[

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 6]

[Localité 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/03931

N° Portalis DB2Z-W-B7I-HW7V

JUGEMENT du 13/11/2025

Monsieur [E] [Y]

C/

S.C.I. DIAMON’S

Madame [I] [O] épouse [U]

Madame [C] [O]

Madame [V] [O]

Monsieur [S] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

Maître Dalila AHMEDI

SELARL THIERRY-LEUFROY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Stéphanie THIERRY-LEUFROY de la SELARL THIERRY-LEUFROY, Avocats auBarreau de [Localité 14]

ET :

DÉFENDEURS :

S.C.I. DIAMON’S

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Maître Dalila AHMEDI, Avocat au Barreau de PARIS

Madame [I] [O] épouse [U]

[Adresse 9]

[Adresse 15]

[Localité 2]

Madame [C] [O]

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS

Madame [V] [O]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [S] [O]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentés tous par Maître Dalila AHMEDI, Avocat au Barreau de PARIS

Après débats à l’audience publique du 18 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 3, 4 et 6 août 2023, la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] ont promis à M. [E] [Y] la vente du bien immobilier situé [Adresse 4] à Chevry-Cossigny (77173) au prix de 380 000,00 euros sous condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 575 500,00 euros, remboursable sur une durée de 20 ans maximum et au taux maximum de 4 % hors assurance ; la réception de cette ou ces offres de prêt devant intervenir au plus tard le 03/10/2023.

M. [E] [Y] a déposé un acompte de 10 000,00 euros.

M. [E] [Y] n’a justifié d’aucune offre de prêt obtenue dans le délai imparti.

Par actes de commissaire de justice en date des 11 juillet 2024 et 30 septembre 2024, M. [E] [Y] a fait assigner la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de restitution de l’acompte.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025, après renvois.

Au jour de l’audience, M. [E] [Y], représenté par son conseil, conclut, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à la recevabilité de ses demandes, au rejet des prétentions adverses, à la restitution de l’acompte de 10 000 euros séquestré entre les mains de Me [L] [G], notaire, ainsi qu’à la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens et au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient notamment, que l’exception d’incompétence est irrecevable car elle n’a pas été soulevée in limine litis. Elle ajoute que la juridiction est compétente compte tenu de la nature de la demande reconventionnelle.

Elle fait également valoir, sur le fondement des articles 1103 et suivants du Code civil, que M. [E] [Y] n’a eu aucun comportement fautif.

La SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] comparaissent représentés par leur avocat, et concluent au rejet des demandes de M. [E] [Y], et, à titre reconventionnel, à la condamnation de M. [E] [Y] à leur payer la somme de 38 000,00 euros à titre de clause pénale, à la libération des fonds séquestrés à hauteur de 10 000 euros à leur profit, à l’incompétence de la juridiction pour statuer sur cette demande reconventionnelle et à son dessaisissement au profit du tribunal judiciaire de Melun statuant dans le cadre de la procédure écrite, et, en tout état de cause, à la condamnation de M. [E] [Y] aux dépens et au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils soulignent, sur le fondement des articles 1103 et 1229 du Code civil, le comportement déloyal de M. [E] [Y].

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur l’exception d’incompétence

Par application de l’article 74 du Code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l’espèce, la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] ont invoqué l’incompétence de la juridiction postérieurement au soutien de leur demande reconventionnelle au fond, que ce soit à l’audience, dans le corps de leurs conclusions écrites ou dans le dispositif de celles-ci.

L’exception soulevée sera donc déclarée irrecevable.

II. Sur la restitution de l’acompte

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par application de l’article 1304, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Conformément à l’article L. 313-41 du Code de la consommation, lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt au sens de la loi est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprunteur.

En l’espèce, le compromis de vente stipule que le prix de la vente est de 380 000,00 euros. Le détail du coût inclut un coût prévisionnel de travaux d’un montant de 200 000,00 euros « selon estimation fournie par l’acquéreur, qui le reconnaît, sous sa seule et entière responsabilité ».

Le montant financé à l’aide d’un ou de prêts a ainsi été fixé à la somme de 575 500,00 euros.

L’acte stipule en page 12 que « l’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter du dépôt de la demande ». En cas de non-obtention du financement, « l’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception […] adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus », soit le 3 octobre 2023.

Par application des stipulations contractuelles figurant en page 13, « si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée ».

En l’espèce, M. [E] [Y] produit les pièces suivantes relatives à la recherche de prêts :

— un courrier du Crédit mutuel daté du 20 octobre 2023, indiquant refuser la demande de financement effectuée le 5 juillet 2023 pour un montant de « 575 500,00 euros sur une durée de 240 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé [Adresse 5] », ainsi qu’une étude de financement du 5 juillet 2023 effectuée par le même établissement retenant un montant à financer de 600 000,00 euros remboursable sur 240 mois et assorti d’un taux hors assurance de 3,70 %,

— un courrier du Crédit agricole daté du 26 octobre 2023, indiquant refuser la « demande de crédit à la consommation d’un montant de 575 500,00 euros, destiné à financer un immeuble locatif à [Localité 13] »

— un courrier sans accusé de réception ni preuve d’envoi, daté du 30 octobre 2023, adressé à l’agence par M. [E] [Y], qui informe de l’absence d’obtention de prêts et sollicitant la restitution de l’acompte,

— des courriers électroniques échangés avec le Crédit mutuel le 16 août 2023, et avec le Crédit agricole le 25 octobre 2023.

Il ressort de ces éléments que M. [E] [Y] ne justifie que d’une seule demande de prêt déposée dans le délai imparti, soit celle formée auprès du Crédit mutuel. Il n’a donc pas respecté les conditions contractuelles, la demande formée auprès du Crédit agricole apparaissant avoir été effectuée postérieurement au 3 octobre 2023 et aucune prorogation du délai de réalisation de la condition n’ayant été consentie.

En conséquence, il convient de considérer que la condition est réalisée et qu’en conséquence l’acompte de 10 000 euros est acquis à la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O].

M. [E] [Y] sera donc débouté de sa demande de restitution de l’acompte.

III. Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il ressort des stipulations contractuelles que la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] sont en droit d’obtenir l’attribution de dommages et intérêts.

En l’espèce, il n’apparaît pas que la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] ont obligé M. [E] [Y] à s’exécuter ou ont invoqué la résolution de plein droit. C’est en effet l’introduction de l’instance par M. [E] [Y] qui a provoqué la demande reconventionnelle de la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O].

Or, la somme de 38 000 euros apparaît excessive à titre d’indemnisation, compte tenu du versement de l’acompte de 10 000 euros.

Dès lors, la demande de la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] sera réduite à la somme de 10 000,00 euros.

M. [E] [Y] sera donc condamné à leur payer cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, M. [E] [Y] sera condamné à payer à la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] la somme de 1 000 euros et débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’exception d’incompétence soulevée ;

AUTORISE Me [L] [G], notaire, à verser à la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] la somme séquestrée en son étude de 10 000,00 euros, initialement versée par M. [E] [Y] ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer la SCI DIAMON’S, Mme [I] [O], Mme [C] [O], Mme [V] [O] et M. [S] [O] la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,