TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 22/06216 -

N° Portalis DB2Z-W-B7G-HDLI

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 14/04/2026

Madame [H] [I] [O] épouse [B]

Monsieur [S] [B]

C/

Madame [V] [Z] [G] [J] épouse [P]

Monsieur [D] [T] [P]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Anne GUILBERT

— Maître Isabelle MARTINS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 14 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [H] [I] [O] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne GUILBERT, avocat au barreau de MELUN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 11/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [S] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Anne GUILBERT, avocat au barreau de MELUN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 77288-2022-001255 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [V] [Z] [G] [J] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN

Monsieur [D] [T] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 03 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2016, M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] ont loué à M. [S] [B] et Mme [H] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] D – [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 750,00 € outre 15,00 € de provision de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2021, M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] ont délivré congé à M. [S] [B] et Mme [H] [O], prenant effet le 31 janvier 2022 et avec offre de vente au prix de 123 000,00 euros.

Selon arrêté du 5 octobre 2021, le Préfet de Seine et Marne a déclaré ce logement insalubre et ordonné aux propriétaires de reloger les occupants dans un délai de trois mois.

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2021, M. [S] [B] et Mme [H] [O] ont conclu un nouveau bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 140,00 € outre 20,00 € de provision de charges.

Selon procès-verbal du 21 mars 2022, Me [U] [E], commissaire de justice a constaté l’état du logement situé [Adresse 7] suite au départ des locataires, M. [S] [B] et Mme [H] [O].

Par requête en date du 28 mars 2022, M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] ont saisi le tribunal administratif de Melun aux fins d’annulation de l’arrêté d’insalubrité.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2022, M. [S] [B] et Mme [H] [O] ont fait assigner M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner les défendeurs au paiement de la somme de 750,00 euros en remboursement du dépôt de garantie,condamner les défendeurs au paiement de la somme de 4 560,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article L. 523-I-II du Code de la construction et de l’habitation,condamner les défendeurs au paiement de la somme de 62 730,00 euros en remboursement des loyers perçus indûment,condamner les défendeurs à leur payer la somme de 4 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral,condamner les défendeurs aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 mars 2023, après renvois.

Il a alors été sursis à statuer dans l’attente de la décision de la juridiction administrative.

Par décision en date du 7 mai 2024, le tribunal administratif de Melun a rejeté la demande de M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] en considérant le logement litigieux impropre à l’habitation.

L’affaire a ensuite été retenue à l’audience du 3 mars 2026, après de nouveaux renvois.

A cette audience, M. [S] [B] et Mme [H] [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils soutiennent notamment que M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] ne leur ont pas proposé de solution de relogement, malgré les modalités prévues par l’arrêté préfectoral, ne leur ont pas restitué le dépôt de garantie et doivent leur rembourser les loyers perçus pendant toute la durée du bail alors que le logement était insalubre.

Ils ajoutent que les bailleurs ont fait obstacle à ce que leur déménagement puisse se dérouler dans de bonnes conditions et qu’ils sont de mauvaise foi.

M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J], représentés par leur avocat, concluent au rejet des demandes à titre principal et, subsidiairement, à la limitation de leur condamnation à la somme de 3 420,00 euros correspondant à trois mois du nouveau loyer. En tout état de cause, ils demandent que l’exécution provisoire ne soit pas ordonnée, et que la partie adverse soit condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils font valoir que la surface habitable retenue par l’arrêté préfectoral est erronée, qu’ils ont procédé à la mise en conformité du logement litigieux, notamment au niveau de l’installation électrique, conformément aux préconisations de l’agence régionale de santé, ainsi qu’à la réalisation de travaux d’amélioration tels que l’installation de ventilateurs dans les pièces humides.

Ils soutiennent également que les demandeurs ont omis de mentionner auprès des autorités administratives qu’un congé pour vendre avait été délivré et qu’ils ont quitté les lieux après l’expiration du délai de préavis.

Ils considèrent que le logement ne leur a pas été restitué en bon état de propreté ce qui justifie la conservation du dépôt de garantie. Ils ajoutent que les dispositions légales ne prévoient pas la restitution des loyers, mais uniquement la cessation de leur versement à compter de la notification de l’arrêté d’insalubrité, et contestent toute mauvaise foi de leur part.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur l’insalubrité

Il est établi que l’arrêté préfectoral du 5 octobre 2021 a fait l’objet d’un recours contentieux et que le tribunal administratif a confirmé cet arrêté dans son appréciation sur les faits et sur les sanctions appliquées.

Dès lors, par application de l’article 1355 du Code civil, il y a lieu de considérer que le caractère insalubre du logement est établi, s’impose au juge judiciaire et ne peut faire l’objet d’une nouvelle appréciation.

M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] seront donc déboutés de leur contestation de ce chef.

II. Sur l’occupation sans droit ni titre du logement

Par application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Conformément à l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

En l’espèce, le congé pour vendre a été délivré avant l’arrêté d’insalubrité, mais le délai de six mois a expiré postérieurement à cet arrêté et postérieurement au délai de trois mois prévu par l’arrêté pour pourvoir au relogement.

Il apparaît par ailleurs que les bailleurs ne se sont pas conformés à leur obligation de relogement des locataires, ceux-ci ayant signé un nouveau bail à leur initiative prenant effet au 1er décembre 2021.

Il ressort également des échanges de courriers entre les parties que les bailleurs ont accordé à leurs locataires un délai supplémentaire jusqu’au 28 février 2022 pour quitter les lieux.

Les clés ont été remises le 21 mars 2022, jour de l’état des lieux de sortie.

Ainsi, s’il peut être retenu que M. [S] [B] et Mme [H] [O] ont restitué les clés avec retard, ce manquement ne suffit pas à faire obstacle aux demandes indemnitaires des locataires relatives aux manquements de M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] pendant l’exécution du bail.

III. Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était propre, repeint, les sols de la cuisine et de la salle de bain refaits à neuf et qu’un dressing neuf avait été posé. Le plan de travail et le placard de la cuisine étaient en état d’usage, tout comme l’armoire à pharmacie et les meubles de la salle de bain.

L’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice mentionne que le logement est sale et poussiéreux par endroit et que certains équipements sont cassés (douchette de l’évier, prise de téléviseur de la pièce principale, fuite du flexible de douche, sèche-serviette, clé de la cave).

Par ailleurs, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, près de six ans, il est normal que le logement initialement en bon état soit en état d’usage.

Dès lors, à défaut de production de pièces justificatives permettant de chiffrer précisément les réparations, celles-ci sont évaluées à la somme de 250,00 euros, somme suffisante pour effectuer le ménage et réparer les éléments cassés.

Il convient donc d’ordonner la restitution partielle du dépôt de garantie à hauteur de 500,00 euros (soit 750 – 250), la pleine conservation de celui-ci n’étant pas justifiée compte tenu des dégradations constatées.

M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] seront donc condamnés à payer à M. [S] [B] et Mme [H] [O] la somme de 500,00 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV. Sur le remboursement des loyers

Sur le remboursement des loyers versés pendant la durée du bail litigieux

Conformément à l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au cas d’espèce, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, l’arrêté préfectoral rendu le 5 octobre 2021 est fondé sur l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique et a prononcé une interdiction définitive d’habiter pour ce qui concerne le logement litigieux.

La date de notification ou d’affichage de cet arrêté n’est pas connue, mais il ressort des débats que les loyers ont bien cessé d’être payés à compter du 1er novembre 2021, soit le 1er jour du mois suivant le prononcé de la décision.

Pour la période antérieure, l’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains énonce que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il en résulte que la cessation de l’obligation de paiement du loyer n’est pas exclusive de la réparation du préjudice subi du fait de l’indécence du logement pendant son occupation par M. [S] [B] et Mme [H] [O].

En l’espèce, l’arrêté préfectoral, ainsi que la décision rendue par le juge administratif le 7 mai 2024, retiennent que le local est impropre à l’habitation en raison notamment de la superficie des pièces, inférieures au minimum légalement et réglementairement prévu, de l’insuffisance de ventilation et d’une installation électrique défectueuse.

Cet état de fait était existant avant même sa mise en location. Le fait que M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] aient ensuite effectué des travaux courant novembre 2021 pour remédier aux problèmes d’humidité et d’aération est sans incidence sur le caractère inhabitable du logement dès la conclusion du bail.

Il en résulte que M. [S] [B] et Mme [H] [O] sont bien fondés à demander réparation du préjudice subi à raison de leurs conditions de résidence mettant en danger leur santé.

Compte tenu de la durée d’occupation du bien, de la superficie qui a pu être occupée dignement par les locataires, limitée à 12,52 m², des manquements constatés générant des risques d’électrocution ou d’incendie et des risques pour la santé liée au défaut d’aération, mais également du maintien volontaire des locataires dans les lieux pendant cinq années sans qu’ils jugent nécessaire d’alerter sur l’état du logement, il convient d’ordonner le remboursement partiel et non intégral des loyers réglés et d’évaluer ainsi le préjudice subi à la somme de 45 000,00 euros.

M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] seront donc condamnés au paiement de cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le remboursement des loyers versés dans le cadre du relogement

Conformément à l’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique», ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction.

En l’espèce, il est établi que M. [S] [B] et Mme [H] [O] ont dû se reloger par leurs propres moyens et que le loyer charges comprises de ce nouveau logement s’élève à la somme de 1 140,00 euros hors charges.

Il convient donc de faire droit à leur demande de remboursement à hauteur de trois mois, acceptée par les défendeurs à titre subsidiaire, soit la somme de 3 420,00 euros.

M. [S] [B] et Mme [H] [O] seront en revanche déboutés de leur demande de prise en charge du dépôt de garantie, lequel n’a pas la nature d’un loyer et a vocation à être restitué au départ des lieux.

V. Sur le préjudice moral

L’article 1231-4 du Code civil, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, M. [S] [B] et Mme [H] [O] invoquent les conditions indécentes et insalubres de vie pour caractériser leur préjudice moral.

Cependant, ce préjudice est d’ores et déjà indemnisé par la condamnation de M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] à leur rembourser une partie des loyers à titre de dommages et intérêts.

A défaut de caractériser l’existence d’un préjudice distinct, M. [S] [B] et Mme [H] [O] seront déboutés de leur demande de ce chef.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de leur condamnation aux dépens, M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] seront condamnés à payer à M. [S] [B] et Mme [H] [O] la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles et déboutés de leur demande formée en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] à payer à M. [S] [B] et Mme [H] [O] la somme de 500,00 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] à payer à M. [S] [B] et Mme [H] [O] la somme de 45 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] à payer à M. [S] [B] et Mme [H] [O] la somme de 3 420,00 euros au titre du remboursement de trois mois de nouveau loyer, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] à payer à M. [S] [B] et Mme [H] [O] la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [T] [C] [N] et Mme [V] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.