N° RG 25/00616 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 25/00616 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSAC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Véronique PIETRI

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 02/10/25

Le Greffier

M^e Véronique PIETRI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

02 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. MIMI

immatriculée au RCS de [Localité 7]

sous le n° 881 024 269

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gaspard BOISNARD,

substituant Maître Véronique PIETRI,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 43

PARTIE REQUISE :

Monsieur [V] [D]

né le 29 mars 1995 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 octobre 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 29 novembre 2021, prenant effet le même jour, Monsieur [I], gérant de la SCI MIMI a consenti à Monsieur [V] [D] un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 1] à 67 200 Strasbourg, pour un loyer mensuel de 700 € ainsi qu’une provision sur charges de 50 €, soit une somme mensuelle totale de 750€.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI MIMI a fait signifier à Monsieur [V] [D] , le 9 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 7009,17 €, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée le 10 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la SCI MIMI a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 juin 2025 ;

— l’expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que de tout occupant de son fait du logement qu’il occupe, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 1er jour du 3ème mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— que soit ordonné le concours de la force publique ainsi que la restitution de l’ensemble des clés de l’appartement par Monsieur [V] [D] ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 800 € et la condamnation de Monsieur [V] [D] à lui verser une provision de 800 € par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [V] [D] à lui payer une provision de 7.009,17 € au titre des impayés de loyer et de provisions sur charges pour la période d’août 2024 à avril 2025 ;

— la condamnation de Monsieur [V] [D] à lui payer une provision de 63,14 € au titre du remboursement des frais afférents à l’envoi des 11 courriers RAR de mise en demeure ;

— la condamnation de Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Monsieur [V] [D] aux dépens en ce compris les frais liés au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 avril 2025, la signification de l’assignation ainsi que le commandement d’avoir à libérer les lieux qui seront signifié postérieurement à l’ordonnance.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 5 mai 2025.

Lors de l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI MIMI, représentée par son conseil, reprend les demandes formées dans son assignation.

Elle réactualise cependant la dette à la somme de 8.584,45 € au 24 juin 2025.

Le diagnostic social et financier daté du 24 juin 2025 a été reçu au greffe le 25 juin 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, étant relevé que Monsieur [V] [D] n’a pas répondu aux sollicitations du travailleur social.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Maître [K] [N], Commissaire de Justice à [Localité 7], le 30 avril 2025, Monsieur [V] [D] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

L’ordonnance sera par conséquent réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2025.

Il sera relevé que les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 imposent un signalement à la CCAPEX par les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré lorsqu’il y a une interruption des règlements de loyer depuis deux mois ou quand la dette correspond à deux fois le loyer du montant du loyer mensuel hors charges mais ne subordonne pas ce signalement au délai de deux mois au moins avant l’assignation sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, la SCI MIMI produit ses statuts datés du 1er novembre 2019 desquels il résulte que les deux associés sont Monsieur [G] [I] et Monsieur [Z] [I], gérant, qui sont père et fils.

Il s’agit donc d’une SCI familiale et le délai de saisine de la CCAPEX deux mois au moins avant l’assignation n’a donc pas à être respecté.

L’assignation a été notifiée le 5 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eue égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII « Clause Résolutoire » qu’à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail que le loyer et les charges doivent être payés mensuellement sur le loyer à échoir, avant le 5 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 9 avril 2025 pour une somme en principal de 7.009,17 € selon relevé de compte arrêté au 3 avril 2025.

Il ressort du décompte arrêté au 24 juin 2025 produit lors de l’audience que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Monsieur [V] [D] , absent, ne démontre pas s’être acquitté des sommes réclamées dans le délai précité.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 9 juin 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 29 novembre 2021, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 24 juin 2025 produit à l’audience que la SCI MIMI rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il sera cependant relevé que si la SCI MIMI démontre que le montant dû au 24 juin 2025 est de 8.584,45 €, il apparaît qu’elle ne réclame dans son assignation qu’une provision de 7.009,17€ au titre des loyers et charges au mois d’avril 2025 et qu’elle n’a pas sollicité de provision au titre des loyers et charges pour une période postérieure.

Si elle sollicite bien une indemnité d’occupation, celle-ci n’est due qu’à compter du 10 juin 2025, date de résiliation du contrat.

Bien que la procédure soit orale, en l’absence de Monsieur [V] [D], il ne peut être demandé de somme supérieure à celle sollicitée.

Ainsi, la provision au titre des loyers et charges sera de 7.009,17 € pour les loyers et charges dus au 4 avril 2025.

Monsieur [V] [D] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, il sera condamné à payer à la SCI MIMI une provision de 7.009,17 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 4 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SCI MIMI représentée par son gérant, Monsieur [Z] [I], d’une part, et Monsieur [V] [D] , d’autre part, à compter du 10 juin 2025.

Monsieur [V] [D] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 10 juin 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au mois de novembre de chaque année, selon indice du 4ème trimestre, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [V] [D] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 10 juin 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur la demande de provision relative aux frais afférents aux courriers de mise en demeure

La SCI MIMI sollicite une provision de 63,14 € au titre du remboursement des frais afférents à l’envoi des 11 courriers en recommandé avec accusé de réception de mise en demeure.

Or, elle ne justifie ni de l’envoi des courriers susvisés en recommandé avec accusé de réception, ni du montant engagé à ce titre.

Par conséquent, sa demande de provision sur les frais postaux sera rejetée.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [D], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 avril 2025.

Concernant les frais relatifs à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions légales relatives à la prise en charge de ces coûts.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [V] [D] à payer à la SCI MIMI somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARE l’action de la SCI MIMI , représentée par son gérant, Monsieur [Z] [I], à l’encontre de Monsieur [V] [D] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 29 novembre 2021 liant la SCI MIMI , représentée par son gérant, Monsieur [Z] [I], et Monsieur [V] [D] et concernant les locaux situés [Adresse 1] à 67200 Strasbourg, sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SCI MIMI , représentée par son gérant, Monsieur [Z] [I], une provision d’un montant de 7.009,17 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 4 avril 2025 , échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [D] à la SCI MIMI, représentée par son gérant, Monsieur [Z] [I], à compter du 10 juin 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation au mois de novembre de chaque année, selon indice du 4ème trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SCI MIMI, représentée par son gérant Monsieur [Z] [I], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

REJETTE les demandes de la SCI MIMI , représentée par son gérant Monsieur [Z] [I], tendant à l’octroi d’une provision pour les loyers et charges réactualisés et à l’octroi d’une provision relative aux frais des courriers recommandés avec accusé de réception;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SCI MIMI , représentée par son gérant, Monsieur [Z] [I], la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 9 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu de déroger aux dispositions légales en ce qui concerne la prise en charge du coût de la signification de la présente décision ainsi qu’en ce qui concerne le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS