TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01555 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXQE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL RCS PARIS N° 552 046 484

C/

[C] [N], [D] [W] épouse [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE:

S.A. CDC HABITAT SOCIAL RCS PARIS N° 552 046 484

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

M. [C] [N]

né le 12 Avril 1977 à AIN JEMAA MAROC

25 Rue Dante Résidence Le GOYA 4 Porte 0092

30000 NIMES

comparant en personne

Mme [D] [W] épouse [N]

née le 07 Février 1983 à MA KSAR EL KEBIR MAROC

25 Rue Dante Résidence Le GOYA 4 Porte 0092

30000 NIMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice- Présidente, juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Décembre 2024

Date des Débats : 16 décembre 2024

Date du Délibéré : 10 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2004, LA SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] un logement situé 25 rue Dante résidence le Goya 4 Porte 0092 30000 Nimes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 357,89 euros concernant le logement et de 15,45 euros concernant le garage.

Des loyers demeuraient impayés et le 28 mai 2024, LA SA CDC HABITAT SOCIAL faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 1 532,46 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 octobre 2024, LA SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 16 décembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail (logement et stationnement) intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :

ORDONNER leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,AUTORISER la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire transporter si nécessaire les meubles et objets mobiliers garnissant les locaux occupés dans le garde-meubles de son choix aux frais risques et périls des locataires en garanties des sommes dues,CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 2 101,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal,D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,De la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, comparant par ministère d’avocat, a indiqué que les causes du commandement de payer ont été acquittées à la date du 08 octobre 2024. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 837,09 euros (échéance du mois de novembre 2024 incluse) et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] ont comparu en personne. Ils ont indiqué s’être acquittés de la somme de 700 euros supplémentaires par virement intervenu le 13 décembre 2024, ont sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF du GARD le 29 mai 024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 08 octobre 2024 pour l’audience du 16 décembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 28 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 09 juillet 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté à la date de l’audience faisant état d’une dette locative de 837,09 euros (échéance de novembre 2024 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] seront solidairement condamnés à payer par provision à LA SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 837,09 euros en deniers ou quittance valables au titre de la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que les locataires ont repris le règlement du loyer courant et manifestent des efforts sérieux aux fins de s’acquitter de l’arriéré locatif restant du.

En effet, ces derniers ont procédé aux versements de la somme de 1 000, 00 euros le 16 septembre 2024, de 1 000, 00 euros le 16 octobre 2024 et de 2 205, 00 euros le 11 novembre 2024.

En outre, La SA CDC HABITAT SOCIALne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser leur maintien dans les lieux

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] seront condamnés à payer la somme de 800,00 euros à LA SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SA CDC HABITAT SOCIAL recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2004 entre LA SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] concernant le logement situé 25 rue Dante résidence le Goya 4 Porte 0092 30000 Nimes étaient réunies à la date du 09 juillet 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 09 juillet 2024,

CONSTATONS que Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué sis 25 rue Dante résidence le Goya 4 Porte 0092 30000 Nimes,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situés 25 rue Dante résidence le Goya 4 Porte 0092 30000 Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [N] et [M] [D] [W] à payer par provision à LA SA CDC HABITAT SOCIAL à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] à payer par provision à LA SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 837,09 euros en deniers ou quittance valables au titre de la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Autorisons Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] à se libérer de ladite somme en 12 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 12 mensualités de 69,80 euros, la 12ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué,

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] à payer à LA SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [D] [W] aux entiers dépens de l’instance.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,