— N° RG 25/00543 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZR3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 Octobre 2025

Minute n°26/118

N° RG 25/00543 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZR3

le

CCC : dossier

FE :

— M^e RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[Adresse 6]” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège [Adresse 5]

[Adresse 3]

représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [M] [R] [G]

Madame [U] [J] épouse [R] [G]

[Adresse 4]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHAUFFAUT, Juge placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice du 20 janvier 2025, remis au terme d’un procès verbal de vaines recherches, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” sise au [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a assigné devant la présente juridiction Monsieur [M] [R] [G] et Madame [U] [J] épouse [R] [G] aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement de diverses sommes, au titre de charges de copropriété non payées et de divers frais.

Les défendeurs ne constituaient pas avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 octobre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience publique du 13 janvier 2026 où elle a été mise en délibéré au 10 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation, le syndicat de copropriétaires représenté par le syndic demande au tribunal de :

— Condamner solidairement Monsieur [M] [R] [G] et Madame [U] [J] epouse [R] [G] [X] payer au syndicat des coproprietaires de la Residence "[Adresse 6]" sise a [Adresse 9] :

— au titre des charges de copropriete arrétees au 19 novembre 2024 la somme de 23 784,24 € qui sera augmentee des intéréts legaux en matiere civile a compter de la mise en demeure adressée le14 aout 2020 ;

— au titre des frais de procedure et de recouvrement la somme de 1 329 49 €

— au titre des dommages et intéréts. la somme de 2 500 € pour resistance abusive

— au titre de l‘Article 700 du C.P.C, la somme de 2 500 € ;

— Condamner Ies defendeurs aux entiers depens.

Se fondant sur les articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, le syndic soutient que dès lors que les défendeurs, propriétaires sont redevables des charges de copropriété restées impayées malgré plusieurs mises en demeures, outre des frais de recouvrement. Ils estiment que leur résistance abusive doit être sanctionnée de dommages et intérêts.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur.

En l’espèce, le syndic produit aux débats le relevé de propriété, établissant que les défendeurs sont propriétaires indivis des lots n°5 et 18 de la copropriété dans la cause. Il produit également un extrait d’acte de naissance de [U] [J] attestant de son matiage avec [M] [R] [G], justifiant de la solidarité qui s’infère de l’article 220 du code civil pour ce type de charges courantes.

Sont également versés aux débats une mise en demeure, datée du 14 août 2020, dont il est précisé sans que ce soit établi qu’elle est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à payer les charges de copropriété dues, suivie d’une “2ème relance” en date du 8 septembre 2020. Une nouvelle mise en demeure est intervenue, dont il est précisé sans que ce ne soit établi qu’elle est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, suivie également d’une “2ème relance” en date du 23 février 2022.

Sont également produites deux sommation de payer. La première adressée à Monsieur [M] [R] [G] a été remise par commissaire de justice à tiers présent (se déclarant belle-mère) le 18 septembre 2024, et la seconde adressée à madame [U] [J] remise aux termes d’un procès verbal de recherches infructueuses, le 26 novembre 2024.

Le syndic produit enfin les procès-verbaux des assemblées générales des 23/09/2019, 7/12/2020, 4/04/2022, 28/06/2022, 20/04/2023, 25/01/2024, portant aprobation des comptes des années passées, ajustements éventuels et vote des budgets prévisionnels, ainsi que des appels de provisions, pour les périodes du : 01/04/2020 au 30/06/2020 ; 01/07/2020 au 30/09/2020 ; 01/10/2020 au 31/12/2020 ; 01/01/2021 au 31/03/2021; 01/04/2021 au 30/06/2021 ; 01/07/2021 au 30/09/2021 ; 01/10/2021 au 31/12/2021 ; 01/01/2022 au 31/03/2022 ; 01/04/2022 au 30/06/2022 ; 01/07/2022 au 30/09/2022 ; 01/10/2022 au 31/12/2022 ; 01/01/2023 au 31/03/2023 ;01/04/2023 au 30/06/2023, et des appels de fonds du 23 juin 2023, 20 septembre 2023, 14 décembre 2023, [X] mars 2024, 18 juin 2024, 17 juillet 2024, 18 septembre 2024.

Un bilan annuel des charges, pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 complète ces éléments résumés dans un décompte au 3/12/2024.

Il résulte des pièces produites, et singulièrement du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 28 juin 2022 que les sommes réclamées sont en effet dues, au titre de charges courantes mais également de travaux de ravalement votés par l’assemblée des copropriétaires, justifiant cinq des appels de fonds, pour des sommes individuelles excédant 3500 euros.

Les époux [R] [G] seront condamnés, avec la solidarité prévue par l’article 220 du code civil, à verser au syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic, la somme de 23 784,24 € au titre des charges de copropriete arrétees au 19 novembre 2024.

Il résulte des articles 36 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l’article 1231-6 du code civil que l’intérêt légal du au titre du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent courrent à à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, si une mise en demeure datée du 14 août 2020 est bien produite, son envoi n’est pas justifié, de sorte qu’il convient de faire partir les intérêts du premier acte entraînant réclamation formelle de la somme dont la preuve de notification est produite, à savoir la sommation de payer datée du 18 septembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Le contrat de syndic produit prévoit des frais de recouvrement, comprenant mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord, frais de constitution, et de mainlevée, d’hypothèque, dépôt d’une requête en injontion de payer, constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de jsutice en cas de diligence exceptionnelle et suivi du dossier transmis à l’avocat dans ce même cas.

D’après le décompte sus mentionné sont réclamés des frais de mise en demeure et de relance, aux mois d’août et septembre 2020, ainsi qu’au mois de février 2022, pour lesquels les courriers sont produits et qu’il convient en conséquence de mettre à la charge des défendeurs.

En revanche, sont également sollicités des frais de constitution de dossiers pour l’huissier, à deux reprises, pour 350€ unitaires, ainsi que constitution de dossier pour l’avocat, pour la même somme ; ces frais ne sont, d’après le contrat sus mentionné, facturables que dans le cas de diligences exceptionnelles ici non avérées, de sorte qu’elles ne peuvent être allouées. Par ailleurs, sont réclamés des frais au titre d’une sommation de payer du 3 mars 2021 non produite, dont le remboursement ne sera pas non plus accordé.

Les époux [R] [G] seront condamnés, avec la solidarité prévue par l’article 220 du code civil, à verser au syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic, la somme de 150 € au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes au titre de la résistance abusive

Si aux termes de l’article 1240 du code civil, la faute entraînant un dommage est susceptible d’engager la responsabilité de celui qui la commet, la résistance abusive se définit par la contrainte pour le demander d’intenter un projet pour parvenir à ses fins, et se distingue de la simple résistance.

En l’espèce, si le retard de payement des défendeurs est établi et constitue assurément une faute, aucun élement n’est apporté pour étayer les difficultés de gestion et de trésorerie invoquées par le syndic, qui sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [R] [G] succombant seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [R] [G] seront condamnés à ce titre, in solidum, à une somme qu’il est équitable de fixer à 500€.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant pr jugement réputé contadictoire rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] [G] et Madame [U] [J] épouse [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” sise [Adresse 2] à [Localité 10] somme de 23 784, 24 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, et dit que cette somme sera assortie d’intérêts légaux à compter de la sommation de payer du18 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] [G] et Madame [U] [J] épouse [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” la somme de 150€ au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” de sa demande formée au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] [G] et Madame [U] [J] épouse [R] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] [G] et Madame [U] [J] épouse [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7] somme de 500 € au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE