RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/02090 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GLAN

NAC : 56C

JUGEMENT CIVIL

DU 28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

Mme [W] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître François DANDRADE de la SELARL JURIS CONSEIL ENTREPRISES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.A.S. OFFICE REUNION AYANT POUR NOM COMMERCIAL OFIM

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 28.01.2025

CCC délivrée le :

à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, Maître François DANDRADE de la SELARL JURIS CONSEIL ENTREPRISES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 Décembre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Janvier 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Janvier 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Madame [W] [V] est propriétaire de deux villas voisines, situées aux numéros 1 et 1bis, [Adresse 6], lieudit [Adresse 5], à [Localité 7].

Le 17 octobre 2017, elle a confié à l’agence OFIM la gestion locative de ces deux villas, en signant avec elle deux mandats distincts.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2023, Madame [W] [V] a assigné la société OFIM devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 36 525 euros en indemnisation de divers préjudices qu’elle dit avoir subis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 mai 2024, Madame [W] [V] demande au tribunal de :

— CONDAMNER la Société OFIM à verser à Mme [V] la somme globale de 36.525,00 € en principal ;

— ORDONNER que cette somme porte intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17/12/2021 jusqu’à complet règlement ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil;

— CONDAMNER la Société OFIM à verser à Mme [V] une somme de 4.200, 00 € en application de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la même aux entiers dépens.

— RAPPELER que le jugement à intervenir est revêtu de l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’agence OFIM a refusé sa décision de résilier les mandats qu’elle lui avait confiés, alors que l’article 2004 du code civil lui permet de révoquer son mandat quand bon lui semble. Elle considère que ce refus l’a empêchée de récupérer ses biens immobiliers pendant plusieurs mois. Elle reproche en outre à l’agence d’avoir laissé les villas se dégrader, et évalue à ce titre son préjudice financier et moral à 6 000 euros pour la villa 1. Elle demande l’indemnisation du manque à gagner pour la période du 24 septembre 2019 au 15 juillet 2020 pour la villa 1 (9 405€) et pour la période du 18 février 2018 au 25 février 2020 pour la villa 1 bis (21 120 €). Elle lui reproche aussi de n’avoir jamais établi de compte-rendus de gestion distincts pour chaque bien. Elle lui reproche enfin d’avoir excédé les termes de son mandat en transigeant avec les locataires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 septembre 2024, la société OFIM demande au tribunal de:

— DEBOUTER Madame [W] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Madame [W] [V] à payer à la société OFIM la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance ;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit.

En défense, elle fait valoir que Madame [V] n’a jamais valablement résilié les mandats de gestion locative qu’elle lui avait confiés, invoquant l’application des dispositions de la loi n°2005-67 du 28 janvier 2005 dite loi Chatel qui l’oblige seulement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 17 décembre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce n’est qu’après une relance du greffe du tribunal en date du 6 janvier 2025 que les parties ont déposé leurs dossiers de plaidoiries, le 17 janvier 2025, soit avec un mois de retard, pour la demanderesse, et le 7 janvier 2025 pour la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la reponsabilité du mandataire

Aux termes de l’article 1103 du code civil: “ Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Aux termes de l’article 1991 du même code: “Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.”

Aux termes de l’article 1992 du même code: “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.”

Aux termes de l’article 2004 du même code: “Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble.”

La stipulation d’une durée déterminée ne supprime pas la faculté pour le mandant de révoquer son mandat quand bon lui semble, mais a pour effet d’obliger le mandant, en cas de révocation anticipée, à indemniser le mandataire, sauf à établir l’existence d’une faute (3e Civ., 27 avril 1988, pourvoi n° 86-11.718, Bulletin 1988 III N° 80).

Chacun des mandats de gestion immobilière litigieux a été conclu le 17 octobre 2017, pour une période de trois ans pour celui portant sur la villa située au n°1 et pour une période de six ans pour celui portant sur la villa située au n°1 bis. Chacun des mandats était renouvelable par tacite reconduction pour trois périodes de trois années, sauf révocation signifiée par l’une ou l’autre des parties six mois au moins avant l’expiration d’une des périodes, et ce par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, Madame [V] a, s’agissant du mandat donné pour la gestion locative de la villa située au n°1 (mandat n°597), adressé le 12 juillet 2019 un courrier ayant pour objet “résiliation du mandat”. L’agence OFIM a reconnu dans son courrier daté du 19 juillet 2019 avoir reçu ce courrier mais a informé sa mandante que son mandat prendrait fin le 16 octobre 2020, soit au terme de la première période de trois ans.

S’agissant du mandat donné pour la gestion locative de la villa située au n°1 bis, aucune pièce écrite ne permet d’établir une volonté ferme et claire de la part de Madame [V] de révoquer le mandat, avant le courrier de son avocat en date du 26 décembre 2019 (pièce 24 de la défenderesse).

Il ressort de l’application des textes et de la jurisprudence précités que les mandats souscrits ont été révoqués par la mandante le 12 juillet 2019 pour la villa située au n°1 et le 26 décembre 2019 pour la villa située au n°1bis.

Il sera observé que, malgré son argumentation, OFIM ne demande nullement au tribunal une indemnisation au titre de cette révocation anticipée.

S’agissant de la villa n°1, il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux le 23 septembre 2019, et qu’ensuite, l’agence OFIM, se considérant toujours mandatée, a tenté, sans succès, de relouer la villa, dont elle a donc conservé les clés. La villa est restée vide de locataires jusqu’au 15 juillet 2020, date à laquelle Madame [V] dit avoir récupéré les clés, date non contestée par l’OFIM (dans son courrier en pièce 40). Durant toute la période du 24 septembre 2019 au 15 juillet 2020, le refus de l’OFIM d’accepter la résiliation de son mandat, qui constitue une faute délictuelle (en l’absence de mandat), a entraîné pour Madame [V] un préjudice consistant, non pas dans une perte de loyers, mais dans une perte de chance de percevoir des loyers pour ce bien. Au regard de la période impactée en partie par la crise du COVID-19, cette perte de chance sera évaluée à 50%. Il sera donc alloué à la demanderesse la somme de 4 702,50 euros. En revanche, en l’absence de toute démonstration d’un quelconque préjudice moral et financier résultant de l’état de son bien immobilier quand elle a récupéré les clés, l’entretien du bien n’incombant en toute hypothèse pas à l’agence OFIM, ses demandes à ce titre ne sauraient prospérer.

S’agissant de la villa n°1 bis, aucune faute contractuelle de l’agence n’est établie pour la période antérieure à la révocation de son mandat, fixée à la date du 26 décembre 2019. Aucune faute ne saurait être reprochée à l’agence pour avoir perçu des loyers pour un montant de 750 euros même postérieurement au mandat signé le 17 octobre 2017 qui prévoyait 780 euros, puisqu’un bail était déjà en vigueur à cette date, pour un loyer de 750 euros. En outre, s’agissant de la conciliation réalisée en juin 2018, il n’est pas établi que l’agence aurait conclu une conciliation seule, avec les anciens locataires, la pièce B6 de la demanderesse établissant au contraire sa présence à cette conciliation, puisqu’un chèque de 648,75 euros à son nom a été établi le 6 juin 2018 et remis à Madame [I] [J]. S’agissant enfin de l’établissement de relevés de gérance ne distinguant pas entre les deux villas, aucun lien de causalité n’est ni allégué ni démontré avec un préjudice.

En outre, même pour la période postérieure à la révocation de son mandat, aucune perte de chance de percevoir des loyers ne saurait être retenue, puisque Madame [V] était en possession des clés de sa villa, ce qui n’est nullement contesté par l’intéressée, notamment dans le courrier de son avocat du 28 juillet 2020 (pièce C4), conformément à la position constante d’OFIM réitérée dans l’ensemble de ses courriers depuis 2018. Madame [V] avait en réalité tout loisir de relouer son bien, en prenant le risque juridique de le faire, compte tenu de la position d’OFIM sur le mandat du 17 octobre 2017.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. La capitalisation des intérêts sera ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La défenderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SASU OFFICE IMMOBILIER, ayant pour nom commercial OFIM, à verser à Madame [W] [V] la somme de 4 702,50 € (quatre mille sept cent deux euros et cinquante centimes) de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de louer sa villa située au [Adresse 6] au lieudit [Adresse 5] à [Localité 7],

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE ses autres demandes indemnitaires,

CONDAMNE la SASU OFFICE IMMOBILIER, ayant pour nom commercial OFIM, aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SASU OFFICE IMMOBILIER, ayant pour nom commercial OFIM, à verser à Madame [W] [V] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente