TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/06939

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H4WE

JUGEMENT du 07/11/2025

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [V] [C] [W] épouse [O]

Monsieur [L] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Emmanuel LANCELOT, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [V] [C] [W] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [O]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 août 2018, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 657,02 € hors charges outre 191,41 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2022, la SA TROIS MOULINS HABITAT a également loué à Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 48,18 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 127,68 € au titre des loyers et charges échus au 8 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 543,03 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 127,68 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 décembre 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 11 mars 2025 a été renvoyée à deux reprises, notamment en raison du départ des locataires du logement et du souhait de la demanderesse d’actualiser sa créance, avant d’être appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 15 841,34 €, au titre des loyers et charges échus au 8 septembre 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, ainsi que des réparations locatives rendues nécessaires suite au départ des locataires.

La SA TROIS MOULINS HABITAT modifie sa demande concernant l’article 700 du Code de procédure civile, sollicitant désormais la condamnation solidaire de Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] à hauteur de la somme de 700,00 € sur ce fondement.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, supplément de loyer de solidarité inclus, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l’enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et l’habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT produit aux débats le courrier de mise en demeure reproduisant les dispositions suscitées. Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O], qui ne comparaissent pas, ne justifient pas avoir produit les éléments sollicités de sorte que l’application d’un montant à titre de supplément de loyer solidarité est justifiée.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 septembre 2025, la dette locative de Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] s’élève à la somme de 14 852.06 € (soit la somme de 15 841,34 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 327,35 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens et 661,93 euros de réparations locatives) au titre des loyers et charges impayés, supplément de loyer de solidarité inclus, concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient de condamner Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 octobre 2024 pour la somme de 4 127,68 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, étant précisé que cette somme sera partiellement réduite selon la régularisation du supplément de loyer de solidarité à venir en fonction des éléments produits par les locataires (notamment l’avis d’imposition 2024 sur les revenus de l’année 2023).

— Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cependant, s’agissant d’une prétention nouvelle, il appartient au demandeur, en l’absence de comparution des défendeurs, de justifier du respect du principe du contradictoire et en l’occurrence, qu’il a informé les demandeurs de l’existence et de l’étendue de cette nouvelle demande.

Or, la SA TROIS MOULINS HABITAT ne justifie pas avoir informé M. [O] et Mme [W] épouse [O] de cette nouvelle prétention.

Par conséquent, la demande au titre des réparations locatives est irrecevable.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les locataires ont quitté les lieux le 5 mai 2025 et un état des lieux de sortie a été établi.

Dès lors, les contrats de bail ayant ainsi été résiliés, la demande de la bailleresse tendant à voir constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux est devenue sans objet.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] ayant quitté les lieux le 5 mai 2025, il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion, ni de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA TROIS MOULINS HABITAT et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 150,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail, d’expulsion et de paiement à une indemnité d’occupation par suite du départ des locataires et de la libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 14 852,06 € (décompte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 4 127,68 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] pourront obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans cette condamnation à la condition de communiquer à la SA TROIS MOULINS HABITAT les avis d’imposition ou de non-imposition sollicités et tous renseignements nécessaires, et dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

DECLARE la demande de la SA TROIS MOULINS HABITAT au titre des réparations locatives irrecevable ;

DÉBOUTE la SA TROIS MOULINS HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] in solidum à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [C] [O] et M. [L] [O] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente