TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05304 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IEFV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/01/2026

S.D.C. Résidence [12] situé au [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CERIM

C/

Monsieur [E] [T]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Sandrine BAUDINOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. Résidence [12] situé au [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CERIM

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Sandrine BAUDINOT, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 11][Adresse 10]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [T] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2].

Le 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] [Adresse 14], représenté par son syndic, la société CERIM, a fait assigner M. [E] [T] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner M. [E] [T] à lui payer la somme de 5 518,14 €, au titre des charges impayées au 1er juillet 2025, outre intérêt au taux légal à compter de la sommation régularisée le 3 avril 2025, par application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

condamner M. [E] [T] à lui payer la somme de 96,00 € au titre de la constitution et transmission du dossier et 156,00 € au titre des frais des hypothèques conformément au règlement de copropriété,

condamner M. [E] [T] à l’intégralité des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter de mise en demeure régularisée le 3 avril 2025,

condamner M. [E] [T] à supporter seul la charge des dépenses qu’il pourrait occasionner dans ce dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée lors de l’assemblée générale,

condamner M. [E] [T] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,

condamner M. [E] [T] à lui payer la somme de 2 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont notamment le coût de la sommation, de l’assignation et des suites nécessaires à l’exécution, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en procédant au dépôt de son dossier de plaidoirie.

Cité par acte remis à l’étude de commissaire de justice, M. [E] [T] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriétéAux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Résidence Bel Ombre verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [E] [T] est propriétaire des lots n° 22 et n° 74 situés [Adresse 2],

un décompte daté du 1er juillet 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 15 mars 2021, 23 mars 2022, 25 avril 2023, 27 mai 2024 et 27 mai 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [E] [T] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 014,61 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [E] [T] au paiement de la somme de 2 014,61 €, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025, provisions de charges pour la période du 3e trimestre 2021 au 3e trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 août 2025.

Sur la clause d’aggravation votée lors de l’assemblée générale du 27 mai 2025 et les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, ne sont produites que des factures établies par le syndic. En effet, trois datées des 19 janvier 2023, 28 février 2023 et 15 juin 2025, sont relatives à la constitution et au suivi de dossier contentieux pour des montants respectifs de 180,00 €, 90,00 € et 180,00 €. Puis, deux factures datées des 9 mars et 16 décembre 2022, sont relatives à l’envoi de deux mises en demeure pour un montant de 30,00 € chacune. Enfin, une dernière facture datée du 28 février 2023 est relative à la constitution d’hypothèques pour un montant de 150,00 €.

Or, les frais de constitution et de suivi des dossiers en justice correspondant à des frais d’honoraires du syndic ne sont pas justifiés. Du reste, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] ne justifie ni de l’envoi des mises en demeures facturées, ni l’inscription de l’hypothèque au service de la publicité foncière.

Par ailleurs, la clause d’aggravation des charges votée lors de l’assemblée générale du 27 mai 2025, en sa résolution n° 17, prévoit que le copropriétaire défaillant devra rembourser tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires tant en ce qui concerne les frais nécessaires au recouvrement des charges que toutes les autres exposées par sa faute ou sa négligence. Or, une telle clause ne peut faire échec au pouvoir de contrôle du caractère nécessaire des frais que le juge tient de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires Résidence Bel Ombre sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [T] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Bel Ombre la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [T] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 16], représenté par son syndic, la société CERIM, la somme de 2 014,61 €, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025, provisions de charges pour la période du 3e trimestre 2021 au 3e trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 16], représenté par son syndic, la société CERIM, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [E] [T] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 16], représenté par son syndic, la société CERIM, la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation, ainsi que les frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.