TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 26/00301 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4STV

Minute : 2026/

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [H] [R]

Copie exécutoire : M^e GARLIN

Copie certifiée conforme : Mme [R], la préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 16 avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Avril 2026

DEMANDEUR :

OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 12 mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 janvier 2025, l’OPH Seine-Saint-Denis habitat a donné à bail à Madame [H] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 443,78 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Seine-Saint-Denis habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 octobre 2025.

Il a ensuite fait assigner Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 20 janvier 2026 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion, la condamnation au paiement de provisions et la communication sous astreinte d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

A l’audience du 12 mars 2026, l’OPH Seine-Saint-Denis habitat – représenté par Maître Nathalie GARLIN – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [R] sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de l’ordonnance ; de rappeler que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Madame [H] [R] au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 4.721,64 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Il demande également la condamnation de Madame [H] [R] à lui communiquer une attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision et ne consent pas à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice de la défenderesse.

A l’appui de ses prétentions, l’OPH Seine-Saint-Denis habitat fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail. Il ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 4.721,64 €, qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de mai 2025 et qu’il n’est pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Convoquée par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 20 janvier 2026, Madame [H] [R] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle percevait 1.500 € par mois mais est en arrêt maladie depuis plusieurs mois. Elle a trois enfants scolarisés dont elle assume seule la charge. Elle reconnaît qu’elle n’a pas souscrit d’assurance contre les risques locatifs. Subsidiairement, elle demande les plus larges délais pour quitter les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, l’OPH Seine-Saint-Denis habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 15 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 24 janvier 2025 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2025, pour la somme en principal de 2.326,29 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2025.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF:

L’OPH Seine-Saint-Denis habitat produit un décompte démontrant que Madame [H] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.579,53 € à la date du 6 mars 2026.

Madame [H] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.579,53 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.838,80 € à compter de l’assignation (20 janvier 2026) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA RESILIATION DU BAIL :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit et des débats à l’audience que Madame [H] [R] n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’elle n’a même rien payé depuis le mois de mai 2025.

Dans ces conditions et compte tenu de la position du bailleur à l’audience, la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail de Madame [H] [R] sera rejetée.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX :

Il ressort des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais pour quitter les lieux, dans la limite maximale de douze mois, lorsque le relogement des personnes dont l’expulsion est ordonnée ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Dans ce cadre, il doit être tenu compte des éléments suivants : la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Si Madame [H] [R] explique être en arrêt maladie depuis plusieurs mois et avoir trois enfants à sa charge exclusive, il ressort des pièces versées aux débats qu’elle n’a effectué aucun paiement depuis le mois de mai 2025, alors que le bail a été conclu le 24 janvier 2025. En outre, elle reconnaît qu’elle n’a pas souscrit d’assurance contre les risques locatifs. Dans ces conditions, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejétée.

V. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

Outre la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif, Madame [H] [R] sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par l’OPH Seine-Saint-Denis habitat du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

VI. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

Compte tenu de ce qui précède, l’expulsion de Madame [H] [R] sera ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la défenderesse de quitter les lieux. En effet, la possibilité de recourir à la force publique et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfont déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à la demande en ce sens, il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

VII. SUR LA PRODUCTION DE L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu de la résiliation du bail, l’OPH Seine-Saint-Denis habitat sera débouté de sa demande à ce titre.

VIII. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière exposée par Madame [H] [R] à l’audience et de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il lui sera accordé un échelonnement de sa dette sur une durée de 24 mois et elle sera autorisée à se libérer par mensualités de 50 € chacune, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec le demandeur.

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation financière de la défenderesse et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH Seine-Saint-Denis habitat, Madame [H] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2025 entre l’OPH Seine-Saint-Denis habitat et Madame [H] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 novembre 2025 ;

DEBOUTONS Madame [H] [R] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail et de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, l’OPH Seine-Saint-Denis habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [H] [R] à verser à l’OPH Seine-Saint-Denis habitat à titre provisionnel la somme de 4.579,53 € (décompte arrêté au 6 mars 2026, incluant février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026 sur la somme de 3.838,80 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [H] [R] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 50 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNONS Madame [H] [R] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [H] [R] à verser à l’OPH Seine-Saint-Denis habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Madame [H] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 16 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,