TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05603 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFLC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 26/02/2026

Société SEYNA

Monsieur [W], [K] [E]

C/

Madame [A] [Q] [I]

Madame [L] [N] [V]

Madame [Y] [X] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT

— [L] [N] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 26 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Société SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [W], [K] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSES :

Madame [A] [Q] [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Madame [L] [N] [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

Madame [Y] [X] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 avril 2017, M. [W] [E] a loué à Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 6].

M. [W] [E] a, par l’intermédiaire de son mandataire immobilier, souscrit un contrat de garantie de loyers impayés avec la société SEYNA.

Par actes de commissaire de justice des 23 mai et 3 juin 2025, M. [W] [E] e fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.839,09 € au titre des loyers et charges.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 juin 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025 M. [W] [E] et la société SEYNA ont fait assigner Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement les locataires à payer la somme de 5.957,05 € au titre des loyers et charges impayés dus au terme de septembre 2025 échu et ce avec intérêts de droit à compter de l’assignation, avec la répartition suivante :

4.552,56 euros à M. [W] [S]◦1.404,49 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [W] [E] ;Condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,Condamner le locataire à payer la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le locataire aux entiers dépens comprenant le coût du commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 septembre 2025.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 6 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, M. [W] [E] et la société SEYNA, régulièrement représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5.656,52 €, au titre des loyers et charges. Ils sont opposés à l’octroi de délais, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citées par actes délivrés selon procès-verbaux de recherches infructueuses, Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] ne comparaissent pas.

Mme [L] [V], citée à personne, comparaît. Elle ne conteste pas la demande en son principe mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 500,00 €, précisant qu’elle vit avec sa fille et son fils et que Mme [A] [I] a quitté les lieux. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier reçu le 22 décembre 2025.

M. [W] [E] et la société SEYNA ont communiqué au juge, par note en délibéré autorisée lors de l’audience, un décompte actualisé au 1er janvier 2026 affichant une dette locative de 5.156,01 euros, plusieurs versements étant intervenus courant décembre 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026. La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2306 ancien du code civil, applicable aux contrats de cautionnement conclus avant le 1er octobre 2021, « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, M. [W] [E] et la société SEYNA versent aux débats l’acte de bail, les justificatifs relatifs à la garantie des loyers impayés, la quittance subrogative, ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er janvier 2026, la dette locative de Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] s’élève à la somme de 5.156,01 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

La société SEYNA est subrogée dans les droits de M. [W] [E] à hauteur de 1.404,09 euros.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires à payer à la société SEYNA la somme de 1.404,49 euros et à M. [W] [E] la somme de 3.751,52 euros, lesquelles sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la demande de la défenderesse et de la reprise du paiement du loyer, ainsi que d’une somme supplémentaire, il y a lieu d’accorder à Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] un échelonnement de la dette sur une durée de 11 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 500,00 € euros en plus du loyer courant, selon détail au dispositif.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 18 avril 2017 unissant les parties stipule en son article VIII « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ainsi, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, réformées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 août 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la demande de la locataire, de la reprise du paiement du loyer, ainsi que d’une somme supplémentaire, et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements réguliers, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] seront alors tenues au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] succombent à l’instance de sorte qu’elles doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [W] [E] et la société SEYNA et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Mme [P] [O], M. [F] [O] et Mme [B] [O] seront condamnées in solidum à verser aux demandeurs la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] à verser à M. [W] [E] la somme de 3.751,52 € (décompte arrêté au 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 500,00 € chacune et une 8e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] à verser à la société SEYNA la somme de 1.404,49 € (décompte arrêté au 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 500,00 € chacune et une 3e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la fin du règlement de la première créance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2017 entre M. [W] [E], d’une part, et Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] , d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 4 août 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [W] [E] et la société SEYNA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] soit condamnés solidairement à verser à M. [W] [E] et la société SEYNA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [W] [E] et la société SEYNA du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] à verser à M. [W] [E] et la société SEYNA une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [V], Mme [Y] [H] et Mme [A] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.