DU 12 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/01017 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2KU

Code NAC : 70C

S.C.I. RMSTONE

C/

S.A.S. MODE MASSY représentée par la société MODE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. RMSTONE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69, M^e Virginie JAVAUX, avocat au barreau de NANTES, vestiaire :

DÉFENDEUR

S.A.S. MODE MASSY représentée par la société MODE [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 19 novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 12 Décembre 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 03 novembre 2022, la société CC SAINT BRICE a consenti un bail de courte durée non soumis aux statuts de baux commerciaux à la société MODE MASSY, portant sur un local n°40/41 situé au rez-de-chaussée du Centre commercial CARREFOUR sis [Adresse 7] pour une durée maximale de 36 mois, commençant à courir au plus tard le 15 novembre 2022.

Selon acte notarié reçu le 6 février 2023, la société CC SAINT BRICE a vendu à la société RMSTONE les droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sus à [Localité 11] (val d’Oise), cadastrés sections A numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6], consistant en un ensemble de boutiques formant les lots 8, 12 et 16 de la copropriété, en ce compris le local objet du bail dérogatoire.

Par lettre recommandée en date du 14 mai 2025, la société RMSTONE a notifié à la société MODE MASSY la résiliation du bail dérogatoire à compter du 16 juin 2025 et l’a invitée à procéder à la remise des clés le jour effectif de la résiliation du bail, soit le 16 juin 2025.

Le 15 juillet 2025, la société RMSTINE a délivré à la société MODE MASSY une sommation de quitter les lieux qu’elle occupe au Centre commercial [Adresse 8] sis [Adresse 7], au plus tard le 16 juillet 2025.

Une sommation interpellative a été signifiée le 21 juillet 2025 à la société MODE MASSY à la requête de la société RMSTONE.

Selon ordonnance en date du 14 octobre 2025, le président du tribunal judiciaire de PONTOISE par délégation a autorisé la société RMSTONE à assigner en référé à heure indiquée devant Monsieur le président du tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé à l’audience du 19 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, la société RMSTONE a fait assigner en référé la société MODE MASSY devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater que le bail dérogatoire dont était titulaire la société MODE MASSY a pris fin le 16 juin 2025 et que la société MODE MASSY se trouve occupante sans droit, ni titre depuis cette date,Ordonner l’expulsion de la société MODE MASSY ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 €, par jour de retard,Condamner la société MODE MASSY titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 1 000 € HT par jour à compter du 17 juin 2025 jusqu’à la justification de la libération totale des lieux et la remise des clés, Condamner à titre provisionnel la société MODE MASSY au paiement, au profit de la société RMSTONE d’une somme de 1 882,69 euros, au titre des loyers et charges, augmentée des intérêts au taux EUROBOR 3 mois majoré de 1% conformément à l’article 5 du bail dérogatoire en date du 3 novembre 2022 et ce, à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner la société MODE MASSY au paiement au profit de la société RMSTONE d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des sommations en date des 15 et 21 juillet 2025,Condamner la société MODE MASSY, (en cas de recouvrement forcé) au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 novembre 2025 à laquelle la société MODE MASSY, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société RMSTONE a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail dérogatoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différends.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la société RMSTONE, venant aux droits de la société CC SAINT BRICE, a par acte du 3 novembre 2022 donné à bail dérogatoire à la société MODE MASSY un local n°40/41 situé au rez-de-chaussée du Centre commercial CARREFOUR sis [Adresse 7] pour une durée maximale de 36 mois, commençant à courir au plus tard le 15 novembre 2022.

Il n’est pas sérieusement contestable que le bail conclu entre les parties le 3 novembre 2022 est un bail dérogatoire, non soumis aux statuts des baux commerciaux mais relevant du droit commun et de la liberté contractuelle.

Le bail stipule en son article 2 – DUREE « à compter du 31/12/2022 chaque partie pourra mettre fin au présent bail à tout moment, sous réserver de respecter un préavis d’un mois, notifié à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le preneur prenant l’engagement irrévocable de libérer l’emplacement au plus tard à la date d’effet du congé, sans aucune autre formalité de part ni d’autre et sans qu’aucune indemnité ne soit due par l’une des parties, ce que les parties reconnaissent expressément. »

La société bailleresse justifie avoir notifié à la société preneuse à l’adresse de son siège social, par la lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 mai 2025 distribuée le 17 mai 2025, la résiliation du bail dérogatoire conclu entre les parties à compter du 16 juin 2025. Il était également indiqué que la remise des clés se ferait le jour effectif de la résiliation du bail, soit le matin du 16 juin 2025.

Il n’est pas sérieusement contestable que lettre de résiliation notifiée par la société bailleresse à la société preneuse le 14 mai 2025 est régulière car elle respecte les conditions mentionnées à l’article 2 du bail, soit une dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis d’un mois, postérieure au 31 décembre 2022.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail dérogatoire conclu le 3 novembre 2022 à la date du 16 juin 2025.

Il résulte du procès-verbal de signification de la sommation de quitter les lieux, établi par le commissaire de justice le 15 juillet 2025 que ce dernier s’est rendu au siège social de la société MODE MASSY dont le siège social se trouve [Adresse 3] où il a constaté qu’aucun immeuble n’était édifié à cette adresse, qu’il s’agissait d’un terrain vague et qu’après avoir interrogé des voisins, ceux-ci ont déclaré que l’immeuble situé [Adresse 1] avait été détruit il y a quelques mois.

Selon la sommation interpellation signifiée le 21 juillet 2025, le commissaire de justice instrumentaire a fait sommation à la société MODE MASSY de répondre à diverses questions (Pourquoi refusez-vous de quitter les lieux malgré la notification par le bailleur de la résiliation du bail dérogatoire depuis le 16 juin 2025 ? Suite à la signification de la sommation d’avoir à quitter les lieux, entendez-vous libérer le local dont vous êtes désormais occupant sans droit ni titre ?) auxquelles il lui a été répondu « les réponses vous seront apportées par M. [I], responsable de la société ».

Ainsi, il est établi, hors de toute contestation sérieuse, que la société MODE MASSY se maintient dans le local objet du bail dérogatoire, sans droit ni titre, depuis le 16 juin 2025.

Cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser et l’obligation de la société MODE MASSY ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, la demande d’expulsion sera accueillie, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La société RMSTONE soutient que la société MODE MASSY est redevable d’une somme de 1 882,69 euros TTC correspondant au loyer dû pour la période du 1er au 16 juin 2025 mais ne verse pas de décompte de la dette au soutien de sa demande, ni avis d’échéance.

Dès lors, il apparait une contestation sérieuse, et il ne sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de la dette locative.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 8 – LIBERATION DES LIEUX LOUES : « si le preneur refusait de libérer les locaux loués au plus tard à la date de fin, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les locaux loués, le preneur étant en outre tenu au paiement d’une indemnité forfaitaire d’occupation de mille (1 000) euros hors taxes par jour de retard, et des frais et dépens exposés à ce titre par le bailleur ou du gestionnaire du Centre commercial. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société MODE MASSY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MODE MASSY, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux du 15 juillet 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MODE MASSY ne permet d’écarter la demande de la société RMSTONE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que le bail dérogatoire conclu entre les parties est résilié depuis le 16 juin 2025 et que la société MODE MASSY est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ un local n°40/41 situé au rez-de-chaussée du Centre commercial [Adresse 8] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MODE MASSY et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société RMSTONE ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société RMSTONE à hauteur de 1 882,69 euros au titre de la dette locative,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MODE MASSY à la société RMSTONE, à compter du 16 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société MODE MASSY au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société MODE MASSY au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société MODE MASSY à payer à la société RMSTONE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT