Décision du 24 Mars 2026

Minute n° 26/00032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 24 mars 2026

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Rôle N° RG 25/00121 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3POA

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

SCP D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES PATRICE BRIGNIER

RCS n°373 464 752,

[Adresse 2],

[Localité 2]

défaillante

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE,

[Adresse 3],

[Localité 3] ,

Mesdames, [X], [L] et, [N], [A], commissaires du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

Madame Anziza SOILIHI, greffier des services judiciaires, présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 16 décembre 2025

Date des débats : 03 mars 2026

Date de la mise à disposition : 24 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI du, [Adresse 4] est propriétaire des lots n° 1610, 1611 et 1612 correspondant respectivement aux trois emplacements de stationnement suivants : n° 316, 317 et 318 (soit 55/856 189 tantièmes des parties communes), situé au rez-de-chaussée, jardin, voie n° 18 de la copropriété de l,'[Adresse 5] à, [Localité 4] (93). L’ensemble immobilier de la copropriété est situé sur les parcelles cadastrées section AM n°, [Cadastre 1], n°, [Cadastre 2] et n°, [Cadastre 3] à n°, [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées (ORCOD) du quartier dit du, [Adresse 6], comprenant les copropriétés du «, [Adresse 4]  »et de l,'[Adresse 5] , a été déclarée d’intérêt national (ORCOD IN) et sa mise en œuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Le bien est situé dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté (ZAC) du «, [Adresse 6]  »qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019 dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du «, [Adresse 6]  »portant sur :

— les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7, B7bis de la copropriété du «, [Adresse 4] ,

— et les bâtiments B11, B12, B12bis parking, B15 de la copropriété de »« l,'[Adresse 5] .

Cette enquête s’est déroulée du 3 juin 2024 au 28 juin 2024.

Par ordonnance du 9 juillet 2024, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Bobigny, déléguée par le Président dudit tribunal, a désigné la SCP Patrice Brignier en qualité d’administrateur judiciaire, aux fins de représenter la SCI dans la procédure d’extrême urgence et dans la phase administrative et la phase indemnitaire de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par exploit de commissaire de justice du 20 mars 2025, remis à l’étude, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, l’EPFIF a fait signifier son « Mémoire valant offres » à la SCP Patrice Brignier ès qualité d’administrateur judiciaire, représentant la SCI du, [Adresse 4].

Aux termes de son mémoire valant offre, l’EPFIF propose, pour l’ensemble des trois lots, à la SCP Patrice Brignier administrateur judiciaire représentant la SCI du, [Adresse 4], une indemnité de dépossession totale de 12 394 €, dont :

—  10 560 € (soit 3 520 € x 3) au titre de l’indemnité principale,

—  1 834 € d’indemnité de remploi.

Par requête datée du 30 juin 2025 et reçue le 10 juillet 2025 au greffe, accompagnée d’une copie de son Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens de la SCI du, [Adresse 4], représentée par la SCP Patrice Brignier.

En l’absence d’accord entre les parties, faute de constitution de la SCP Patrice Brignier pour le compte de la SCI du, [Adresse 4] et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par les défendeurs des offres de l’EPFIF.

L’EPFIF a fait signifier l’acte de saisine de la juridiction le 7 juillet 2025 à la SCP Patrice Brignier ès qualité d’administrateur judiciaire, représentant la SCI du, [Adresse 4], selon les modalités prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 16 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 16 décembre 2025 et a fixé la date de l’audience au 3 février 2026.

L’EPFIF a fait signifier cette décision à la SCP Patrice Brignier ès qualité d’administrateur judiciaire, représentant la SCI du, [Adresse 4] par exploit de commissaire de justice remis à étude le 5 novembre 2025.

La date de réception a laissé à la SCI défenderesse :

— un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

—  »et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R. 311-15, 4ème alinéa, du même code.

Par conclusions du 21 novembre 2025, reçues au greffe le 15 décembre 2025, le commissaire du Gouvernement, propose une indemnisation totale de dépossession des trois lots de 12 394 €, dont :

—  10 560 € (soit 3 520 € x 3) au titre de l’indemnité principale,

—  1 834 € d’indemnité de remploi.

Le transport judiciaire a été effectué le 16 décembre 2025. La SCP Patrice Brignier ne s’est pas présentée ni fait représenter. Procès-verbal de la visite des lieux a été dressé.

A l’audience du 3 février 2026, l’avocat de l’EPFIF a développé les éléments de son mémoire valant offre et le commissaire de justice a été entendu en ses observations, conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation.

La SCP Patrice Brignier, administrateur judiciaire, représentant de la SCI du, [Adresse 4] n’a pas constitué avocat. Aucune demande n’a été formulée.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties présentes ont été informées que la décision serait rendue le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

1 – Les principes du droit de l’expropriation

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen dispose que la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Elle n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

2 – Les éléments préalables à la détermination des indemnités

2.1 – Les dates de référence

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date de référence pour apprécier la consistance du bien :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété .

Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement en fixation des indemnités.

La consistance d’un bien correspond principalement :

— aux éléments qui le composent ; »

— et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, aucune ordonnance d’expropriation n’ayant été rendue, la consistance des biens s’apprécie au jour de la présente décision.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien :

Selon le principe énoncé à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, cette date de référence se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP). Toutefois, selon les dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Dans ses conclusions récapitulatives, le commissaire du Gouvernement indique que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT « Grand, [Localité 5] Grand Est  »a été approuvé le 17 décembre 2024 par le Conseil de territoire et qu’il est opposable depuis le 15 janvier 2025.

Il précise que le bien est situé en zone UPCSB3 – Zone de projets.

L’EPFIF, bien qu’interrogé, ne se prononce pas sur ce point et ne fait aucune observation.

Il convient de retenir le 15 janvier 2025 en tant que date de référence.

Date de référence pour apprécier la valeur du bien :

Conformément aux disposition du 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation des indemnités. En conséquence, la valeur du bien doit s’apprécier à la date du présent jugement.

2.2 – La consistance du bien

2.2.1 – La description du bien

Les lots n° 1610, 1611 et 1612 correspondent aux emplacements de stationnement extérieurs n° 316, 317 et 318 situés dans l’allée n° 18 faisant partie de la copropriété de l,'[Adresse 5] de la commune de, [Localité 4].

Le parking est en forme de grand rectangle goudronné. Il est à proximité immédiate du bâtiment B 12, dans une allée goudronnée en état d’usage, où se trouvent d’autres emplacements configurés pour un stationnement en bataille. Le parking est à ciel ouvert. Il ne bénéficie d’aucun équipement particulier et aucune barrière n’empêche l’accès à la copropriété. Les places sont numérotées mais les numéros ne sont pas tous lisibles.

S’agissant de l’emplacement de stationnement n° 316, le marquage de délimitation au sol est effacé mais la place a pu être identifiée par le plan de copropriété. Le sol du parking est en état d’usage, avec des parties dégradées.

Concernant l’emplacement de stationnement n° 317, le marquage au sol est effacé et la plaque de numérotation est absente. Le sol du parking étant partiellement dégradé, l’emplacement de stationnement est globalement en état d’usage.

Enfin, s’agissant de l’emplacement de stationnement n° 318, le marquage de délimitation au sol est effacé, mais la place est reconnaissable par une plaque en bord de trottoir portant son numéro. Aucune dégradation particulière n’est visible. L’emplacement de stationnement est goudronné et en état d’usage.

Il convient de se référer au procès-verbal judiciaire de transport sur les lieux du 16 décembre 2025 et au reportage photographique annexés à la présente décision pour une plus ample description des biens.

2.2.2 – L’usage du parking et son état d’entretien

Les lots consistent en des parkings ayant pour seul usage celui de permettre le stationnement des véhicules des résidents. Il est retenu un état d’entretien moyen.

2.3 – La méthode pour déterminer la valeur vénale de l’emplacement de stationnement extérieur

2.3.1 – Choix d’une méthode

Aux termes de leurs écritures respectives, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement emploient, de manière concordante, la méthode d’évaluation par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (même époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement…) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local.

Il convient d’appliquer cette méthode de comparaison qui apparaît adaptée.

3 – La détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose, dont ceux inclus dans le mémoire du commissaire du Gouvernement, étant précisé que, par un arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637) – dont les parties ont pu débattre – la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que : si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant pendant la phase de fixation amiable des indemnités de dépossession ni notifié de mémoire pendant la phase judiciaire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors que celle-ci n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement .

La SCP Patrice Brignier, administrateur judiciaire représentant de la SCI du, [Adresse 4], n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire.

En l’espèce, l’étendue du pouvoir du juge est encadrée par l’offre faite par l’EPFIF et la proposition du commissaire du Gouvernement, véritable partie à l’instance, étant précisé que, pour l’ensemble des trois lots :

— aux termes de son mémoire valant offre, l’EPFIF propose une indemnité totale de dépossession de 12 394 € ainsi composé :

. 10 560 € au titre de l’indemnité principale,

. 1 834 € au titre de l’indemnité de remploi;

— aux termes de ses conclusions le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession d’un montant total de 12 394 € ainsi composé :

. 10 560 € au titre de l’indemnité principale,

. 1 834 € au titre de l’indemnité de remploi.

3.1 – L’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession est égale à la valeur vénale de l’emplacement de stationnement extérieur appartenant à la partie expropriée, étant rappelé que la valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre à l’amiable le bien exproprié sur le marché immobilier de la commune et du quartier où il est implanté.

Le juge statue au regard des termes de comparaison produits par les parties, étant précisé qu’il convient de comparer le bien litigieux à d’autres emplacements de stationnement situés à proximité.

Au soutien de sa proposition d’indemnisation, l’EPFIF produit le tableau suivant recensant plusieurs jugements rendus par le juge de l’expropriation de la juridiction de céans portant évaluation de la valeur de places de parking situées au sein de la résidence du «, [Adresse 4]  »et devenus définitifs :

Terme

N° RG

Date du jugement

Indemnité principale

(en €)

Prix total (indemnité de remploi incluse)

(en €)

DEM n° 1

19/00377

31/03/2021

3 520

4 224

DEM n° 2

19/00512

17/02/2021

3 520

4 224

DEM n° 3

22/00297

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 4

23/00011

12/09/2023

3 520

4 224

DEM n° 5

22/00300

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 6

22/00298

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 7

22/00302

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 8

22/00289

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 9

22/00285

21/06/2023

3 520

4 224

L’expropriée ne présente pas d’observation quant aux termes de comparaison produits par la partie expropriante.

Le commissaire du Gouvernement souligne que les termes de comparaison ainsi proposés sont très anciens.

En l’espèce, s’il est vrai que les termes de référence sont tous anciens, DEM n° 1 et DEM n° 2 tout particulièrement puisque correspondant à des jugements rendus il y a plus de cinq ans et les autres ayant été rendus durant l’année 2023, il ressort de l’examen de ces termes que les indemnités prononcées au titre de la dépossession des places de stationnement sont restées inchangées sur les deux années étudiées.

Rien ne justifie d’écarter les termes de référence que propose l’expropriant dont il ressort que le montant fixé au titre de l’indemnité principale est de 3 520 €, ce qui correspond à l’offre faite par l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement communique les termes suivants correspondant à des jugements ou des cessions plus récents, intervenus en 2024 et 2025 :

Terme

N° RG

Date du jugement

Lot

Réf publication

Date de la cession

Indemnité principale

(en €)

Prix total

(en €)

CDG n° 1

23/00135

24/00081

05/03/2024

09/10/2024

2370

3 560

4 272

CDG n° 2

23/00150

05/03/2024

2369

3 200

3 840

CDG n° 3

23/00153

14/05/2024

2422

3 520

4 224

CDG n° 4

1482

2025P03914

16/10/2024

3 200

3 200

CDG n° 5

1476

2025P03914

16/10/2024

3 200

3 200

CDG n° 6

2598

2024P21584

15/10/2024

3 520

4 224

CDG n° 7

1849

2025P15264

26/06/2025

3 520

4 224

L’EPFIF n’a formulé aucune critique ni même observation sur ces termes. Le commissaire du Gouvernement pas davantage.

Parmi ces termes, en l’absence d’élément permettant de justifier les différences des montants de l’indemnité principale constatées pour les termes CDG n° 1, n° 2, n° 4 et n° 5, ces derniers seront écartés. Il sera également relevé que les termes CDG n° 4 et n° 5 tels que reproduits par le commissaire du Gouvernement ne font état d’aucune somme versée à titre d’indemnité de remploi

Les termes CDG n° 3, n° 6 et n° 7 confirment quant à eux que le montant de l’indemnité principale habituellement retenu au titre de la dépossession d’un emplacement de stationnement se situant au sein des copropriétés du, [Adresse 4] et de « l,'[Adresse 5]  »est de 3 520 €.

En l’absence de toute demande présentée par la SCI du, [Adresse 4], cette valeur correspondant tant à l’offre proposée par l’EPFIF qu’à la proposition du commissaire du Gouvernement, il convient de fixer l’indemnité principale de dépossession pour chacun des lots à la somme de 3 520 €, soit une indemnité principale totale pour les trois lots de 10 560 € (3 520 € x 3).

3.2 – L’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir en l’espèce, 10 560 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20 % jusqu’à 5 000 €, soit, 1 000 €15% compris entre 5000 € et 15 000€, soit 834 €,

soit une indemnité de remploi de 1 834 € au total.

3.3 – L’indemnité totale

L’indemnité totale de dépossession est égale à la somme de 12 394 €, correspondant à :

—  10 560 € au titre de l’indemnité principale,

—  1 834 € au titre de l’indemnité de remploi.

4 – Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, partie expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition,

Annexe à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du 16 décembre 2025 ;

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à la SCP Patrice Brignier, ès qualité d’administrateur judiciaire de la SCI du, [Adresse 4], prise en la personne de son représentant, au titre de la dépossession des lots n° 1610 (parking n° 316), n° 1611 (parking n° 317) et n° 1612 (parking n° 318), soit 165/856189èmes des parties communes générales), intégrées de l’immeuble sis, [Adresse 7] de la copropriété du, [Adresse 4] à, [Localité 4] (93), à la somme totale de 12 394 euros (douze mille trois cent quatre-vingt-quatorze euros) qui se décompose de la manière suivante :

—  10 560 euros, au titre de l’indemnité principale,

—  1 834 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction, en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

Anziza SOILIHI

Greffier

Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation