Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 9 octobre 2025, n° 22/06033

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- 1°) Sur les demandes formées à l'encontre des époux [D]
- 2°) Sur les demandes de la société Solari à l'encontre du syndicat
- 2.1°) Sur les préjudices réparables
- 2.2°) Sur la liquidation des préjudices réparables
- 2.3°) Sur l'exonération de la société Solari du paiement de charges de copropr...
- 3°) Sur les demandes de la société Solari à l'encontre de la société [Localité...
- 4°) Sur la garantie de la société Axa France Iard
- 5°) Sur la demande du syndicat contre la société [Localité 9] Habitat
- 6°) Sur les autres demandes
- Dispositif

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TJ Paris 9 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Garantie des vices cachés
La cour a estimé que la société Solari savait que le mur était défectueux et que les vendeurs ne pouvaient être tenus à garantie en raison d'une clause d'exonération.
Accepté
Responsabilité du syndicat pour dommages causés par des parties communes
La cour a jugé que le syndicat est responsable des dommages causés par l'humidité des parties communes et a ordonné le versement d'indemnités.
Accepté
Garantie de l'assureur pour les dommages causés par des infiltrations
La cour a estimé que certains dommages étaient couverts par la garantie de l'assureur, tandis que d'autres ne l'étaient pas.
Accepté
Frais irrépétibles liés à l'expertise
La cour a jugé que ces frais étaient justifiés et devaient être remboursés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 9 oct. 2025, n° 22/06033
Numéro(s) :	22/06033
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AUDINEAUVirginie BERTHIER GOULLEYCatherine KLINGLERArnault GROGNARDStéphane BRIZONVincent BOIZARD
Cabinet(s) :	AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATSAUDINEAU - GUITTON
Parties :	S.A.R.L. SOLARI c/ son syndic en exercice, S.A. AXA France IARD en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 7 ], S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/06033 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW2BQ

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOLARI

[Adresse 10]

représentée par M^e Virginie BERTHIER GOULLEY,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B1206

DÉFENDEURS

S.A. AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7]

[Adresse 5]

représentée par Maître Vincent BOIZARD

de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0456

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, le

Cabinet C-P RINALDI

[Adresse 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU

de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire D0502

Monsieur [X] [D]

[Adresse 2]

représenté par M^e Arnault GROGNARD,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E1281

Madame [S] [O] épouse [D]

[Adresse 2]

représentée par M^e Arnault GROGNARD,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E1281

S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) en qualité d’assurance souscrite par la sté SOLARI

[Adresse 6]

représentée par M^e Catherine KLINGLER,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E1078

S.A. ALLIANZ IARD assureur de l’immeuble situé [Adresse 8]

[Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane BRIZON

de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire D2066

Société [Localité 9] HABITAT

[Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane BRIZON

de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire D2066

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

M^me Claire ISRAEL, Vice-Présidente,

M. Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.,

Décision du 09 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/06033 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW2BQ

DÉBATS

A l’audience collégiale du 10 avril 2025, tenue publiquement Jérôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025, ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 2 octobre 2025 puis au 9 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.ublique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 29 avril 2020, les époux [D] ont vendu à la société Solari un appartement composé d’une chambre, d’un séjour et d’une salle de bains et dépendant d’une copropriété sise [Adresse 7].

Se plaignant d’humidité, la société Solari a, par décisions des 21 janvier et 6 septembre 2021, obtenu du juge des référés de ce tribunal la désignation d’un expert au contradictoire des époux [D], du syndicat des copropriétaires et d’Axa France Iard, son assureur, de la société [Localité 9] Habitat, propriétaire de la parcelle voisine de celle du syndicat, et de la société Allianz Iard, son assureur, de la société Assurances Du Crédit Mutuel Iard (ci-après la société Acm), assureur de la société Solari.

Les conclusions du rapport d’expertise du 20 avril 2022 sont les suivantes:

S’agissant du mur séparatif de la propriété de la société [Localité 9] Habitat:Le terrain du syndicat des copropriétaires est en contrebas de celui de la société [Localité 9] Habitat de sorte que le mur séparatif est partiellement enterré. L’humidité de la terre remonte dans ce mur par capillarité. Elle est aggravée par l’existence d’un décollement entre le mur et l’allée cimentée limitrophe sise sur la parcelle de la société [Localité 9] Habitat.Le désordre est ancien car inhérent à la technique de construction employée.Les travaux nécessaires consistent en une injection de résine dans le mur séparatif et la création d’un solin entre l’allée cimentée et le mur séparatif. S’agissant de la salle de bains:Le cumulus et la bonde d’évacuation présentent des fuites. Il existe des infiltrations au niveau de la paroi de douche qui ne bénéficie d’aucune étanchéité verticale ou horizontale.Ces défauts expliquent la présence de moisissures en bas de la cloison séparant la salle de bains de la chambre.Les travaux nécessaires doivent comprendre l’installation d’une ventilation.

S’agissant de la chambre:L’humidité présente dans le mur mitoyen de la salle de bains a pour cause des fuites en provenance de cette dernière. Ce désordre est « relativement récent ».L’un des murs de la chambre n’est autre que le mur séparatif et présente donc une humidité par capillarité.Les travaux nécessaires à l’intérieur de la chambre consistent en la pose décollée d’un doublage en placoplâtre hydrophobe sur le mur séparatif et des reprises de peinture.

S’agissant du séjour:Le dispositif d’évacuation des eaux pluviales les laisse ruisseler en partie sur la façade ce qui rend humide « une partie limitée » du mur du séjour.Les travaux nécessaires consistent en une reprise de zinguerie à l’extérieur de l’appartement et une reprise de peinture et de menuiserie à l’intérieur.

Par actes de commissaire de justice des 28 et 29 avril 2022, la société Solari a assigné les époux [D] et les sociétés Axa France Iard, Acm, Allianz Iard et [Localité 9] Habitat, devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, de:

condamner « conjointement et solidairement » le syndicat des copropriétaires et les sociétés Axa France Iard, [Localité 9] Habitat et Allianz Iard à lui verser:870 euros, outre l’intérêt légal à compter du 29 juin 2023 au titre de sa participation au coût des travaux de reprise du mur séparatif entrepris par le syndicat,13.163,04 euros outre l’intérêt légal à compter de la notification de ses conclusions pour la réfection de la chambre,4.740,12 euros outre l’intérêt légal à compter de la notification de ses conclusions pour la réfection du séjour,

ordonner au syndicat de l’exonérer de toute contribution aux:travaux de reprise du système d’évacuation des eaux pluviales,aux indemnités réclamées ci-dessus,

condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer les contributions déjà versées,

« ordonner la garantie de la compagnie ACM IARD SA, assureur, au profit de la société SOLARI et l’y condamner »,

condamner « conjointement et solidairement » les époux [D], le syndicat et les sociétés Axa France Iard, [Localité 9] Habitat et Allianz IArd à lui verser:48.689 euros, outre l’intérêt légal à compter de la notification de ses conclusions, en réparation de son préjudice de jouissance,285,48 euros à titre de frais de déplacement occasionnés par l’expertise,30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, les époux [D] sollicitent:

le rejet des demandes,la condamnation de la société Solari à leur verser une somme de 9.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, le syndicat demande au tribunal de:

rejeter les demandes,condamner la société [Localité 9] Habitat à lui verser une somme de 1.396 euros à titre de contribution au travaux sur le mur séparatif,condamner tout succombant à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, la société Axa France Iard prie le tribunal de:

rejeter les demandes dirigées à son encontre, condamner tout succombant à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, les sociétés [Localité 9] Habitat et Allianz Iard requièrent le tribunal de:

réduire la condamnation de la société [Localité 9] Habitat à un maximum de 3.529,68 euros TTC,« écarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles » de la société Allianz Iard,condamner tout succombant à leur verser une somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, la société Acm demande au tribunal de:

rejeter toute demande formée à son encontre,condamner la société Solari à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 21 novembre 2024 puis renvoyée au 10 avril 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

Le magistrat rédacteur ayant été souffrant le délibéré a été prorogé au 9 octobre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société Solari notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024;

Vu les conclusions des époux [D] notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023;

Vu les conclusions du syndicat notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023;

Vu les conclusions de la société Axa France IArd notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023;

Vu les conclusions des sociétés [Localité 9] Habitat et Allianz Iard notifiées par voie électronique le 26 mai 2023;

Vu les conclusions de la société Acm notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022;

A titre liminaire, il doit être observé que la société Solari demande au tribunal de condamner à plusieurs reprises diverses parties « conjointement et solidairement ».

Or, l’obligation conjointe est contraire à l’obligation solidaire en ce que, pour la première, le créancier ne peut exiger de chacun de ses débiteurs que le paiement de sa quote-part à la dette alors que, pour la seconde, il peut exiger de l’un quelconque d’entre eux le paiement de l’intégralité de la dette.

La demande de la société Solari, parce qu’elle renferme une contradiction, doit donc être interprétée. Conformément au principe qui s’évince de l’article 1190 du code civil, la demande, par faveur pour le débiteur, doit être interprétée comme tendant à une condamnation conjointe et non pas solidaire.

La demande de la société Solari tendant à « ordonner la garantie de la compagnie ACM IARD SA, assureur, au profit de la société SOLARI et l’y condamner » est imprécise en ce qu’elle ne définit pas les sommes réclamées et leur cause. Elle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que son objet est indéterminé et qu’elle ne permet pas de savoir quel est l’avantage économique ou social recherché.

Il n’y sera donc pas répondu.

1°) Sur les demandes formées à l’encontre des époux [D]

Se prévalant de la garantie des vices cachés, la société Solari fait valoir:

que l’humidité affectant le bien le rend impropre à un usage normal,que le vice était dissimulé par l’apposition sur les murs d’un papier peint épais et la présence d’une grosse armoire,que les vendeurs connaissaient le vice, qu’en effet, il résulte de mails échangés par eux avec les occupants de l’appartement situé sous celui vendu que le bien présentait des fuites d’eau, qu’en 2018, l’assemblée générale des copropriétaires invitaient les époux [D] à inspecter leur réseau d’eau, que [X] [D] était un membre très investi du conseil syndical, que le syndicat avait été averti par un rapport d’architecte que le mur séparatif du fonds voisin était humide.

Sur ce, l’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il résulte de l’article 1643 du code civil que le vendeur ne peut stipuler qu’il ne sera pas tenu à garantie qu’à la condition qu’il ignore le vice affectant la chose.

Ainsi, lorsqu’une vente comprend une clause d’exonération de garantie des vices cachés, le vendeur ne peut être recherché que pour les vices dont il connaissait l’existence lors de la vente.

En l’espèce, le contrat comprend une telle clause d’exonération de garantie.

La société Solari se plaint de trois vices:

l’humidité du mur séparatif du fonds voisin,l’humidité affectant la cloison séparant la salle de bains de la chambre,l’humidité affectant une partie du mur du séjour.

S’agissant du premier vice, la société Solari a eu communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2019 dont le résolution intitulée « point d’information relatif aux désordres liés à la présence d’humidité persistante dans le lot n° 6 RDC gauche du bâtiment B » fait état de l’humidité affectant le mur séparatif de la propriété voisine et conclut à la nécessité de contraindre la propriété voisine à mettre en oeuvre des travaux d’étanchéité de la base du mur.

La société Solari savait donc que le mur était défectueux. Il importe peu qu’elle ait pu ignorer que l’humidité se manifestait dans l’appartement vendu dès lors que ce mur, parce que commun, faisait partie de l’objet de la vente.

S’agissant du deuxième vice, les époux [D] produisent un rapport d’architecte d’octobre 2018 selon lequel aucun indice de fuite n’est observable dans la salle de bains de l’appartement vendu. Certes, les occupants de l’appartement situé sous celui litigieux se sont plaint au mois d’août 2020 auprès de [X] [D] de fuites d’eau. Cependant, il n’est pas démontré que ces fuites, attribuées par les plaignants à l’appartement vendu, avaient effectivement pour origine celui-ci. Enfin, selon l’expert, qui a fait sa première visite des lieux au mois d’avril 2021, le désordre est « relativement récent ».

Dans ces conditions, il n’est pas établi que le défaut d’étanchéité de la salle de bains s’était manifesté avant la vente et que, par conséquent, les vendeurs en avaient connaissance.

Par suite, ils ne peuvent être tenus à garantie pour ce défaut compte tenu de la clause d’exonération figurant au contrat.

S’agissant du troisième vice, l’expert relève qu’il est d’une ampleur très limitée, l’humidité n’affectant qu’une surface très réduite du mur.

La surface atteinte était située derrière une armoire et n’était donc pas visible par un occupant du séjour.

A supposer que ce désordre rende le bien impropre à un usage normal et puisse constituer un vice caché, compte tenu de sa faible amplitude, il ne peut être présumé que l’armoire a été placée par les vendeurs postérieurement à son apparition et afin de le dissimuler.

Par suite, il n’est pas démontré que les vendeurs en avaient connaissance de sorte que la clause exonératoire de garantie doit recevoir application.

En définitive, les demandes de la société Solari à l’encontre des époux [D] doivent être rejetées.

2°) Sur les demandes de la société Solari à l’encontre du syndicat

La société Solari expose:

qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65–557, le syndicat doit lui verser les sommes suivantes:870 euros outre l’intérêt légal à compter du 19 juin 2023 au titre de sa quote-part des travaux d’étanchéité du mur séparatif,13.163,04 euros au titre du coût de réfection de la chambre,4.740,12 euros au titre de la réfection du séjour,48.689 euros au titre de son préjudice de jouissance pour une période allant du jour du 1er juin 2020 au 7 juin 2023, jour d’achèvement des travaux, le bien ne présentant pas les qualités de décence exigée par le règlement sanitaire de la ville de [Localité 9],285,48 euros au de frais de déplacement pour l’expertise,qu’elle doit être exonérée de toute participation aux charges de copropriété consécutives aux condamnations qu’elle sollicite et aux travaux de reprise de descente des eaux pluviales.

Le syndicat réplique:

que, pour la petite chambre, seule la peinture du mur séparatif peut lui être imputé à l’exclusion des autres murs, soit une somme de 7.059,36 euros,que, pour le salon, il convient de s’en tenir aux conclusions de l’expert, soit une somme de 3.000 euros,que le préjudice de jouissance ne concerne qu’une partie de l’appartement, soit 8,7 m², qu’il convient de réduire le préjudice en considération de l’encadrement des loyers en vigueur.

La société Axa ajoute:

que, pour la petite chambre, l’expert considère que seule une somme de 600 euros doit être mise à la charge du syndicat,que, pour le préjudice de jouissance, il doit être estimé en tendant compte des loyers en vigueur en 2020 qui étaient inférieurs à ceux de 2025.

2.1°) Sur les préjudices réparables

L’article 14 de la loi n° 65–557 dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ».

En l’espèce, le mur séparatif et les zingueries de descente des eaux pluviales sont des parties communes.

Par suite, les dommages consécutifs à leur défectuosité engagent la responsabilité du syndicat.

L’humidité du mur séparatif se trouvant dans la chambre oblige à reprendre la peinture sur ce mur. Cependant, l’apposition d’une peinture nouvelle à coté d’une autre plus ancienne crée inévitablement une diversité d’apparence. Ainsi, la limitation de la reprise au seul mur séparatif aurait pour effet d’imposer à la société Solari une disparité de teinte et ne constituerait pas une réparation intégrale de son préjudice. Pour cette raison, le préjudice indemnisable consiste en la reprise de peinture de l’ensemble de la pièce.

L’expert préconise aussi la pose d’un doublage le long du mur séparatif. Ces travaux sont donc à inclure dans le préjudice.

Le défaut de la zinguerie a pour conséquence l’humidité d’une petite surface d’un des murs du séjour. Pour les motifs exposés plis haut, une reprise partielle de peinture ne permettrait pas une réparation intégrale du préjudice subi. Le syndicat doit donc répondre du coût de travaux de peinture couvrant sur l’intégralité de la pièce.

Etant circonscrite à une très faible surface, l’humidité du mur du séjour n’est pas de nature à troubler la jouissance de la pièce.

En revanche, le mur de la chambre est affecté plus largement. Il sera donc considéré que l’humidité du mur empêche de jouir de la pièce. Pour le surplus, il n’apparaît pas que le reste de l’appartement ait été indécent.

Le préjudice de jouissance doit donc être limité à la chambre.

Il est né au jour de la vente, soit au 29 avril 2020 pour se prolonger jusqu’à l’achèvement des opérations d’expertise sur site, soit jusqu’au 28 octobre 2021. Il n’y a pas lieu d’inclure la durée des travaux de reprise, la société Solari ayant prévu dès son acquisition de rénover le bien indépendamment de ses défauts. La période indemnisable est donc de 28,97 mois.

Les frais de transport pour se rendre aux opérations d’expertise relèvent des frais irrépétibles et seront discutés ci-après avec eux.

2.2°) Sur la liquidation des préjudices réparables

Premièrement, le chiffrage des travaux de peinture et de doublage de la chambre présenté par la société Solari n’est pas retenu, l’expert ayant jugé les devis présentés excessifs.

Il convient donc de retenir l’estimation faite par l’expert qui est 7.05936 euros TTC pour le doublage et de 1.740,64 euros TTC pour la peinture de l’ensemble de la pièce, soit un total de 8.800 euros TTC (7.059,36 + 1.740,64) au jour du dépôt du rapport. Afin d’actualiser ce préjudice la somme arrêtée ci-avant doit être indexée sur l’indice Insee de coût de la construction (ICC). L’indice étant de 1966 au 20 avril 2022, jour du dépôt du rapport et de 2123 au 26 mai 2023, jour d’émission de la facture de travaux, le préjudice était de 9.516,17 euros (8.800 x 2123 / 1966) au 26 mai 2023. Il convient d’assortir la somme de l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023 afin de réparer l’entier préjudice.

Deuxièmement, le tribunal s’en tiendra aussi à l’estimation faite par l’expert du coût des travaux de peinture et de menuiserie du séjour sans retenir les devis et factures produites par la société Solari que l’expert a jugés surévalués. Le préjudice était donc de 3.000 euros TTC au 20 avril 2022, soit de 3.239,57 euros (3.000 x 2123 / 1966) au 26 mai 2023, jour d’émission de la facture des travaux. Là encore, la somme doit être assortie de l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023.

Troisièmement, la valeur locative du bien vendu de 26 euros par mois et par mètre carré proposée par l’expert par adoption du barème encadrant les loyers à [Localité 9] est retenu.

Le préjudice de jouissance étant circonscrit à la chambre qui est de 8,7 m² et d’une durée de 28,97 mois, le préjudice est de 6.553,01 euros au jour de l’expertise. Là encore, la somme doit être assortie de l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023.

2.3°) Sur l’exonération de la société Solari du paiement de charges de copropriété

A l’exception des frais de justice, aucun texte ne permet à un copropriétaire d’être affranchi du paiement de sa quote-part de charges destinées à l’indemniser des préjudices imputables au syndicat ou destinées à financer le coût de reprise d’un mur partie commune.

Les demandes de la société Solari tendant à l’exonérer de sa participation aux travaux de reprise des parties communes ou à l’indemnisation de ses préjudices doivent donc être rejetées.

En somme, le syndicat doit donc être condamné au versement des indemnités suivantes:

9.516,17 euros outre l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023 au titre du dommage subi par la chambre,3.239,57 euros outre l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023 au titre du dommage subi par le séjour,6.553,01 euros outre l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023 au titre de la perte de jouissance,

3°) Sur les demandes de la société Solari à l’encontre de la société [Localité 9] Habitat

Au visa des articles 1240 et suivants du code civil, la société Solari recherche l’indemnisation par la société [Localité 9] Habitat des mêmes chefs de préjudice que ceux réclamés au syndicat.

Les sociétés [Localité 9] Habitat et Allianz Iard opposent les mêmes moyens que le syndicat.

Sur ce, l’article 653 du code civil dispose que « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins » est présumé mitoyen.

L’article 1242 du code civil oblige celui qui a la garde d’une chose à réparer les dommages qu’elle cause.

Est gardien d’une chose son propriétaire.

Les copropriétaires d’une chose en sont cumulativement les gardiens.

Lorsque la chose est inerte, le dommage est causé par elle lorsqu’il est dû à l’anormalité de sa position ou à un vice l’affectant.

En l’espèce, le mur séparatif doit être de par sa position présumé mitoyen.

Il est donc la propriété de la société [Localité 9] Habitat d’une part et des copropriétaires du bâtiment abritant l’appartement litigieux.

Ce mur est affecté d’un vice, son humidité, qui a entraîné la dégradation de la chambre de l’appartement de la société Solari.

En sa qualité de gardien, la société [Localité 9] Habitat doit donc indemniser la société Solari du dommage subi par la chambre uniquement, les autres dommages allégués n’ayant pas pour cause le mur séparatif dont la société [Localité 9] Habitat est gardienne.

Ce préjudice comprend le coût des travaux de peinture de la pièce et aussi la perte de jouissance de cette pièce.

Ainsi, la société [Localité 9] Habitat doit être condamnée à verser à la société Solari les indemnités suivantes:

9.516,17 euros outre l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023 au titre du dommage subi par la chambre,6.553,01 euros outre l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023 au titre de la perte de jouissance.

Il en va de même de l’assureur de la société [Localité 9] Habitat, la société Allianz Iard, dans les limites de sa garantie contrctuelle.

Le coût de reprise du mur séparatif mitoyen ne constitue nullement un préjudice mais uniquement une charge incombant à la société Solari en sa qualité de membre du syndicat lui-même propriétaire avec la société [Localité 9] Habitat du mur défectueux. Il n’est que la réalisation de l’obligation d’entretien d’un mur mitoyen.

La demande tendant au remboursement par la société [Localité 9] Habitat de la quote-part de charge de la société Solari au titre des travaux d’étanchéité du mur séparatif doit être rejetée.

4°) Sur la garantie de la société Axa France Iard

La société Axa France Iard fait valoir:

que la police exclut « les frais de dégorgement, de réparation ou de remplacements des biens à l’origine du sinistre » et « les travaux de réparation de façade », que la reprise des zingueries et les travaux d’étanchéité du mur séparatif sont des travaux de réparation des biens à l’origine du sinistre, qu’ils sont donc exclus de garantie,

que la police exclut aussi « l’humidité, la condensation, la buée, ainsi que les infiltrations provenant des gaines d’aération, de ventilation ou des conduits de fumée », qu’ainsi, les travaux de peinture consécutifs à l’humidité du mur ne sont pas pris en charge,que la police ne couvre que les sinistres consécutifs à des causes génératrices survenues dans le temps de vie du contrat, qu’elle a été souscrite en 2016 alors que l’humidité du mur séparatif remonte à sa construction au début du XXème siècle, que les préjudices dus à ce mur ne sont donc pas couverts,que le sinistre n’est pas accidentel car inhérent à la construction initiale du bâtiment tant en ce qui concerne le mur séparatif que la configuration de la zinguerie, qu’en l’absence d’aléa, il ne peut être couvert par un contrat d’assurance,que les clauses d’exclusion de garantie sont opposables au tiers victime.

La société Solari réplique:

que la police couvre les dégâts occasionnés par les gouttières et les infiltrations d’eau de pluie sur façade,que les clauses d’exclusion invoquées sont invalides car elle vident la garantie de sa substance, qu’elles sont inopposables aux tiers victimes car l’assurance dégât des eaux est obligatoire.

Le syndicat oppose:

que les sinistres sont parfaitement couverts par la police.

Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte de l’article 1200 du code civil que les contrats sont opposables aux tiers. Aucun texte ne prévoit que les clauses d’exclusion de garantie assortissant une police dégât des eaux sont inopposables aux tiers. Par suite la police souscrite par le syndicat auprès de la société Axa France Iard est intégralement opposable à la société Solari.

L’article 124–3 du code des assurances offre à la victime un recours direct en indemnisation contre l’assureur du responsable.

La police souscrite comprend une garantie « dégâts des eaux » avec option « Extension dégâts des eaux » comportant une assurance de choses et une assurance de responsabilité.

Si le contrat d’assurance est un contrat aléatoire, un aléa subjectif suffit à sa validité.

En l’espèce, c’est l’assurance de responsabilité qui a vocation à s’appliquer, la société Axa France Iard étant recherchée par la victime de dommages dont le syndicat doit répondre.

La responsabilité du syndicat est engagée quant aux préjudices suivants:

les préjudices liés à la chambre causés par l’humidité du mur séparatif,le préjudice lié au séjour causé par l’humidité d’un mur de façade elle-même causée par un défaut du système d’évacuation des eaux pluviales.

S’agissant du premier chef de préjudices, il est stipulé en clause 87 du contrat que « la garantie Responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable conformément aux dispositions de l’article L 124–5 du code des assurances, sauf mention contraire faite aux conditions particulières », que « la garantie s’applique dès lors que le fait dommageable survient entre la date de prise d’effet initiale de la garantie et sa date de sa résiliation ou d’expiration » et que « le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du sinistre du dommage ».

L’humidité du mur séparatif trouve sa cause dans la technique de construction utilisée. La construction étant antérieure à la souscription de la police, la cause génératrice du dommage lui est aussi antérieure de sorte que la société Axa France Iard ne doit pas sa garantie.

Les dommages affectant la chambre, qui ont pour cause l’humidité du mur séparatif, ne sont donc pas garantis par la société Axa France Iard.

S’agissant du deuxième chef de préjudice, l’humidité d’une partie du mur du séjour a pour cause un défaut des conduites d’évacuation des eaux pluviales.

Il n’est pas démontré que ce défaut était connu du syndicat au jour de souscription de la police de sorte que le contrat comportait au jour de sa formation un aléa subjectif et que la société Axa France Iard ne saurait refuser sa garantie pour défaut d’aléa.

Le syndicat a souscrit l'« extension dégâts des eaux » qui couvre « les dommages et responsabilités résultant des infiltrations accidentelles des eaux depluies au travers des façades ».

Le mur séjour est humide en raison des infiltrations d’eau de pluie sur la façade. Le sinsitre entre donc dans le champ de la garantie.

En outre, le préjudice est composé de frais de peinture, il est donc distinct des « frais de dégorgement, de réparation ou de remplacements des biens à l’origine du sinistre » ou des « travaux de réparation de façade » exclus par la police.

La société Axa France Iard doit donc être condamnée à verser à la société Solari l’indemnité suivante:

3.239,57 euros outre l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023 au titre du dommage subi par le séjour.

5°) Sur la demande du syndicat contre la société [Localité 9] Habitat

Le syndicat fait valoir:

que la société [Localité 9] Habitat doit lui verser une somme de 1.396 euros à titre de participation au travaux d’étanchéité du mur séparatif.

La société [Localité 9] Habitat n’oppose aucun moyen.

Sur ce, il résulte de l’article 655 du code civil que les propriétaires d’un mur mitoyen doivent contribuer aux travaux d’entretien et de réparation nécessaires à concurrence de leur droit.

En l’espèce, il a été établi ci-dessus que le mur séparatif est mitoyen.

Il était nécessaire de mettre fin aux remontées capillaires l’affectant de sorte que les travaux d’étanchéité doivent être supportés par moitié par le syndicat et la société [Localité 9] Habitat.

Le syndicat justifie avoir versé une somme de 3.661,50 euros pour réaliser les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert.

La contribution de la société [Localité 9] Habitat est donc de 1.830,75 euros (3.661,50 / 2).

Le tribunal ne pouvant excéder la demande, la société [Localité 9] Habitat doit être condamnée à verser au syndicat la somme de 1.396 euros.

6°) Sur les autres demandes

Le syndicat, la société Axa France Iard, la société [Localité 9] Habitat et la société Allianz Iard doivent être condamnés aux dépens.

Il convient de les condamner conjointement à verser à la société Solari une indemnité de 4.000 euros.

La société Solari succombant dans ses demandes à l’encontre des époux [D], il convient de la condamner à leur verser une indemnité de 4.000 euros.

L’équité commande de laisser à la société Acm la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

DÉCLARE que le demande de la société Solari tendant à « ordonner la garantie de la compagnie ACM IARD SA, assureur, au profit de la société SOLARI et l’y condamner » n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile;

INTERPRÈTE les demandes tendant à « condamner conjointement et solidairement » comme tendant à condamner conjointement;

DIT que la demande de la société Solari au titre des frais de déplacement pour expertise fait corps avec celle au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE conjointement le syndicat des copropriétaires et les sociétés [Localité 9] Habitat et Allianz Iard à verser à la société Solari les indemnités suivantes dans la limite des garanties contractuelles de la société Allianz Iard:

CONDAMNE conjointement le syndicat des copropriétaires et la société [Localité 9] Habitat à verser à la société Solari les indemnités suivantes pour la part excédant les garanties contractuelles de la société Allianz Iard:

CONDAMNE conjointement le syndicat des copropriétaires et la société Axa France Iard à verser à la société Solari l’indemnité suivante:

3.239,57 euros outre l’intérêt légal à compter du 26 mai 2023 au titre du dommage subi par le séjour;

DÉBOUTE la société Solari de ses demandes tendant à:

condamner les époux [D] à lui verser:772,20 euros, outre l’intérêt légal à compter de la notification de ses conclusions, au titre de la réfection de la chambre,9.795,06 euros, outre l’intérêt légal à compter de la notification de ses conclusions, au titre de la réfection de la salle de bains,14.000 euros au titre de la réduction de prix;48.689 euros, outre l’intérêt légal à compter de la notification de ses conclusions, en réparation de son préjudice de jouissance,285,48 euros à titre de frais de déplacement occasionnés par l’expertise,30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le syndicat des copropriétaires et les sociétés Axa France Iard, [Localité 9] Habitat et Allianz Iard à lui verser:870 euros, outre l’intérêt légal à compter du 29 juin 2023 au titre de sa participation au coût des travaux de reprise du mur séparatif entrepris par le syndicat,

condamner la société Axa France Iard à lui verser les indemnités suivantes:13.163,04 euros outre l’intérêt légal à compter de la notification de ses conclusions pour la réfection de la chambre,48.689 euros, outre l’intérêt légal à compter de la notification de ses conclusions, en réparation de son préjudice de jouissance,ordonner au syndicat de l’exonérer de toute contribution aux:travaux de reprise du système d’évacuation des eaux pluviales,aux indemnités réclamées ci-dessus,condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer les contributions déjà versées;

CONDAMNE la société Solari à verser aux époux [D] une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société [Localité 9] Habitat à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.396 euros au titre à titre de contribution au travaux sur le mur séparatif;

DÉBOUTE la société Axa France Iard de sa demande tendant à:

condamner tout succombant à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les sociétés [Localité 9] Habitat et Allianz Iard de leur demande tendant à:

condamner tout succombant à leur verser une somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la société Acm de sa demande tendant à:

condamner la société Solari à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNe in solidum le syndicat des copropriétaires, les sociétés [Localité 9] Habitat, Axa France Iard et Allianz Iard aux dépens et accorde à maître Virginie Berthier Goulley le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à Paris le 09 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Francine MEDINA Jérôme HAYEM