TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/09387 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUXKJ

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [N]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-Christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE-SAGALOVITSCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0482

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004545 du 03/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

DÉFENDERESSES

S.C.P. VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Madame [S] [R] [W]

[Adresse 15]

[Localité 7]

représentée par Maître Clémence BERTIN-AYNÈS, de la SELARL ACCORDANCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0624

Décision du 27 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/09387 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXKJ

Madame [H] [N] épouse [V]

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par Maître Laure SURMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0190

Madame [J] [N] épouse [P]

[Adresse 13]

[Localité 9]

représentée par Maître Laure SURMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0190

S.A.S.U. 22 PONTHIEU

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par Maître Olivier PARDO de la SELAS OPLUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0170

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Laure BERNARD, Vice-Président

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 18 Septembre 2025, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Monsieur Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 5 septembre 2012 par Maître [F] [I], notaire à [Localité 18], Mme [Y] [T] a donné, par préciput et hors part :

— à Mme [S] [Z], sa fille, l’usufruit d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 20],

— à M. [B] [N] et à Mmes [J] et [H] [N], ses petits-enfants, à chacun un tiers de la nue-propriété de ce même bien.

Suivant acte reçu le 1er août 2019 par Maître [C] [A], notaire à [Localité 18], Mme [S] [Z] et Mmes [J] et [H] [N] ont conjointement consenti au profit de la société par actions simplifiée SASU 22 PONTHIEU une promesse unilatérale de cession de leurs droits sur ce bien, respectivement d’usufruit sur la totalité et en nue-propriété à concurrence des deux tiers indivis moyennant le prix de 5 600 000 euros, ceci notamment sous la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption sur les quotes-parts en nue-propriété dont est titulaire M. [B] [N] en sa qualité de co-indivisaire.

La réitération de la vente est intervenue suivant acte reçu par Maître [D] [K], notaire à [Localité 18], le 20 mai 2020.

Par actes extrajudiciaires signifiés les 6, 2, 5 et 1er juillet 2021, M. [B] [N] a fait assigner Mme [S] [Z], Mmes [J] et [H] [N] et la société SASU 22 PONTHIEU devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’annulation de la cession et en paiement de dommages et intérêts (RG 21/09387).

Par ordonnance rendue le 10 novembre 2022 le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable la demande de M. [B] [N] de consignation des loyers ;

— déclaré irrecevable la demande de M. [B] [N] de nomination d’un administrateur provisoire ;

— débouté M. [B] [N] de l’ensemble de ses demandes de communication de pièces ;

— débouté Mme [S] [Z] et Mmes [J] et [H] [N] de leur demande au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] [N] à verser à Mme [S] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] [N] à verser à Mmes [J] et [H] [N] pris ensemble la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] [N] à verser à la société SASU 22 PONTHIEU la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] [N] aux dépens de l’incident.

Décision du 27 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/09387 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXKJ

Par acte extrajudiciaire signifié le 15 novembre 2023, Mmes [J] et [H] [N] ont fait assigner en intervention forcée la société civile professionnelle VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’appel en garantie des condamnations qui pourraient être mises à leur charge dans ce cadre (RG 23/1466), cette instance ayant fait l’objet d’une jonction à la présente instance par décision du juge de la mise en état en date du 10 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 août 2024, M. [B] [N] demande au tribunal de :

«PRONONCER la nullité de la cession de la totalité de l’usufruit et des deux-tiers indivis de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] consentie le 20 mai 2020 à la société 22 Ponthieu par Mme [S] [Z], Mme [J] [N] et Mme [H] [N] ;

ORDONNER, en conséquence, la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière aux frais de Mme [S] [Z], Mme [J] [N], Mme [H] [N] et la société 22 Ponthieu ;

PRONONCER la déchéance de l’usufruit de la société 22 Ponthieu à compter du 20 mai 2020 relativement à la quote-part de M. [B] [N], soit le ⅓ de nue-propriété ;

CONDAMNER, en conséquence, la société 22 Ponthieu à lui verser la somme de 268 632, 81 € somme à parfaire à la date d’exécution du jugement et sur présentation des montants des loyers réellement perçus depuis le 20 mai 2020, ainsi qu’aux intérêts au taux légal capitalisé ;

CONDAMNER Mme [J] [N] et Mme [H] [N] à lui verser la somme de 200 000 € in solidum à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTER Mme [S] [Z], Mme [J] [N], Mme [H] [N] et la société 22 Ponthieu de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Mme [S] [Z], Mme [J] [N], Mme [H] [N] et la société 22 Ponthieu à lui verser la somme de 40 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Mme [S] [Z] demande au tribunal, au visa de l’article 815-14 du code civil et de la Convention de La Haye du 15 novembre 1965, de :

« DIRE ET JUGER Madame [S] [M] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

ECARTER des débats les pièces n°104, 105, 106 et 107 en langue étrangère et non traduites et la pièce n°116 strictement confidentielle, communiquées par Monsieur [B] [M]

DEBOUTER Monsieur [B] [M] de l’ensemble de ses demandes,

Le CONDAMNER à régler à Madame [S] [M] une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [B] [M] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si la vente de l’immeuble devait être annulée,

PRONONCER un jugement avant dire droit et enjoindre les parties à présenter au Tribunal par voie de conclusions le chiffrage précis des préjudices et demandes à formuler,

CONDAMNER la SASU 22 PONTHIEU à restituer les fruits perçus depuis la vente annulée,

DEBOUTER la SASU 22 PONTHIEU de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, formées à titre subsidiaire et reconventionnel à l’encontre de Madame [S] [M],

CONDAMNER la SCP VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES, à relever et garantir Madame [S] [M] de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge en principal, intérêts et frais (et plus généralement de toute condamnation qui pourraient être prononcées par la cour d’appel, la Cour de cassation et/ou d’éventuelles juridictions de renvoi), notamment à la suite d’une annulation de la vente litigieuse ou des demandes formées à son encontre par Monsieur [B] [M] ou reconventionnelles formées à son encontre par la SASU 22 PONTHIEU,

CONDAMNER la SCP VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES à indemniser Madame [S] [M] de l’ensemble des préjudices que celle-ci subira si la vente devait être annulée, notamment le remboursement des frais, honoraires des conseils réglés lors de la vente, outre le préjudice économique et moral subi par Madame [S] [M] évalué, sauf à parfaire, à la somme de 200.000 €,

CONDAMNER la SCP VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES à payer à Madame [S] [M] une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCP VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES aux entiers dépens de la procédure,

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir ne bénéficiera pas de l’exécution provisoire, ».

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 septembre 2024, Mmes [J] et [H] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 815-14 et suivants, 1231-1 à 1231-4 et 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile et de la Convention de La Haye, de :

« DIRE que Mesdames [H] [V] et [J] [P] sont recevables et bien-fondées en leur demandes, fins et conclusions,

ECARTER des débats les pièces communiquées par Monsieur [B] [M] n°4, 5, 6, 7 et 25, qui sont irrecevables puisque confidentielles et/ou correspondant à des traductions non assermentées de documents étrangers sans que lesdits documents ne soient communiqués,

DEBOUTER Monsieur [B] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER la SASU 22 Ponthieu de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, formées à titre subsidiaire et reconventionnel à l’encontre des concluantes,

CONDAMNER la SCP Victoires Notaires associés, à relever et garantir Mesdames [H] [V] et [J] [P] de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge en principal, intérêts et frais, au titre des demandes formées à leur encontre par la SASU 22 Ponthieu et par M. [M] ;

DEBOUTER la SCP Victoires Notaires associés de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la nullité de la cession de leurs droits sur l’Immeuble devait être prononcée :

DIRE que le jugement à intervenir est un jugement mixte, réservant la question de la liquidation et du chiffrage des différents préjudices et restitutions à intervenir en lien avec l’annulation de la vente de leurs droits en nue-propriété,

INVITER les concluantes à présenter au tribunal par voie de conclusions le chiffrage de leurs préjudices et des demandes à formuler à ce titre;

CONDAMNER la SCP Victoires Notaires associés, à relever et garantir Mesdames [H] [V] et [J] [P] de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge en principal, intérêts et frais du fait de l’annulation de la vente de leurs droits sur l’Immeuble,

CONDAMNER la SCP Victoires Notaires associés, à indemniser Mesdames [H] [V] et [J] [P] de l’ensemble des préjudices que celles-ci subiront du fait de l’annulation de la vente de leurs droits sur l’Immeuble, lesquels s’élèvent a minima (et sauf à parfaire et à compléter) à 115.000 euros chacune,

CONDAMNER la SASU 22 Ponthieu à restituer à Mesdames [H] [V] et [J] [P] leur nue-propriété sur l’Immeuble ainsi que tout produit perçu sur celui-ci et à les indemniser de l’ensemble des frais engagés du fait de la vente annulée et de la perte de leurs droits sur l’Immeuble sur cette période.

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [M] et le Notaire à payer à Madame [H] [V] et à Madame [J] [P] une somme de 20.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [M] et le Notaire aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de maître Laure Surmont, avocat au barreau de Paris,

DEBOUTER la SASU 22 Ponthieu de sa demande d’expertise aux frais des concluantes et la prononcer, s’il y a lieu, aux frais du Notaire et/ou de la SASU 22 Ponthieu,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir comme étant incompatible avec la nature de l’affaire. ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la société SASU 22 PONTHIEU demande au tribunal, au visa des articles 815-14, 815-16, 1178 et suivants, 1231 et suivants et 1240 du code civil et 6, 699 et 700 du code de procédure civile, de la Convention de La Haye du 15 novembre 1965 prise notamment en ses articles 5, 6 et 17, de la jurisprudence, de l’acte notarié de cession et des pièces produites, de :

« A TITRE PRINCIPAL :

DIRE et JUGER la société SASU 22 PONTHIEU recevable et bienfondé en ses demandes fins et prétentions

DEBOUTER Monsieur [B] [N] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions plus amples ou contraires

CONDAMNER Monsieur [B] [N] à verser 100.000 euros de dommages et intérêts à la SASU 22 PONTHIEU ;

CONDAMNER Monsieur [B] [N] à verser 20.000€ à la société SASU 22 PONTHIEU au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [B] [N] aux entiers dépens en ce compris les frais de signification et de recouvrement de la décision à intervenir

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le Tribunal prononçait la nullité de la vente opérée :

DIRE et JUGER la société SASU 22 PONTHIEU recevable et bienfondé en ses demandes fins et prétentions

PRONONCER un jugement avant dire droit et enjoindre les parties à présenter au Tribunal par voie de conclusions le chiffrage des préjudices et des demandes à formuler

A titre subsidiaire :

PRONONCER un jugement avant dire droit désignant tel expert qu’il vous plaira avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Donner un avis sur les préjudices de la SASUS 22 PONTHIEU en lien avec l’annulation de l’acte de vente

— Donner son avis sur la responsabilité des différents intervenants ;

— Faire les comptes entre les parties

— Fournir à la juridiction tout élément de faits, de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues

L’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal dans tel délai qu’il vous plaira à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation

L’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

L’expert pourra s’adjoindre en tant que de besoin tout sachant ou expert sapiteur lui permettant de mener à bien sa mission.

Sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

L’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile ;

Désigner tel magistrat qu’il vous plaira chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents étant précisé que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par Mesdames [H] et [J] [M]

Fixer un calendrier de procédure et une date d’audience de mise en état visant à faire le point sur l’évolution de l’expertise

CONDAMNER Mesdames [S], [H] et [J] [M] à rembourser le prix de cession et les frais engagés sans préjudice des autres sommes mises à leurs charges au titre des préjudices à évaluer et qui peuvent être chiffrés à 100.000€ à parfaire pour lesquels elles seront condamnées in solidum, en tant que de besoin, avec la SCP VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES

CONDAMNER Mesdames [S], [H] et [J] [M] à relever indemnes et à fournir garantie à la SASU 22 PONTHIEU de toutes sommes qui seraient mises à sa charge à quelque titre et pour quelque raison que ce soit ;

CONDAMNER in solidum Mesdames [S], [H] et [J] [M] à verser 20.000€ à la société SASU 22 PONTHIEU au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Mesdames [S], [H] et [J] [M] aux entiers dépens en ce compris les frais de signification et de recouvrement de la décision à intervenir

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Monsieur [N], Mesdames [S], [H] et [J] [M] et la SCP VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES, le cas échéant, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Ne pas écarter l’exécution provisoire ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, la société VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES demande au tribunal, au visa des articles 815-14 et 1240 du code civil et 1961 du code général des impôts, de :

« CONSTATER que le droit de préemption de Monsieur [B] [N], domicilié à l’étranger, a été régulièrement purgé.

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [B] [N] de sa demande d’annulation de l’acte de vente du 20 mai 2020 fondée sur une prétendue irrégularité de la notification de son droit de préemption.

Et en conséquence,

DECLARER sans objet les demandes de Mesdames [J] et [H] [N] dirigées à l’encontre de l’étude VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES.

DECLARER également sans objet les demandes de Madame [S] [N] et de la société SASU 22 PONTHIEU dirigées à l’encontre de l’étude VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES.

En tout état de cause, […]

JUGER qu’aucune faute ne peut être reprochée à l’étude VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES dans le cadre de ses fonctions qui serait à l’origine d’un préjudice certain, réel et actuel pour Mesdames [J] et [H] [N], Madame [S] [M] et la SASU 22 PONTHIEU.

En conséquence,

DEBOUTER Mesdames [J] [N] et [H] [N], ainsi que Madame [S] [M] et la société SASU 22 PONTHIEU de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de l’étude VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES.

Les DEBOUTER de leurs demandes de garantie et de leurs demandes de dommages et intérêts.

Les DEBOUTER de leur demande au titre des frais irrépétibles et dépens.

LES DEBOUTER de leur demande au titre des frais d’expertise dirigées contre la concluante.

CONDAMNER Madame [S] [N], [J] [N] et [H] [N] et tout succombant, solidairement, à payer à l’étude VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Madame [S] [N], [J] [N] et [H] [N], et tout succombant, solidairement, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

JUGER que les circonstances de l’espèce ne justifient pas que la décision à intervenir soit assortie de l’exécution provisoire et rejeter toute demande à ce titre. ».

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 18 septembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

Décision du 27 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/09387 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXKJ

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont uniquement la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande d’écarter les pièces n°4, 5, 6, 7, 25, 104, 105, 106, 107 et 116 produites par M. [B] [N]

Mme [S] [Z] demande au tribunal d’écarter des débats les pièces 104, 105, 106, 107 et 116 du demandeur, à savoir d’une part les « rapport des Services d’immigration de HONG KONG », « justificatifs du déménagement de M. [B] [N] en France dès août 2019 », « formulaire de départ du pays » et « formulaire liquidation pension » et d’autre part la « lettre d’intention du 25 octobre 2022 et Kbis ».

Elle fait valoir que :

— le premier ensemble de pièces (pièces n°104 à 107) n’est pas traduit en langue française ;

— les termes-mêmes de la lettre d’intention (pièce n°116) en révèlent le caractère strictement confidentiel de sorte que M. [B] [N] n’était pas autorisé à la produire.

Mmes [J] et [H] [N] sollicitent d’écarter les pièces n°4, 5, 6, 7 et 25 produites par le demandeur, et font valoir que :

— les traductions en langue française de documents étrangers (pièces n°4 à 7) non communiqués ne sont pas assermentées ;

— ladite « lettre d’intention » (pièce n°25) a été établie le 25 octobre 2022 et par suite pour les seuls besoins du présent litige.

Sur ce,

Il est constant que si les parties sont libres de produire des pièces en langue étrangère, l’ordonnance du 25 août 1539 sur le fait de la justice (dite ordonnance de [Localité 21]) qui impose la langue française dans les actes de justice ne s’appliquant qu’aux actes de procédure et jugement, il ne peut être reproché, notamment sur le fondement de l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, au juge d’écarter un élément de preuve écrit en langue étrangère faute d’une traduction en langue française en vertu de son pouvoir souverain.

Il est par ailleurs constant qu’il appartient au juge de vérifier la nécessité de la production des correspondances quant aux besoins de la défense et sa proportionnalité au but recherché.

En l’espèce, la demande d’écarter des débats les pièces n°104, 105, 106, 107 et 116 sera nécessairement rejetée comme étant sans objet, dès lors qu’aucune pièce portant ces numéros ne figure au bordereau des dernières conclusions du demandeur, lequel ne comporte que les pièces n°0 à 42, étant observé que ces pièces ont été renumérotées sous les n°4, 5, 6, 7 et 25 dont l’écart des débats est par ailleurs sollicité.

Il apparaît, d’une part, que les pièces n°4, 5, 6 et 7 sont toutes des pièces traduites en français et portent chacune le tampon « expert traductrice-interprète près la cour d’appel de Paris ».

Il apparaît, d’autre part, s’agissant de la pièce n°25, à savoir la lettre d’intention de la société Haramys, que ce courrier se limite à rappeler le caractère confidentiel des négociations, lequel n’interdit pas sa production par son destinataire lors d’une instance en justice.

Par conséquent, il n’y a pas non plus lieu d’écarter les pièces n° 4,5,6,7 et 25 produites par le demandeur.

Sur la demande de M. [B] [N] de nullité de la vente du 20 mai 2020 pour violation de son droit de préemption

Sur le fondement des articles 815-14 et 815-16 du code civil, 114, 654, 655, 659 et 683 du code de procédure civile et 5 et 6 de la convention de La Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extra-judiciaires en matière civile ou commerciale, M. [B] [N] demande au tribunal l’annulation de la cession intervenue le 20 mai 2020 selon lui en violation des dispositions des articles 815-4-1 et 815-14 du code civil, à défaut de notification du projet de cession et partant de purge préalable du droit de préemption dont il bénéficiait ès qualité de co-indivisaire en nue-propriété du bien.

Il fait valoir notamment :

— à titre principal, que s’il habitait à [Localité 16] à la date de la promesse de cession effectivement, il ressort des différentes déclarations administratives effectuées à cette époque comme le contrat de réexpédition ou sa déclaration à l’administration fiscale qu’il venait de déménager au moment de la notification ;

— que l’office notarial instrumentaire disposait au surplus de ses adresses de messagerie électronique pour avoir échangé ensemble par service de messagerie court, entretiens téléphoniques et courriers électroniques en 2016 dans le cadre d’un autre dossier ;

— que le notaire n’a pas procédé aux diligences suffisantes pour rechercher le destinataire de l’acte au sens de l’article 659 du code de procédure civile, de sorte qu’aucune notification du projet de cession ne peut être considérée comme valablement délivrée ;

— à titre subsidiaire, que la notification ne contient pas l’ensemble des mentions imposées à l’article 815-14 du code civil, à savoir l’intégralité des conditions de l’opération projetée faute d’indication tant de la cession concomitante du droit d’usufruit que de la garantie hypothécaire apportée en cette occasion par son titulaire, outre l’absence d’indication de la profession de l’acquéreur (marchand de biens) ;

— qu’il en résulte qu’il n’a pas été en mesure de se porter acquéreur contre paiement du prix malgré ses facultés d’y procéder.

Sur le fondement des articles 815-14 du code civil et 5, 6, 10 a) et 17 de la convention de [Localité 17] du 15 novembre 1965, Mme [S] [Z] s’oppose à la demande de nullité de la cession du 20 mai 2020, et fait valoir :

— à titre principal, l’inapplicabilité des dispositions de l’article 815-14 du code civil à la cession de son droit d’usufruit, en l’absence de toute indivision existant entre l’usufruitier, et les nus-propriétaires, titulaires de droits de nature distincte ;

— à titre subsidiaire, que la notification du projet de cession en nue-propriété contient l’ensemble des mentions requises, notamment par l’indication du paiement comptant du prix retenu, outre les éléments essentiels quant à l’identité de l’acquéreur ;

— que la notification a été régulièrement transmise au demandeur sur les diligences de l’huissier de justice, lequel a procédé à une signification conforme aux articles 5 et 6 de la convention de [Localité 17] du 15 novembre 1965 délivrée à l’adresse du demandeur à [Localité 16], que ce dernier avait déclaré de manière répétée aux différentes autorités locales d’août 2018 à juin 2020 ;

— que les pièces produites par M. [B] [N] ne prouvent pas son déménagement à la date de la notification ;

— que la convention de la Haye du 15 novembre 1965 ne prévoit pas de diligences supplémentaires, et exclut l’application de l’article 659 du code de procédure civile ;

— une notification sur le fondement de l’article 10 a) de la convention de [Localité 17] du 15 novembre 1965, à savoir par courrier recommandé international, a aussi été faite à la même adresse, et remise à M. [B] [N] ainsi que l’établissent le bordereau d’avis de réception signé, dont une expertise graphologique a confirmé sans réserve l’identité du signataire,

— que l’opération est intervenue sans fraude, les cédants n’ayant aucun lien avec l’acquéreur et l’usufruitier ;

— que M. [B] [N] ne s’est aucunement prévalu de son intention de préempter les droits cédés, et n’en avait pas les moyens financiers.

Sur le fondement des articles 1353 du code civil et 9 et 683 du code de procédure civile ainsi que des dispositions précédemment visées de la convention de [Localité 17] du 15 novembre 1965, Mmes [J] et [H] [N] s’opposent elles aussi à la demande de nullité, et font valoir au surplus que :

— l’octroi de crédit par la société HARAMYS dont se prévaut M. [B] [N] est dépourvu de caractère sérieux ;

— M. [B] [N] n’a pas contesté l’identité du signataire du bordereau de réception du courrier recommandé international de notification du projet de cession, de sorte qu’il ne peut valablement soutenir n’avoir découvert l’opération que le 10 juillet 2020 ;

— la cession de l’usufruit, qu’il ne peut préempter, n’avait pas à figurer à la notification de la cession des droits en nue-propriété, à défaut d’impacter les prérogatives du demandeur ;

— l’article 815-14 du code civil n’impose pas l’annexion du contrat support de la cession ;

— M. [B] [N] ne précisait nullement l’adresse de son nouveau domicile dans son assignation et indiquait au contrat de réexpédition résider à la fois à [Localité 16] et à [Localité 18] ;

— l’avis d’imposition sur les revenus 2019 établi en 2022 par le demandeur vise plusieurs adresses en France ;

— les informations détenues par le service local de l’immigration sont confidentielles, de sorte que l’huissier ne pouvait les obtenir ;

— bien qu’elle n’y soit pas tenue, l’autorité locale requise a procédé en l’espèce à des diligences supplémentaires en se déplaçant sur site à deux reprises et, avant d’échanger par deux fois avec un tiers, tentant de joindre téléphoniquement M. [B] [N] qui ne l’a jamais rappelé.

Sur le fondement des articles 815-14 du code civil et 1, 5, 6, 10 a) et 17 de la convention de [Localité 17] du 15 novembre 1965, la société SASU 22 PONTHIEU s’oppose également à la demande de nullité de la cession du 20 mai 2020 et fait valoir au surplus que :

— les conditions de la cession intervenue sont strictement identiques à celles figurant à la notification ;

— la personne qui a contacté l’autorité étrangère requise en novembre 2019 pour l’informer de l’absence de M. [B] [N] ne peut avoir qu’agi sur l’ordre de ce dernier, qui a auparavant reçu le courrier recommandé international ;

— le demandeur a ainsi tenté de faire échouer la signification, et a depuis avoué judiciairement être toujours établi à [Localité 16] compte tenu des conclusions prises en décembre 2019 dans une autre instance ;

— la cession de l’usufruit viager n’a aucun impact sur les conditions de celle de la nue-propriété indivise, de sorte qu’elle n’avait pas à être mentionnée à la notification et ne peut fonder un motif d’annulation ;

— M. [B] [N] a refusé les propositions par la société SASU 22 PONTHIEU de rachat de sa quote-part indivise aux mêmes conditions que la cession intervenue, puis de cession conjointe de l’ensemble immobilier ou rachat des droits de celle-ci ;

— la qualité de marchand de biens n’avait aucun impact pour le demandeur, et l’objet social d’une société peut toujours être modifié, de sorte que ces éléments sont indifférents et n’ont par suite pas à être précisés à la notification.

Sur le fondement des articles 815-14, pris en son premier alinéa, du code civil et 6 et 10 a) de la convention de [Localité 17] du 15 novembre 1965, la société VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES, qui s’oppose elle aussi à la demande de nullité, fait au surplus valoir que :

— elle n’avait pas à conserver les coordonnées de contact de M. [B] [N], qui n’était pas son client, dès lors qu’elle n’est intervenue qu’à l’occasion d’un courriel isolé sur un sujet précis à l’occasion du règlement de la succession de la donatrice en 2016, qui était confié à un autre office notarial ;

— compte tenu de l’adresse déclarée par sa mère et des diligences effectuées par les huissiers français et locaux, aucun doute sur la régularité de la notification ne justifiait d’autres vérifications ;

— une société n’exerce pas de « profession », de sorte que cet élément n’avait pas à être mentionné sur la notification ;

— la société SASU 22 PONTHIEU, créée pour les besoins de l’opération, était en cours de constitution à la date de la notification de sorte que sa qualité de marchand de biens n’avait pas à être mentionnée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 815-14 du code civil, « L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l’exerce dispose pour la réalisation de l’acte de vente d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l’article 828 est applicable. ».

L’article 815-16 du même code prévoit par ailleurs qu'« est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15. L’action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers. ».

Il est constant qu’il n’y a pas d’indivision quant à la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire qui sont titulaires de droits différents et indépendants l’un de l’autre.

Aux termes de l’article 815-18 du code civil, « Les dispositions des articles 815 à 815-17 sont applicables aux indivisions en usufruit en tant qu’elles sont compatibles avec les règles de l’usufruit. Les notifications prévues par les articles 815-14, 815-15 et 815-16 doivent être adressées à tout nu-propriétaire et à tout usufruitier. Mais un usufruitier ne peut acquérir une part en nue-propriété que si aucun nu-propriétaire ne s’en porte acquéreur ; un nu-propriétaire ne peut acquérir une part en usufruit que si aucun usufruitier ne s’en porte acquéreur. ».

Aux termes de l’article 683 du code de procédure civile que « Les notifications des actes judiciaires et extrajudiciaires à l’étranger ou en provenance de l’étranger sont régies par les règles prévues par la présente section, sous réserve de l’application des règlements européens et des traités internationaux. ».

Il résulte des termes de la convention de [Localité 17] du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale ce qui suit :

— article 1er : « La présente Convention est applicable, en matière civile ou commerciale, dans tous les cas où un acte judiciaire ou extrajudiciaire doit être transmis à l’étranger pour y être signifié ou notifié. La Convention ne s’applique pas lorsque l’adresse du destinataire de l’acte n’est pas connue. » ;

— article 3 : « L’autorité ou l’officier ministériel compétents selon les lois de l’Etat d’origine adresse à l’Autorité centrale de l’Etat requis une demande conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention, sans qu’il soit besoin de la légalisation des pièces ni d’une autre formalité équivalente. La demande doit être accompagnée de l’acte judiciaire ou de sa copie, le tout en double exemplaire. » ;

— article 5 : « L’Autorité centrale de l’Etat requis procède ou fait procéder à la signification ou à la notification de l’acte : a) soit selon les formes prescrites par la législation de l’Etat requis pour la signification ou la notification des actes dressés dans ce pays et qui sont destinés aux personnes se trouvant sur son territoire, b) soit selon la forme particulière demandée par le requérant, pourvu que celle-ci ne soit pas incompatible avec la loi de l’Etat requis. Sauf le cas prévu à l’alinéa premier, lettre b), l’acte peut toujours être remis au destinataire qui l’accepte volontairement. Si l’acte doit être signifié ou notifié conformément à l’alinéa premier, l’Autorité centrale peut demander que l’acte soit rédigé ou traduit dans la langue ou une des langues officielles de son pays. La partie de la demande conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention, qui contient les éléments essentiels de l’acte, est remise au destinataire. » ;

— article 6 : « L’Autorité centrale de l’Etat requis ou toute autorité qu’il aura désignée à cette fin établit une attestation conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention. L’attestation relate l’exécution de la demande ; elle indique la forme, le lieu et la date de l’exécution ainsi que la personne à laquelle l’acte a été remis. Le cas échéant, elle précise le fait qui aurait empêché l’exécution. Le requérant peut demander que l’attestation qui n’est pas établie par l’Autorité centrale ou par une autorité judiciaire soit visée par l’une de ces autorités. L’attestation est directement adressée au requérant. » ;

— article 10 : « La présente Convention ne fait pas obstacle, sauf si l’Etat de destination déclare s’y opposer : a) à la faculté d’adresser directement, par la voie de la poste, des actes judiciaires aux personnes se trouvant à l’étranger, b) à la faculté, pour les officiers ministériels, fonctionnaires ou autres personnes compétents de l’Etat d’origine, de faire procéder à des significations ou notifications d’actes judiciaires directement par les soins des officiers ministériels, fonctionnaires ou autres personnes compétents de l’Etat de destination, c) à la faculté, pour toute personne intéressée à une instance judiciaire, de faire procéder à des significations ou notifications d’actes judiciaires directement par les soins des officiers ministériels, fonctionnaires ou autres personnes compétents de l’Etat de destination. » ;

— et article 17 : « Les actes extrajudiciaires émanant des autorités et officiers ministériels d’un Etat contractant peuvent être transmis aux fins de signification ou de notification dans un autre Etat contractant selon les modes et aux conditions prévus par la présente Convention. ».

Il est constant que la signification faite, conformément aux dispositions de la Convention de [Localité 17] du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extra-judiciaires en matière civile ou commerciale, au dernier domicile connu du destinataire est régulière et que l’huissier de justice n’a pas à mettre en œuvre les modalités de signification prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est d’abord précisé que les moyens des parties tendant à démontrer ou à contester la possibilité pour M. [B] [N], compte tenu de sa situation financière, de préempter les droits de ses co-indivisaires sont inopérants pour apprécier la validité de la notification faite à celui-ci sur le fondement de l’article 815-14 du code civil.

M. [B] [N] reproche d’abord à la notification litigieuse une carence formelle, expliquant qu’il avait récemment déménagé de [Localité 16], et que les diligences de l’huissier de justice pour lui remettre l’acte sont insuffisantes. Il apparaît toutefois que M. [B] [N] ne prouve pas que l’adresse de notification de l’acte n’était plus la sienne lorsqu’il lui a été notifié le 28 octobre 2019, dès lors que s’il produit un contrat de réacheminement de son courrier en date du 7 août 2019 et des documents de son employeur en date du 31 juillet 2019 portant notamment la mention « notification par l’employeur d’un employé sur le point de quitter [Localité 16] », les défendeurs justifient :

— que dans le cadre d’une autre instance, ses conclusions en date du 5 décembre 2019 portent la mention de l’adresse de notification à [Localité 16],

— qu’il a déposé le 10 juin 2020 au registre de Hong Kong les comptes de la société MAGELLAN VENTURES LIMITED, qu’il a lui-même signés, et font apparaître l’adresse de notification de l’acte critiqué s’agissant de l’adresse du directeur de cette société,

— que le courrier recommandé international aux fins de notification de l’acte adressé à l’adresse querellée à [Localité 16] a été signé par M. [B] [N] lui-même le 14 octobre 2019, étant observé qu’aucun incident de faux n’a été élevé par le demandeur contre cette pièce et que l’authenticité de cette signature est corroborée par une expertise privée.

Il s’ensuit que si la notification par courrier recommandé international du 14 octobre 2019 ne vaut pas notification au sens de l’article 10 de la convention de [Localité 17] précitée dès lors que son périmètre se limite aux actes judiciaires à l’exclusion des actes extra-judiciaires, elle démontre toutefois que M. [B] [N] était, à la date du 14 octobre 2019, toujours domicilié à l’adresse de notification alors même qu’il se prévaut d’éléments antérieurs supposés prouver son déménagement récent, outre sa connaissance de la vente envisagée.

En outre, après la signification internationale querellée en date du 28 octobre 2019, M. [B] [N] a fait le choix de déclarer cette même adresse à [Localité 16], d’une part, dans les conclusions en date du 5 décembre 2019, et d’autre part, à l’occasion du dépôt des comptes en qualité de dirigeant de la société MAGELLAN VENTURES LIMITED le 10 juin 2020.

Le procès-verbal de déclaration sous serment de l’assistant d’huissier de la Haute Cour de [Localité 16] ne fait pas état du fait qu’un tiers aurait appelé l’huissier pour faire part du déménagement de M. [B] [N] de [Localité 16], mais uniquement que ce tiers aurait signalé son absence.

Enfin, si M. [B] [N] se prévaut de diligences incomplètes sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, seules sont applicables les dispositions de la convention de [Localité 17] précitée, lesquelles n’exigent pas ces diligences, étant observé que l’assistant huissier de la Haute Cour de [Localité 16] s’est présenté deux fois au domicile de M. [B] [N] et a cherché à le contacter par téléphone.

Il apparaît donc que l’acte a été, conformément aux articles 5 et 6 de la convention de [Localité 17] susvisée, transmis par l’huissier instrumentaire à l’autorité centrale de [Localité 16] aux fins de notification à la dernière adresse connue de M. [B] [N], de sorte qu’il n’y a pas lieu à son annulation sur le fondement d’un vice de forme.

M. [B] [N] reproche ensuite à la notification de l’acte une carence de fond, en ce qu’il ne précise pas, d’une part, la cession envisagée de l’usufruit par la société SASU 22 PONTHIEU, et d’autre part, la profession de la personne morale envisageant l’acquisition du bien. Il expose également que l’acte de notification ne comportait pas de copie de l’acte de cession.

Sur le premier moyen, alors que la notification prévue à l’article 815-14 du code civil n’est applicable qu’en matière de cession de droits indivis, force est de constater qu’il n’existe aucune indivision entre M. [B] [N], nu-propriétaire, et Mme [S] [Z], usufruitière, de sorte qu’il n’était pas nécessaire de préciser la cession parallèle de l’usufruit au titre des conditions de la cession de la nue-propriété.

Sur le deuxième moyen, l’article 815-14 du code civil n’exige que la mention de la profession de l’acquéreur envisagé, condition qui ne peut concerner une personne morale. Il s’ensuit que l’absence de mention de la profession de l’acquéreur envisagé ne viole pas l’article 815-14 du code civil.

Sur le dernier moyen, l’article 815-14 n’exige pas que soit annexée à la notification une copie du projet d’acte de cession, de sorte que son absence n’est pas non plus fautive.

Par conséquent, la demande de M. [B] [N] de nullité de la vente du 20 mai 2020 ne pouvant prospérer sur aucun des moyens proposés, elle sera rejetée.

La demande de M. [B] [N] de publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais des défendeurs sera également rejetée, étant rappelé que toute partie y ayant intérêt peut procéder à cette publication sans qu’il ne soit nécessaire que le tribunal l’y autorise.

Sur la demande de M. [B] [N] de déchéance de la société SASU 22 PONTHIEU de son usufruit

Sur le fondement des articles 582 alinéa 1, 584, 605 et 618 du code civil, M. [B] [N] demande au tribunal la déchéance à compter du 20 mai 2020 de l’usufruit de la société SASU 22 PONTHIEU à hauteur d’un tiers, et par suite sa condamnation à lui verser le tiers des fruits civils dont elle a joui jusqu’au jugement à intervenir, soit la somme de 268 632,81 euros, avec intérêts au taux légal capitalisés.

Il fait valoir que :

— la société SASU 22 PONTHIEU lui a réclamé, nonobstant les travaux d’ampleur réalisés entre 2007 et 2012 par le précédent propriétaire, le paiement de travaux qui ne lui incombaient pas en sa qualité nu-propriétaire, avant de lui proposer de racheter sa quote-part indivise à vil prix ;

— face à son refus, elle a exigé un versement de 110 000 euros au titre de travaux à effectuer pour l’inciter à nouveau les 3 et 30 avril 2024 à lui céder sa quote-part ;

— l’unique dessein de la société SASU 22 PONTHIEU à l’acquisition était la revente du bien avec une plus-value.

