10 Février 2026

N° RG 25/00460 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXFG

Ord n°

S.A.S. [X]

c/

S.A.R.L. AQUATIC [C]

Le :

Exécutoire à :

la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET

Copies conformes à :

la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [X]

RCS [Localité 1] 329 764 302 dont le siège social est situé [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET, avocats au barreau de RENNES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AQUATIC [C]

RCS [Localité 1] 451 781 371 dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

Par acte notarié en date du 17 septembre 2015, madame [P] [E] veuve [F], monsieur [Y] [F] et madame [S] [F] ont donné à bail commercial à la SARL AQUATIC [C] un bâtiment construit en dur et couvert en tôles fibrociment (comprenant un bureau, un wc avec lavabo, une douche, une zone de stockage), situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 18.000 €, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2015.

Par acte notarié en date du 21 mars 2024, les consorts [F] ont vendu à la SAS [X] l’ensemble immobilier, composé dudit bâtiment à usage commercial et d’une maison à usage d’habitation sur sous-sol complet.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SAS [X] a donné congé à la SARL AQUATIC [C], sans offre de renouvellement du bail commercial venant à expiration le 30 septembre 2024, en contrepartie d’une indemnité d’éviction.

Néanmoins depuis la cessation du bail commercial, la SARL AQUATIC [C] s’est maintenue dans les lieux.

C’est faute d’arrangement amiable que la SAS [X] a fait assigner en référé la SARL AQUATIC [C] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025.

La société défenderesse a constitué avocat le 4 novembre 2025.

L’affaire appelée à la première audience du 18 novembre 2025 a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 13 janvier 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

La SAS [X] demande dans les termes de ses conclusions N°1, au visa des artilcles 145 du code de procédure civile, L 145-14 et L 145-28 du code de commerce, au juge des référés de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— désigner un expert judiciaire, chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

— visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

— rechercher – en tenant compte de la nature des activités profesionnelles autorisées par le bail, de la situation, de l’état des locaux -, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction ;

— pour le montant de l’indemnité d’éviction, déterminer si l’éviction entraîne la perte du fonds en vérifiant si des locaux équivalents correspondant aux besoins du locataire et permettant la réinstallation sans perte significative de clientèle sont disponibles dans un secteur proche dont le locataire est évincé; déterminer le coût du transfert du fonds, comprenant : l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial ;

— donner son avis sur l’indemnité d’occupation due pendant la procédure d’éviction par la société ;

— fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à la valeur locative à compter du 30 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dire que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

— dire que l’expert désigné effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL CHAUVIN.

La SARL AQUATIC [C] demande dans les termes de ses conclusions N°2 à voir :

— constater qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la demande d’expertise ;

— s’il était fait droit à cette demande, déterminer la mission de l’expert ainsi qu’il suit:

— entendre les parties en leurs explications, se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les locaux litigieux, les décrire ;

— prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux ;

— réunir tous élements d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due à AQUATIC [C] et notamment la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, des frais de licenciement, de la réparation d’un trouble commercial, des frais de mailing…;

— donner son avis sur le caractère transférable, ou non transférable, du fonds de commerce ;

— évaluer la valeur de l’indemnité d’occupation des lieux à compter du 30 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce ;

— débouter la société [X] de sa demande de fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation faute de chiffrage ;

— débouter la société [X] de sa demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, en ce qu’elle ne relève pas du pouvoir du juge des référés ;

— débouter la société [X] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens.

Il a été indiqué aux parties que la décision sera rendue le 10 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, en ce que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.

En l’espèce, la SAS [X] a donné congé à la SARL AQUATIC [C] pour le terme du bail commercial et a reconnu à ce titre lui être redevable d’une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce.

Faute d’accord sur le montant de celle-ci et au vu du maintien de la société AQUATIC [C] dans les lieux, elle justifie d’un motif légitime à solliciter une mesure d’expertise, en vue de déterminer non seulement l’indemnité d’éviction ainsi que l’indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération entière des lieux en application de l’article 145-28 du code de commerce. En effet, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la contestation de la validité de la vente du local à usage commercial intervenue le 21 mars 2024 relative aux exceptions du droit de préférence du locataire prévues à larticle L 145-46-1 du code de commerce. Il convient de faire droit à la demande d’expertise dans le but de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que l’indemnité d’occupation, à charge pour la société [X] de consigner la provision à valoir sur la rémunérion de l’expert.

Les parties divergent sur la mission à donner à l’expert judiciaire, selon la méthode à retenir de l’évaluation de l’indemnité d’éviction devant être égale au préjudice causé par le défaut de renouellement du bail commercial. L’article L 145-14 en son second alinéa dispose que cette indemnité comprend comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. La charge de la preuve du caractère transférable de l’activité du preneur incombe au propriétaire. Il n’appartient pas au juge des référés d’apporter la moindre appréciation sur cette question de fond.

La mission de l’expertise est à déterminer en fonction de l’objectif d’indemnisation maximale de perte du fonds de commerce, tout en recueillant les éléments nécessaires à l’appréciation de son caractère transférable, sans que le technicien ne puisse recevoir mission de porter d’appréciations d’ordre juridique, conformément à l’article 238 du code de procédure civile.

La mission est précisée dans les termes du dispositif de la présente décision.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs prétentions respectives.

II – Sur les autres demandes de provision et de compensation

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son second aliné que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L 145-28 du code de commerce en son premier alinéa, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ; jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, la société [X] doit être déboutée de sa demande de provision, en ce qu’elle est non chiffrée, ainsi que de sa demande subséquente de compensation, laquelle ne peut avoir lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’objet de la présente instance de référé aux fins d’expertise justifie de laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, pour des considérations d’équité, la partie défenderesse étant évincée du local dans lequel elle exploite son activité commerciale.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [L] sera débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise au contradictoire des parties à l’instance ;

Désignons pour y procéder :

monsieur [D] [B] ([Adresse 4]),

expert près la Cour d’appel de [Localité 2] ;

Disons que l’expert a pour mission :

— recueillir tous documents auprès des parties qu’il jugera utiles à l’acomplissement de sa mission, ainsi qu’entendre tout sachant ou témoin ;

— après avoir convoqué les parties et leurs conseils, se rendre sur les lieux sis [Adresse 3];

— décrire la situation et l’état des locaux ;

— rechercher si l’éviction entraînera la perte du fonds ou si son transfert est possible, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail;

— recueillir tous les éléments permettant d’indemniser une perte de fonds, à savoir déterminer la valeur marchande du droit au bail suivant les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, la réparation du trouble commercial, des frais administratifs et divers, des frais de travaux non amortis, de perte sur stock… ;

— recueillir tous les éléments permettant d’indemniser un seul transfert de fonds, sans perte conséquente de la clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, comprenant le coût d’acquisition d’un titre locatif équivalent, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial, des frais administratifs et divers, des frais de travaux non amortis, de perte sur stock… ;

— déterminer la valeur locative des lieux depuis le 1er octobre 2024 et jusqu’à leur libération effective ;

— d’une manière générale, donner tous les éléments de faits de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond, de fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation ;

Disons que conformément à l’article 278 du code de procédure civile, l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un sapiteur, autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert devra informer les parties et leurs conseils de la date à laquelle il prévoit de leur adresser un pré-rapport et fixer la date ultime de dépôt de leurs observations en leur laissant un délai d’un mois à compter de la transmission, en leur rappelant au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du délai imparti; qu’il devra préciser les dilligences accomplies à ce titre dans son rapport définitif ; qu’il devra répondre aux dires des parties transmis dans le délai imparti ;

Fixons à la somme de 3.500 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SAS [X] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire dans le délai d’un mois à compter de l’avis à consignation adressé par le greffe ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 août 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du magistrat du contrôle des mesures d’instruction ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le magistrat du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra êtrepourvu à son remplacement par ordonnance prise par le président sur simple requête ou d’office ;

Déboutons la SAS [X] de ses demandes de provision et de compensation ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Laissons la charge des dépens à la SAS [X].

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD