP de 1.675 m² et 12 places de stationnement, situé à [Localité 5], [Adresse 10], [Adresse 11].

Le 28 décembre 2023, les parties ont conclu un avenant n°1 portant modification de l’ouvrage et aux termes duquel il a été convenu d’installer en toiture une centrale photovoltaïque

La SCI [V] POINT M, substituée à la SAS MORGADO & Fils, et la société [Adresse 9] ont régularisé l’acte définitif par acte notarié en date du 29 juillet 2024.

La livraison est intervenue le 28 janvier 2025 et a été assortie de réserves, notamment :

Au niveau du RDC :

Réserve n°93 : « Luminaire endommagé » ;Réserve n°92 : « Impact + nettoyage placo à reprendre » ;Réserve n°91 : « Déplacer luminaire + mise en service interphone » ;Réserve n°90 : « Programmer horloge éclairage 6h-8h 21-24h » ;

Au niveau R+1 :

Réserve n°96 : « Tablette enfoncée » ;Réserve n°95 : « Nettoyage colle plinthe » ;Réserve n°94 : « Dalle à changer » ;

Au niveau de la toiture :

Réserve n°89 : « sous réserve mise en service et terminer les PV » ;

Plan de masse :

Réserve n°88 : « Refaire béton désactivé » ;Réserve n°87 : « Déplacer fourreau [Adresse 12] » ;Réserve n°63 : « Mettre terre végétale retirer la terre polluée et les déchets, finir les espaces verts ».

Par courriel du 17 mai 2025, la SCI [V] POINT M a transmis à la société [Adresse 7] un courriel de la société ENEDIS, aux termes duquel cette dernière a fait part de l’absence d’infrastructure permettant l’alimentation du réseau électrique et a indiqué la nécessité d’envisager un terrassement pour accéder au réseau disponible.

A cette occasion, la SCI [V] POINT M a sollicité la société [Adresse 7] afin d’opérer des travaux de mise en conformité pour permettre l’alimentation de l’infrastructure.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 mai 2025, la SCI [V] POINT M a mise en demeure la société [Adresse 7] de lever les réserves suivantes :

« Mettre la terre végétale,Retirer les terres polluées et déchetsRetirer les terres contre les clôturesFinir les espaces verts (semer, pelouse,…) »

Par le même courriel, elle a également fait part à sa contractante de deux points qu’elle considère comme non-conformes :

« Non-conformité de la Centrale Photovoltaïque », compte tenu de l’absence d’infrastructure pour l’alimentation de la platine ;Non-conformité du panneau bardage auvent. »

Par courriel du 13 juin 2025, la SCI [V] POINT M, se référant à la lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 mai 2025, a réitéré ses demandes de mise en conformité.

Par courrier recommandé avec avis de réception réceptionné en date du 26 juin 2025, la société [Adresse 7] a indiqué que la terre présente contre la clôture, serait évacuée à partir du 26 juin 2025. Elle a répondu sur les non-conformités soulevées et indiqué d’une part, s’agissant de la centrale photovoltaïque qu’un prestataire, la société LAERI TP, avait été mandaté pour la mise en place de fourreaux entre le transformateur et la limite du bâtiment et que cette intervention était en cours de planification. Elle a d’autre part indiqué s’agissant du bardage qu’il ne s’agissait pas d’une non-conformité mais d’une finition restée à finaliser lors de la livraison, et que l’entreprise concernée était intervenue.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 juillet 2025, la SCI [V] POINT M a contesté les termes du courrier du 26 juin 2025 et convoqué sa contractante pour un constat par commissaire de justice, le 22 juillet 2025.

Le 22 juillet 2025, la SCP EVIDENCE, commissaire de justice, a établi un procès-verbal de constat contradictoire, aux termes duquel Me [N] [Y], commissaire de justice, a réalisé des clichés photographiques de l’état du bardage en bois, a constaté la présence d’un merlon de terre, coté extérieur, a réalisé des clichés photographiques des ensembles d’aménagements paysagers, a constaté la présence d’un cheminement piéton en gravillons puis d’une bande gazon et a relevé la présence par endroits de fragments rocheux et de pierres.

C’est dans ces conditions que la S.C.I [V] POINT M a, par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2026, fait assigner en référé la société la SCI [V] POINT M devant le président du tribunal de judiciaire de Meaux, aux fins de :

A titre principal,

Enjoindre, à titre provisionnel, la SCCV [Adresse 13] D’ACTIVITE [Adresse 14] à procéder, sous peine d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir à la levée des réserves et désordres tels qu’énumérés ci-après :

Retirer les terres contre les clôturesRetirer les terres polluées et déchetsMettre et disperser la terre végétale,Finir les espaces verts (semer, pelouse,…)Procéder au raccordement de la centrale photovoltaïque au réseau public défini par ENEDIS

A titre subsidiaire,

Ordonner une expertise judiciaire et désigner à cette fin tel expert qu’il lui plaira avec la mission de :

Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,Se rendre sur place à [Localité 5], [Adresse 10], [Adresse 11], décrire les lieux, les photographier,Entendre les parties en leurs dires et explications,Rechercher et faire l’inventaire des différents inachèvements, désordres, malfaçons, vices et non-façons affectant le bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement par acte notarié en date du 29 juillet 2024,Rechercher et faire l’inventaire de l’étendue des inachèvements, désordres, malfaçons et non-façons relatifs aux réserves visées aux termes des présentes au titre de la garantie des vices ou défauts de conformité apparents,Déterminer et préconiser les travaux à réaliser pour lever ces réserves et reprendre l’ensemble des désordres ainsi que leur coût et préciser le délai nécessaire à leur réalisation,Préconiser les mesures conservatoires qui s’avéreraient nécessaires et en chiffrer le coût,Se prononcer sur l’imputabilité de ces travaux de reprise des désordres et réserves et donner son avis sur les responsabilités encourues,

Donner son avis sur l’ensemble des préjudices subis par la SCI [V] POINT M en les analysant et en réunissant les éléments propres à en établir le montant,s’adjoindre, le cas échéant, tous sachant, technicien ou sapiteur de son choix,

En toute hypothèse,

Condamner la SCCV [Adresse 9] à régler à la SCI [V] POINT M la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SCCV PARD D’ACTIVITE VAIRES-SUR-[Localité 2] 2 aux entiers dépens de l’instance

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I [V] POINT M indique que la société [Adresse 7] est assimilée à un constructeur dans son rôle de vendeur en l’état futur d’achèvement et est par conséquent tenue des mêmes obligations, notamment de garantie des vices ou défauts de conformité apparents. Elle considère qu’il résulte de ses échanges avec la défenderesse ainsi que des termes du procès-verbal de constat établi contradictoirement que certaines réserves n’ont pas été levées et sollicite à ce titre du juge des référés d’enjoindre la société PARC D’ACTIVITES VAIRES-SUR-[Localité 2] de procéder à la levée des réserves et ce sous astreinte. A titre subsidiaire, elle sollicite du juge des référés qu’il ordonne une expertise portant sur les réserves alléguées afin de fournir les éléments techniques nécessaires à l’établissement d’éventuels débats au fond.

La société [Adresse 7], valablement représenté, sollicite du juge des référés de :

REJETER la demande principale de la SCI [V] POINT M de faire procéder aux travaux de reprises des réserves sous astreinte ;DONNER ACTE à la société SCCV [Adresse 15] de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise formulée par le SCI [V] POINT M,DONNER ACTE à la société SCCV [Adresse 15] de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves à l’égard de la mesure d’expertise envisagée,JUGER que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge exclusive de la SCI [V] POINT M,REJETER la demande de la SCI [V] POINT M formulée à l’encontre de la SCCV au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,RESERVER les dépens.

En réponse, la société [Adresse 15] indique qu’il ressort d’une analyse de la jurisprudence que lorsque la réalité, l’étendue ou la nature des réserves sont débattues, la demande de levée des réserves est rejetée en référé et doit être tranchée par les juges du fond. Elle ajoute que la demande s’oppose à des contestations sérieuses, notamment compte tenu du fait qu’un grand nombre de réserves ont été levées depuis la livraison en janvier 2025, que le procès-verbal de constat ne permet pas d’avoir un avis éclairé sur l’existence des réserves restantes (notamment les terres polluées) qui par ailleurs ne font l’objet d’aucune urgence. Elle indique, s’agissant des réserves relatives à la centrale photovoltaïque, ne pas être liée par un avis de la société ENEDIS, tiers au contrat et que le raccordement au réseau public doit se faire de la façon qu’elle estime la plus efficace et pragmatique, justifiant le temps nécessaire que prend l’intervention. Elle rappelle que les termes du contrat lui accordent une marge de manœuvre pour adapter les prestations attendues pour la centrale photovoltaïque si cela est nécessaire et si la qualité de l’ouvrage n’est pas affectée. Enfin, elle note que la demanderesse a également introduit une action au fond, révélatrice de l’existence des contestations sérieuses qu’elle soulève au soutien de ses prétentions. Elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise formulée par la demanderesse en mais formule les protestations et réserves d’usage et sollicite que la mesure soit mise au frais de la demanderesse.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande tendant à enjoindre à la société [Adresse 15] de procéder à la levée des réserves et désordres

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La preuve de l’obligation, en son principe, c’est à dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur peut à l’inverse s’exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d’affecter l’un ou plusieurs de ces éléments.

La contestation est réputée sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il est constant que lorsque la résolution d’un litige suppose d’interpréter les clauses d’un contrat et d’en apprécier les conditions d’exécution, elle relève exclusivement de la compétence du juge du fond.

De même, il y a contestation sérieuse dès lors qu’il est contraint de trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée, qu’il existe une incertitude quant à l’interprétation et à la portée de dispositions légales ou de clauses contractuelles, ou encore lorsqu’il a à prendre parti sur les droits ou obligations revendiqués ou invoqués.

En l’espèce, la S.C.I [V] POINT M avance qu’il subsiste à ce jour les réserves suivantes :

Retirer les terres contre les clôturesRetirer les terres polluées et déchetsMettre et disperser la terre végétale,Finir les espaces verts (semer, pelouse,…)Procéder au raccordement de la centrale photovoltaïque au réseau public défini par ENEDIS

Cependant, il n’est justifié d’aucun désordre susceptible de caractériser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, il existe une contestation sérieuse sur la nature des réserves. Enfin, la demanderesse a introduit une action au fond à l’encontre de la même défenderesse en sollicitant la levée des mêmes réserves que dans la présente procédure.

Ces éléments commandent de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande principale.

2 – Sur la demande formulée tendant à voir désigner un expert

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’article 146 du code de procédure civile ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, d’une part la S.C.I [V] POINT M n’a pas à démontrer l’existence des désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, il ressort des éléments versés aux débats que les demandes de la S.C.I [V] POINT M se heurtent en partie à l’absence d’éléments permettant d’établir avec exactitude l’exécution et la levée des réserves par la société [Adresse 15].

De sorte que la S.C.I [V] POINT M dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres allégués, qui permettront d’établir ou non ses prétentions à l’encontre de la société [Adresse 15], l’action au fond contre celle-ci n’étant pas manifestement vouée à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la S.C.I [V] POINT M, à l’initiative de la demande, le paiement de la provision initiale.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

Les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la levée des réserves et désordres,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder :

Monsieur [A] [O] [T]

[Adresse 16]

[Localité 6]

[Courriel 1]

+33148858192

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés à [Localité 5], [Adresse 17] après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des différents inachèvements, désordres malfaçons, vices et non-façons mentionnés par la demanderesse dans son assignation, et notamment ceux relatifs aux réserves alléguées,

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’un non-respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés et notamment pour lever les réserves alléguées ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

Donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

Donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la S.C.I [V] POINT M du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

Indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

S’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

D’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 3000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la S.C.I [V] POINT M à la Régie de ce tribunal au plus tard le 1er juin 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.C.I [V] POINT M aux dépens,

Rejetons le surplus de demandes,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,