TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01503

N° Portalis DB2Z-W-B7K-IJVP

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026

Association ONLE-FAC-[Etablissement 1] pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)

C/

Monsieur [U] [X]

Madame [P] [A] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Aurélie FAURE

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association ONLE-FAC-[Etablissement 1] pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Aurélie FAURE, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [X]

en qualité de caution

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [A] [X]

en sa qualité de caution

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 juin 2020 avec prise d’effet le 24 août 2020, l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat a loué à Madame [P], [A] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] ([Adresse 7]) – [Localité 6] [Adresse 8] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 341,82 euros hors charges outre 72,83 euros de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 11 juillet 2020 selon lequel Monsieur [U] [X] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Madame [P], [A] [X], dans la limite de six ans.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 481,69 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [U] [X], caution, par acte de commissaire de justice déposé en l’étude, le 26 juin 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, et du 30 décembre 2025 pour la caution, l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat a fait assigner Madame [P], [A] [X] et Monsieur [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater la résiliation du contrat de bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 1 735,03 euros outre les loyers, les charges et la clause pénale contractuelle ou les indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,condamner solidairement la locataire et la caution au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer, des charges et de la clause pénale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 31 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 790,67 euros, au titre des loyers et charges échus au 5 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, Madame [P] [A] [X] et Monsieur [U] [X] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 16 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des articles 2288 et suivants du code civil, la caution solidaire est obligée envers le créancier de la personne qu’elle cautionne, au même titre que cette dernière, dans les limites de son engagement.

En l’espèce, l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat verse aux débats l’acte de bail, l’acte de cautionnement ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 mars 2026, la dette locative de Madame [P], [A] [X] s’élève à la somme de 790,67 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement la locataire et la caution, au vu de son engagement, au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En outre, par application de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble, la bailleresse sera déboutée de sa demande en paiement d’une clause pénale en réparation du préjudice subi prévue par l’article XV du contrat de bail.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 29 juin 2020 avec prise d’effet le 24 août 2020 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 août 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Madame [P], [A] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [P], [A] [X] et Monsieur [U] [X], en sa qualité de caution (dans la limite de six années, soit jusqu’au 24 août 2026), seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P], [A] [X] et Monsieur [U] [X] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Madame [P], [A] [X] et Monsieur [U] [X] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [P], [A] [X] et Monsieur [U] [X] en sa qualité de caution solidaire à verser à l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat la somme de 790,67 euros (décompte arrêté au 5 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2020 avec prise d’effet le 24 août 2020 entre l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat, d’une part, et Madame [P], [A] [X], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 9] sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P], [A] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P], [A] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [P], [A] [X] et Monsieur [U] [X] en sa qualité de caution solidaire (dans la limite de six années, soit jusqu’au 24 août 2026) à verser à l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat de sa demande en paiement de la clause pénale ;

DÉBOUTE l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [P], [A] [X] et Monsieur [U] [X] en sa qualité de caution solidaire à verser à l’association Office national pour le logement étudiant – fac habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [P], [A] [X] et Monsieur [U] [X] en sa qualité de caution solidaire aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution, des assignations et de la notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.