TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02819

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBPD

JUGEMENT du 06/11/2025

Madame [J] [B]

Monsieur [U] [B]

C/

Monsieur [V] [M] [W]

Madame [G] [D] [N]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Monsieur [U] [B]

— Madame [J] [B]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [J] [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant seul

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [M] [W]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [D] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 juin 2024, M. [U] [B] et Mme [J] [B] ont loué à M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 600,00 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, M. [U] [B] et Mme [J] [B] ont fait délivrer à Mme [G] [D] [N] un commandement de payer la somme de 5 600,00 € au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, M. [U] [B] et Mme [J] [B] ont fait délivrer à M. [V] [M] [W] un commandement de payer la somme de 5 600,00 € au titre des loyers et charges arrêtés aux 10 mars 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, M. [U] [B] et Mme [J] [B] ont fait assigner M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, en précisant que le délai prévu à l’article L142-1 du Code de procédure civile d’exécution sera ramené à un mois, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 8 800,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mai 2025, quittancement du mois de mai 2025 inclus,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ains que ceux déjà exposés comprenant notamment le coût des commandements de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation et de ses formalités.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, M. [U] [B] et Mme [J] [B] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 15 200,00 €, au titre des loyers et charges échus à la date de l’audience, terme du mois de septembre 2025 inclus. Ils précisent que les locataires ne règlent plus leurs loyers depuis janvier 2025.

Cités par actes délivrés à l’étude du Commissaire de justice pour M. [V] [M] [W] et à l’étude du Commissaire de justice pour Mme [G] [D] [N], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 1er mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [U] [B] et Mme [J] [B] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 15 200,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 juin 2024 unissant les parties stipule en son article 14 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 mai 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [U] [B] et Mme [J] [B] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] à verser à M. [U] [B] et Mme [J] [B] la somme de 15 200,00 € (terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2024 entre M. [U] [B] et Mme [J] [B], d’une part, et M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [B] et Mme [J] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] solidairement à verser à M. [U] [B] et Mme [J] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [U] [B] et Mme [J] [B] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] in solidum à verser à M. [U] [B] et Mme [J] [B] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [M] [W] et Mme [G] [D] [N] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,