Min N° 26/00349

N° RG 25/03529 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECEV

Société HABITAT 77

C/

Mme [G] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [R]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président :Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [G] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 02 septembre 2020, la société Habitat 77 a donné à bail à Mme [G] [R] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 542,38 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la société Habitat 77 a fait signifier à Mme [G] [R] un commandement de payer la somme principale de 3 243,77 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre datée du 25 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 juillet 2025, la société Habitat 77 a fait assigner Mme [G] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [G] [R] à lui payer la somme de 11 336,02 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner Mme [G] [R] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner Mme [G] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

— condamner Mme [G] [R] au paiement de la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 23 juillet 2025.

Appelée à l’audience du 03 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande de Mme [G] [R], souhaitant un délai pour préparer sa défense, cette dernière déclarant vouloir se maintenir dans les lieux, dans lesquels elle habite avec sa fille. Elle a précisé souffrir de dépression et être en arrêt maladie.

A l’audience du 04 février 2026, la société Habitat 77, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 8 900,04 euros, arrêtée au 02 février 2026, loyer du mois de janvier inclus, indiquant que le montant de la dette avait baissé suite à la suppression sur surloyer de solidarité. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant qu’aucun règlement n’était intervenu depuis la dernière audience.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue en l’espèce un manquement grave de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1 224 et suivants du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Avisée de la date de renvoi à la dernière audience, Mme [G] [R] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, Mme [G] [R], a comparu à la première audience. Elle ne s’est pas présentée à l’audience de renvoi. Au regard de sa première comparution, la présente décision est rendue contradictoirement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société Habitat 77 verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 02 septembre 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 mars 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [G] [R] reste devoir à la société Habitat 77 la somme de 8 566,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 février 2026, échéance du mois de janvier incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (154,23 euros et 178,82 euros).

Mme [G] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle a reconnu d’ailleurs à la première audience.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée datée 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 6) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société Habitat 77 justifie avoir régulièrement signifié le 25 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3 243,77 euros.

Il y a lieu d’appliquer le délai convenu entre les parties, et non le délai de six semaines notifié par le commandement de payer.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [G] [R].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

Mme [G] [R] n’a pas comparu à l’audience de renvoi et n’a saisi le tribunal d’aucune demande. En outre, le versement du loyer courant n’est pas repris.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juin 2025. En conséquence, Mme [G] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera donc condamnée au versement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 25 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [G] [R] échoue à l’instance. Il convient donc de la condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] [R] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société Habitat 77 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 02 septembre 2020 entre la société Habitat 77 d’une part, et Mme [G] [R] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 25 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [R] à payer à la société Habitat 77 la somme de 8 566,99 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 02 février 2026 échéance de janvier incluse ;

CONDAMNE Mme [G] [R] à payer à la société Habitat 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Mme [G] [R] aux dépens de l’instance ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la société Habitat 77 de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge