— N° RG 24/05170 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXVW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 Mai 2025

Minute n°26/00061

N° RG 24/05170 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXVW

le

CCC : dossier

FE :

M^e PERRIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A. LA SOCIÉTÉ 3F SEINE-ET-MARNE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gérard PERRIN de l’ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.N.C.HPL BERO

[Adresse 2]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 27 janvier 2021, la société anonyme d’habitation à loyer modéré 3F SEINE-ET-MARNE (ci-après la société 3F Seine-et-Marne) a acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la société en nom collectif HPL BERO (ci-après la société HPL BERO), trente-quatre lots de copropriété, dont dix-neuf logements, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] au prix de 4 130 375,20 €.

La livraison de ces dix-neuf logements est intervenue le 18 octobre 2023 avec des réserves émises par la société 3F Seine-et-Marne, qui expose avoir mis en demeure la société HPL BERO de les lever, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la société 3F Seine-et-Marne a fait assigner la société HPL BERO devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de levée de ces réserves sous astreinte et, subsidiairement, de condamnation à payer une somme de 100 000 € correspondant au coût de la levée de ces réserves par une entreprise tierce.

Aux termes de son assignation valant conclusions, la société 3F Seine-et-Marne demande au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil et L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, de :

« CONDAMNER la SNC HPL BERO à lever les réserves formulées lors de la livraison du 18 octobre 2023 sous astreinte provisoire de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pendant une durée de trois mois.

JUGER que le Tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte provisoire.

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SNC HPL BERO à payer une somme de 100.000,00 € à 3F SEINE-ET-MARNE SA, somme à parfaire, correspondant au coût de la levée des réserves par une entreprise tierce.

En tout état de cause :

CONDAMNER la SNC HPL BERO à payer à 3F SEINE-ET-MARNE SA une somme de 107.640,00 € arrêtée au 12 novembre 2024 et à parfaire.

CONDAMNER la SNC HPL BERO à verser une somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens. »

La société 3F Seine-et-Marne expose, à l’appui de sa demande :

Que la société HPL BERO est, conformément à l’acte de vente, tenue de lever les réserves formulées lors de la livraison, réserves dont elle n’a jamais contesté le bien-fondé ;Que la société 3F Seine-et-Marne est par conséquent fondée à poursuivre une réparation en nature et à solliciter une obligation de faire sous astreinte ;Que, subsidiairement, si la société HPL BERO n’était pas condamnée à lever les réserves sous astreinte, il y aurait lieu de la condamner à payer la somme correspondant au coût de cette levée par une entreprise tierce, coût que la société 3F Seine-et-Marne évalue à environ 100 000 € hors taxe, somme à parfaire en fonction du devis établi par l’entreprise tierce ;Que la demande de 107 640 € correspond aux pénalités contractuellement prévues en cas de retard dans la levée des réserves, l’acte de vente prévoyant une pénalité journalière de retard de 20 € par logement ; que les pénalités ont commencé à courir le 18 janvier 2024 et ont porté sur dix-huit logements, ce qui a porté son montant à 107 640 € au 12 novembre 2024.Assignée à l’étude, la société HPL BERO n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures de la partie demanderesse pour un plus ample exposé des faits, de ses prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mai 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation de la société HPL BERO à lever les réserves

Sur la levée des réservesL’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En vertu de l’article 1642-1 du même code, « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Outre la résolution de la vente et la diminution du prix, l’article 1642-1 prévoit que le vice apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance.

L’article 18.4 de l’acte de vente du 27 janvier 2021 stipule que “le vendeur s’engage à lever les réserves formulées par l’acquéreur en effectuant les travaux nécessaires dans les délais stipulés dans ledit procès-verbal, délais qui ne pourront en cas dépasser une période de trois (3) mois (hors mois d’août) hors cas de force majeure ou de cause légitime de suspension des délais.”

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de livraison et de remise des clefs en date du 18 octobre 2023, contradictoirement signé par la société 3F Seine-et-Marne et la société HPL BERO, qu’un certain nombre de désordres ont fait l’objet d’une réserve de la part de l’acquéreur au moment de la livraison des lots A-101 à A-134.

Il est dès lors établi que la livraison de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] a donné lieu à des réserves, qui n’ont été contestées par la société HPL BERO ni au moment de l’établissement du procès-verbal de livraison et de remise des clefs du 18 octobre 2023, ni au cours de la présente instance.

A ce jour, soit plus de plus deux ans après la livraison, ces réserves n’ont toujours pas été levées.

Par conséquent, la société HPL BERO sera condamnée à procéder aux réparations en nature permettant de lever les réserves constatées dans le procès-verbal de livraison et de remise des clefs de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] en date du 18 octobre 2023.

Sur l’astreinteSelon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Les réserves émises à la livraison le 18 octobre 2023, soit depuis plus de deux ans, n’ont pas été levées, alors que l’acte de vente du 27 janvier 2021 fixe le délai maximum pour la levée des réserves à trois mois.

Dans ces conditions, il convient d’assortir la condamnation de la société HPL BERO d’une astreinte provisoire, afin de vaincre la résistance de cette dernière et de garantir l’exécution du présent jugement, selon les conditions précisées dans le dispositif.

Sur la demande tendant à la condamnation de la SNC HPL BERO à payer à la société 3F Seine-et-Marne une somme de 107 640,00 € au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, l’article 18.4 de l’acte authentique de vente en date du 27 janvier 2021 stipule qu'« en cas de non-respect de l’engagement pris par le vendeur de procéder à la levée des réserves dans le délai ci-dessus défini, il sera redevable envers l’acquéreur d’une pénalité journalière de retard d’un montant de VINGT EUROS (20,00 €) par jour de retard et par logement ».

Les stipulations relatives à la fixation de pénalités de retard constituent une clause pénale.

La société 3F Seine-et-Marne ne justifie pas d’une mise en demeure de la SNC HPL Bero de lever les réserves.

Dans ces conditions, la pénalité n’est pas encourue conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société HPL BERO sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, la société HPL BERO sera condamnée à payer 1 000 € à la société 3F Seine-et-Marne sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société en nom collectif HPL BERO à procéder aux réparations en nature permettant de lever les réserves constatées dans le procès-verbal de livraison et de remise des clefs de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] en date du 18 octobre 2023, ce dans un délai de TROIS MOIS courant à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € (CENT EUROS) par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour société anonyme d’habitation à loyer modéré 3F SEINE-ET-MARNE, à défaut de lever des réserves à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation de la société en nom collectif HPL BERO à payer la somme de 107 640 euros à la société 3F Seine-et-Marne;

CONDAMNE la société en nom collectif HPL BERO aux dépens ;

CONDAMNE la société en nom collectif HPL BERO à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 1 000 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT