TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04269

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDTA

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/12/2025

Monsieur [G] [O]

C/

Monsieur [B] [V] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SCP BABOUT & OBADIA

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Monsieur [L]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, Avocats au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [V] [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2021, Monsieur [G] [O] a loué à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] au 1er étage avec cave n°1, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 € outre 15 € de provision pour charges.

Le 26 décembre 2024, Madame [W] [S] a donné congé aux bailleurs.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, Monsieur [G] [O] a fait délivrer à Monsieur [B] [L] un commandement de payer la somme de 5 035 € au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, Monsieur [G] [O] a fait assigner Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 9 955 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 300,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 25 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 11 800 €, au titre des loyers et charges échus au terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, rappelant qu’un prêt FSL a déjà été accordé au locataire en novembre 2023, et que, sur les impayés postérieurs, un échéancier amiable (prévoyant le versement d’une mensualité de 200 € en plus du loyer courant) n’a pas été respecté (une seule échéance versée).

Monsieur [B] [L] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette en 36 mois. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il indique avoir été radié de France Travail, et avoir effectué des missions d’intérim. Il assure pouvoir régler le loyer du mois prochain.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Par une note en délibéré sollicitée à l’audience par la juge, Monsieur [G] [O], par l’intermédiaire de son avocat, indique avoir bien reçu un chèque d’un montant de 615 €, en paiement du loyer de novembre 2025, émis non par le locataire mais par Madame [D] [Z]. Il indique réitérer son opposition à l’octroi de délais de paiement, compte tenu des difficultés manifestes du locataire à régler le loyer courant par lui-même, et rappelant qu’il doit s’acquitter des échéances d’un prêt sur le logement donné à bail.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 décembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er décembre 2025, la dette locative de Monsieur [B] [L] s’élève à la somme de 11 800€ au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus (tenant ainsi compte du dernier versement du locataire, mais également de la dernière échéance de loyer). Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, si le locataire a pu s’acquitter, grâce à un tiers, de la dernière échéance de loyer, il ressort des pièces qu’aucun versement n’est intervenu préalablement entre le mois d’août 2024 et l’audience, et que le dernier échéancier convenu amiablement en juillet 2024 entre les parties n’a pas été respecté, sans que le locataire justifie de circonstances nouvelles permettant de s’acquitter du loyer courant et de versements significatifs pour l’apurement de la dette.

Monsieur [B] [L] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 novembre 2021 unissant les parties stipule en son article 14 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois/six semaines à compter du commandement de payer du 3 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 février 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Monsieur [B] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [B] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [O] et de la condamnation aux dépens du défendeur, Monsieur [B] [L] sera condamné à verser au demandeur la somme de 250 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à verser à Monsieur [G] [O] la somme de 11 800 € (décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus) ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [L] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2021 entre Monsieur [G] [O], d’une part, et Monsieur [B] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6] au 1er étage avec cave n°1 sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à verser à Monsieur [G] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à verser à Monsieur [G] [O] une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La juge,