TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

[Adresse 1] Contentieux

Affaire : N° RG 24/05229 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HWPQ

HAS/EB

JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau D’ESSONNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [O], [K], [X] [T]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emmanuèle ANDRE-LUCAS, avocate au barreau de MELUN

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 13 janvier 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 puis prorogé au 05 mai et au 02 juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA,

GREFFIERE :

Carole H’SOILI, lors des débats

Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 02 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [K], [X] [T] est propriétaire des lots n° 93 et n° 94 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] soumis au régime de la copropriété.

Monsieur [O] [K], [X] [T] a cessé de payer les charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS LACAZE & HENRY, a fait délivrer une assignation devant cette juridiction à Monsieur [O] [K], [X] [T].

Dans ses dernières conclusions communiquée par RPVA le 17 juin 2025, le SDC demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [O] [K], [X] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes écritures,

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

—  17 388,74 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel du 01/04/2024 au 30/06/2024 et appel fonds travaux inclus,

—  3 000,00 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

—  1 381,22 euros au titre des frais exposés,

—  2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 17 janvier 2023, date de la mise en demeure,

— Rejeter toute demande de délais,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ces prétentions, le SDC se fonde sur les articles 10, 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatifs au paiement des charges de copropriété, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 relatifs au versement de provisions sur charges en cours d’exercice, aux dispositions de l’article 1240 du code civil relatives à la responsabilité extracontractuelle ainsi que sur celles de l’article 1343-2 du code civil régissant l’anatocisme.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 avril 2025, Monsieur [O] [K], [X] [T] demande au tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] :

— de sa demande relative à la consommation d’électricité du lot 93 de l’année 2022 d’un montant de 3 389,53 euros

— de sa demande au titre des frais nécessaires pour un montant de 1 324,22 euros,

— de sa demande de dommages et intérêts,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon les termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le SDC sollicite le paiement de la somme de 17 388,74 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel du 01/04/2024 au 30/06/2024 et appel fonds travaux inclus.

Pour s’opposer au paiement de l’intégralité de cette somme, Monsieur [O] [K], [X] [T] soutient que le relevé de la consommation d’électricité n’a pas été mentionné, puisque cet appel de charge mentionne : « Index début #### Fin ##### KWH » ; que sans indication de la consommation personnelle d’électricité de Monsieur [T] il n’est pas possible de fixer les charges correspondantes à un montant de 3 389,53 euros. Il estime qu’en réalité le montant total des charges annuelles de l’année 2022 devrait être fixé à 7 407,64 euros – 3 389,53 euros = 4 018,11 euros soit un solde au bénéfice de Monsieur [T] de 6 061,44 euros, au lieu de 2 671,91 euros, ce qui diminue la dette totale d’un montant de 3 389,53 euros. Il sollicite alors la déduction de ce montant de la somme réclamée au titre du paiement des charges de copropriété.

Cependant, le SDC produit bien à la procédure un pièce n° 9 afférente aux relevés des compteurs de la copropriété, laissant apparaître une consommation de 10 980 KW concernant l’année 2022, pour un index de début à 134 899 et un index de fin de 145 879 pour le lot n° 93, propriété de Monsieur [T].

Dès lors, la régularisation de charges émise par le SDC est parfaitement justifiée.

En conséquence, Monsieur [T] sera débouté sur ce point.

À l’appui de sa demande, le SDC produit également aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Monsieur [O] [K], [X] [T] des lots n° 93 et n° 94 dépendant de la copropriété,

— les appels de fonds justifiant des provisions pour charges, des réajustements et régularisations des charges, des avances de fonds de prévoyance et des appels de fonds pour travaux,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes de la copropriété des exercices concernés, des budgets prévisionnels, le fonds de solidarité et l’adoption de travaux de réfection,

— le décompte actualisé de la créance au 1er avril 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que le SDC rapporte la preuve qui lui incombe en ce qui concerne les charges dont il réclame le paiement.

En conséquence, Monsieur [O] [K], [X] [T] sera condamné au paiement de la somme de 17 388,74 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel du 01/04/2024 au 30/06/2024 et appel fonds travaux inclus.

Sur la demande de paiement des frais exposés par le SDC

Selon les termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l’article 10-1 précité les frais exposés en dehors d’une instance judiciaire, tels que les frais de mises en demeure, de relances postérieures aux mises en demeure, de sommation de payer visant l’article 19 de la loi ou bien encore de prise d’hypothèque.

Toutefois, les frais de justice et notamment les frais de dossier dus à l’huissier, les honoraires de contentieux, les frais de remise de dossier à l’avocat et de suivi de dossier contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de cet article en ce qu’il s’agit de diligences normales du syndic, entrant à ce titre dans la catégorie des charges générales de l’immeuble auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en vertu de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le SDC sollicite la somme de 1 381,22 euros au titre des frais par lui exposés, somme décomposée comme suit :

06/09/2022

FRAIS CONSTITUTION HYPOTHÈQUE

374,22 €

13/09/2022

SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT

140,00 €

13/12/2022

SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT

280,00 €

17/01/2023

Mise en demeure

57,00 €

16/03/2023

SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT

280,00 €

05/03/2024

CILH frais contentieux

250,00 €

1 381,22 €

Ces sommes justifiées entrent dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [K], [X] [T] à payer au SDC la somme de 1 381,22 euros au titre des frais exposés ; subséquemment, il sera débouté de sa demande sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice, pour être réparable, doit être actuel et certain.

Il est constant que le défaut de paiement de la créance non sérieusement contestable impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire.

Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont substantiels ou anciens.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Monsieur [O] [K], [X] [T] n’a pas payé dans les temps ses charges de copropriété, certaines d’entre elles étant exigibles depuis le mois de juillet 2022. Un tel comportement est constitutif d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Par ailleurs, Monsieur [O] [K], [X] [T] a déjà été condamné le 18 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Melun au paiement de charges de copropriété, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles. Néanmoins, il a cru bon de persister dans son comportement, en faisant fi des décisions de justice et du respect de ses obligations les plus élémentaires. Cela accroît sa faute.

En outre, le demandeur justifie que cette situation est de nature à désorganiser sa trésorerie et à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, du fait du montant des sommes dues par Monsieur [O] [K], [X] [T], de son retard important de paiement et de la composition de la copropriété. Le tribunal estime la réparation de ce préjudice à la somme de 2 000 euros.

Dès lors, Monsieur [O] [K], [X] [T] sera condamné à payer au SDC la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi, et débouté de sa demande sur ce point.

Sur l’anatocisme

Il convient, en application de l’article 1343-2 du code civil, d’ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière à compter du 18 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les dépens

Selon les termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [K], [X] [T] est la partie perdante du litige.

En conséquence, il sera condamné en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenu aux dépens et succombant en la présente instance, Monsieur [O] [K], [X] [T] sera donc condamné à payer au SDC une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance de droit ou de fait ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

En conséquence l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

Sur les autres demandes

Il convient de débouter les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [O] [K], [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS LACAZE & HENRY, les sommes suivantes :

—  17 388,74 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel du 01/04/2024 au 30/06/2024 et appel fonds travaux inclus,

—  1 381,22 euros au titre des frais exposés,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme à compter du 18 juillet 2024, date de l’assignation,

Déboute Monsieur [O] [K], [X] [T] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Monsieur [O] [K], [X] [T] en tous les dépens dont distraction au profit de SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat, qui pourra les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Ainsi jugé et prononcé le 02 juin 2026, à l’audience de la première chambre civile du tribunal judiciaire de MELUN par Hamidou ABDOU-SOUNA, Président, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT