TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03129

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBPG

JUGEMENT du 06/11/2025

Monsieur [J] [K]

C/

Monsieur [T] [C]

Monsieur [X] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Camille TERRIER

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Camille TERRIER, Avocat au Barreau de PARIS, Palais : E0545

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [C]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [X] [C]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er mai 2024, M. [J] [K] a loué à M. [T] [C] et Mme [X] [C], qui se sont engagés solidairement, un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 966,00 € hors charges outre 84,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, M. [J] [K] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 302,00 € au titre des loyers et charges échus au 23 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, M. [J] [K] a fait assigner M. [T] [C] et Mme [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 9 515,53 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5 302,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,condamner les locataires à payer la somme de 162,67 € au titre de la taxe foncière, prorata temporis ;condamner les locataires à payer la somme de 1 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, M. [J] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 14 123,09 €, au titre des loyers et charges échus au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Cités par procès-verbal de recherches infructueuses pour M. [T] [C] et Mme [X] [C], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 janvier 2025.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J] [K] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 septembre 2025, la dette locative de M. [T] [C] et Mme [X] [C] s’élève à la somme de 13 769,65 € (soit la somme de 14 123,09 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 353,44 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [T] [C] et Mme [X] [C] solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 janvier 2025 pour la somme de 5 302,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Concernant la demande de M. [J] [K] tendant à voir condamner M. [T] [C] et Mme [X] [C] au paiement de la somme de 162,67 € au titre de la taxe foncière, prorata temporis, il sera rappelé que la liste des charges récupérables, établie par le décret no 87-713 du 26 août 1987, est limitative. La taxe foncière ne figure pas dans la liste des charges récupérables détaillée dans le décret précité. Il convient donc de débouter M. [J] [K] de sa demande.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du prenant effet le 1er mai 2024 unissant les parties stipule en son article intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 mars 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [T] [C] et Mme [X] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [T] [C] et Mme [X] [C] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [C] et Mme [X] [C] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [K] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [T] [C] et Mme [X] [C] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [C] et Mme [X] [C] à verser à M. [J] [K] la somme de 13 769,65 € (décompte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 5 302,00 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er mai 2024 entre M. [J] [K], d’une part, et M. [T] [C] et Mme [X] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8], sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [C] et Mme [X] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [C] et Mme [X] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [C] et Mme [X] [C] solidairement à verser à M. [J] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [J] [K] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [T] [C] et Mme [X] [C] in solidum à verser à M. [J] [K] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [C] et Mme [X] [C] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,