TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00950 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GRFC

Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DE REFERE

du 13 Mars 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée d’Alexandra BRACQ, greffier lors des débats et Sonia ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [O] [K] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES substituée par M^e Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [X] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES substituée par M^e Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDEUR

Monsieur [N] [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Emilie ROUX de la SELARL VERGER-MORLHIGHEM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LIMOGES substituée par M^e Cassandre BERSOULT, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 13 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 13 Mars 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [I] sont propriétaires d’un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble sis à [Adresse 4] depuis avril 2023.

M. [A] est propriétaire de l’appartement situé au troisième étage du même immeuble, au-dessus de celui des époux [I].

Des désordres liés à des infiltrations d’eau sont survenus dans l’appartement de M. [A] au cours des années 2023 et 2024.

Le 2 janvier 2025, suite à ces infiltrations d’eau, le plafond de la cuisine de l’appartement des époux [I] s’est effondré, donnant lieu à l’établissement d’un constat amiable de dégât des eaux entre les époux [I] et la locataire de l’appartement de M. [A].

M. et Mme [I] ont, par acte du 17 septembre 2025, fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, M. [A] au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de voir ordonner une expertise.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2026 au cours de laquelle M. et Mme [I], représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement les termes de leurs dernières conclusions, réitéré leurs demandes.

En défense, M. [A], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions et demandé :

— d’ordonner une expertise judiciaire, confiée à tel expert, avec pour mission notamment et sans que cela soit limitatif , de décrire la mission de manière neutre et technique : constater l’état des lieux, analyser les causes techniques des désordres allégués, dire si ces désordres sont imputables à…, chiffrer les préjudices éventuellement en résultant, etc.

— dire et juger que la présente demande d’expertise, ainsi que l’acceptation de son principe par la défenderesse, sont formées et exprimées sous les plus expresses protestations et réserves de droit, notamment :

∙ Quant à l’existence, l’imputabilité, l’étendue et la qualification juridique de toute responsabilité pouvant être ultérieurement recherchée à l’encontre de la défenderesse,

∙Quant à l’existence, la réalité, la nature, le quantum et la réparation de tous préjudices matériels, immatériels, corporels et moraux éventuellement allégués,

∙Quant à la recevabilité, au bien-fondé et à la portée des prétentions et moyens adverses,

∙Quant à la valeur probatoire, à l’interprétation, à l’opposabilité et aux suites qui pourront être données au rapport d’expertise,

∙Quant au respect du contradictoire pendant l’intégralité des opérations d’expertise et jusqu’au dépôt du rapport,

— dire que ces protestaions et réserves valent sur tous moyens, fins et prétentions, en fait comme en droit, au bénéficie de la partie défenseresse, sans aucune renonciation ni acquièsecement, ni reconnaissance préjudiciable à ses intérêts dans la présente instance de référé comme dans toute instance au fond à venir,

— dire que l’expert accomplira sa mission dans le respect du principe du contradictoire, après avoir convoqué l’ensemble des parties, en leur permettant de faire valoir leurs observations, de produire toutes pièces et d’adresser des dires auxquels il répondra dans son rapport,

— fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dire que cette provision sera consignée par la partie demanderesse à la mesure d’expertise dans le délai qui sera fixé par l’ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

— dire que les frais et honoraires définitifs de l’expert seront, en l’état, laissés à la charge provisoire des demandeurs, sans préjuger de la répartition définitive des dépens qui sera tranchée par le juge du fond,

— réserver les dépens de la présente instance, y compris les frais d’expertise, pour qu’il y soit statué par la juridiction du fond.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE

Sur les demandes de donner acte, constater, dire et/ou juger

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.

Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au cas présent, les époux [I] produisent plusieurs constats amiable de dégât des eaux survenus dans leur bien immobilier et établis les 7 juin, 1er juillet 2023, et 7 janvier 2025. Ils versent également aux débats une déclaration de sinistre effectuée le 6 juin 2023 par Mme [E], locataire de l’appartement de M. [A], auprès de son assureur, indiquant qu’une fuite dans la salle de bain aurait occasionné des infiltrations chez les voisins du dessous. Ils justifient en outre de trois courriers adressés à M. [A] au début du mois de janvier, l’informant du sinistre et sollicitant une intervention rapide pour y remédier. Enfin, ils produisent un rapport d’expertise amiable établi le 18 février 2025 par le cabinet Saretec, aux termes duquel M. [V] conclut que la fuite provient d’une alimentation privative accessible depuis l’appartement de M. [A].

Ces éléments établissent la vraisemblance de désordres affectant le bien immobilier de M. Et Mme [I] dont l’origine est susceptible de provenir du bien appartenant au défendeur ainsi que l’existence d’un différend entre les parties.

Les requérants justifient ainsi du motif légitime au sens de l’article 145 précité à voir ordonner une mesure d’instruction pour déterminer les causes et responsabilités encourues et proposer des remèdes chiffrés.

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du juge du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise.

La détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile, et sera précisée au dispositif ci-après.

Le demandeur, qui a intérêt à voir les opérations d’expertise se dérouler, sera quant à lui tenue au versement de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

Les demandeurs seront donc tenus aux dépens et il n’y aura donc pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Ordonne une expertise et commet :

FORSSE [C]

E-mail

[Courriel 1]

Tél. portable

0768993883

Tél. fixe

768993883

pour y procéder avec pour mission de :

— Visiter les biens immobiliers sis à [Adresse 4], en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;

— Entendre les parties et tous sachants en leurs explications et observations ;

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques remis par les parties et requis comme utiles ;

— Examiner les désordres dénoncés dans l’assignation et les pièces produites par la partie requérante ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ;

— Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres dont s’agit en précisant s’ils sont imputables :

* à la conception ;

* à un défaut de direction ou de surveillance ;

* à l’exécution ;

* aux conditions d’utilisation ou d’entretien ;

* à une cause extérieure ;

et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Dans le cas d’une impossibilité technique d’exécution desdits travaux, proposer une évaluation de diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

— En cas de situation d’urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l’ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation, à charge pour les maîtres d’ouvrage de faire exécuter par tout entrepreneur du bâtiment dûment qualifié et régulièrement assuré l’ensemble des travaux nécessaires de confortement ;

— Dit qu’après avis ci-dessus de l’expert, la partie requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES

Ordonne à M. [X] [I] et Madame [O] [I] de consigner au greffe du tribunal la somme de 3000 euros avant le 30 AVRIL 2026 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ; dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté ;

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 OCTOBRE 2026, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties ;

Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile: “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du président du tribunal ou le magistrat délégué par lui. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

Rappelle qu’il ne peut être donné à l’expert la mission de concilier les parties; cependant, en application de l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constate que sa mission est devenue sans objet; il en fait rapport au juge; les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivantes : [Courriel 2] ;

Condamne M. [X] [I] et Madame [O] [I], sauf recours ultérieur au fond, aux dépens de la présente instance ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,