Sur le fondement de l’article 618 du code civil, la société SASU 22 PONTHIEU sollicite le rejet de cette demande de déchéance de son usufruit.

Elle fait valoir que :

— la cession n’a aucunement pu obérer les droits de M. [B] [N], les indivisaires ne pouvant que collectivement rechercher la conservation et la mise en valeur de cet actif ;

— M. [B] [N] a refusé ses propositions de rachat de sa quote-part indivises aux mêmes conditions que la cession intervenue, avec une plus-value de 15 % en cinq années de détention ;

— elle a aussi proposé au demandeur qu’il rachète ses droits indivis ;

— elle a tenté d’associer M. [B] [N] à la gestion du bien ;

— aucune dégradation sur le fonds ou absence d’entretien par l’usufruitier occasionnant un dépérissement des biens n’est établie ;

— à l’inverse, M. [B] [N] a refusé de répondre aux demandes portant sur des travaux urgents qui lui incombent en qualité de nu-propriétaire.

Sur ce,

L’article 618 du code civil dispose que « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir dans les contestations, pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises, et des garanties pour l’avenir. Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser. ».

En l’espèce, force est de constater que si M. [B] [N] se prévaut de l’application de l’article 618 du code civil au soutien de sa demande de voir déchoir la société SASU 22 PONTHIEU de son usufruit, il ne soutient pas que cette société aurait commis des dégradations sur le fond ou l’aurait laissé dépérir. En effet, le demandeur se prévaut d’un abus de droit de la société SASU 22 PONTHIEU, de nature selon lui à caractériser un abus de jouissance, mais il s’agit toutefois de notions distinctes. Ainsi, l’abus de droit dont se prévaut M. [B] [N], même à le supposer établi, ne peut caractériser l’abus de jouissance visé à l’article 618 du code civil.

Par conséquent, la demande de M. [B] [N] de déchoir la société SASU 22 PONTHIEU de son usufruit à hauteur d’un tiers à compter du 20 mai 2020 sera rejetée, de même que sa demande au titre des restitutions des fruits à hauteur de sa quote-part de nue-propriété.

Sur la demande de la société SASU 22 PONTHIEU en paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [B] [N]

La société SASU 22 PONTHIEU sollicite la condamnation de M. [B] [N] à lui verser une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour avoir :

« – Initié un contentieux voué à l’échec

— Porté atteinte à la réputation et à l’image de la SASU 22 PONTHIEU en lui imputant des fraudes et manœuvres imaginaires

— Rendu indisponibles les droits de la concluante

— Empêché toute valorisation de l’immeuble en refusant de réaliser les travaux de structure nécessaires

— Créé une situation quasi-conflictuelle avec le partenaire bancaire de la SASU 22 PONTHIEU ».

M. [B] [N] n’a pas répondu à cette demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la société SASU 22 PONTHIEU ne vise aucune pièce au soutien de la démonstration de son préjudice, étant observé que ses conclusions ne contiennent pas d’autres moyens au soutien de sa demande de dommages et intérêts que ceux reproduits in extenso ci-dessus, de sorte que le préjudice allégué n’est ni justifié, ni clairement expliqué.

Par conséquent, la demande de la société SASU 22 PONTHIEU en paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [B] [N] sera rejetée.

Sur la demande de M. [B] [N] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre Mme [S] [Z] et Mmes [J] et [H] [N]

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, M. [B] [N] demande au tribunal la condamnation in solidum de Mme [S] [Z] et Mmes [J] et [H] [N] à lui payer la somme de 200 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi à raison de la violation de son droit de préemption, et de la cession de leurs droits à une valeur inférieure au marché l’empêchant d’avoir une négociation loyale avec l’acquéreur concernant sa quote-part.

Il fait valoir à cette fin que :

— au mépris des dispositions de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme retenant l’ordre contraire, les cédants en nue-propriété ont purgé en premier le droit de préemption urbain, avec l’espoir de l’exclure de l’opération, la notification qui lui a été faite étant intervenue presque deux mois après celle destinée à la commune ;

— les cédants en nue-propriété l’ont maintenu dans l’ignorance de l’opération ;

— la conclusion de la promesse est intervenue à dix jours de l’enregistrement d’une plus-value de cession taxable par l’effet du changement de tranche au barème fiscal de valorisation de l’usufruit en fonction de l’âge de son titulaire ;

— ils ont tout mis en œuvre pour l’empêcher d’exercer son droit de préemption en retenant à la promesse son adresse à l’étranger en connaissance de son impatriation imminente ;

Décision du 27 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/09387 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXKJ

— les manœuvres des cédants et de la société SASU 22 PONTHIEU, ont été motivées par la volonté d’éviter l’enregistrement d’une plus-value de cession taxable et réductible dans le cadre de la succession pendante de la donatrice, d’une part, et de rebuter le titulaire du droit de préemption urbain en ne lui proposant qu’une quote-part indivise du bien en nue-propriété, d’autre part ;

— la SASU 22 PONTHIEU a acquis le bien à un prix inférieur à la valeur vénale apte à lui permettre de racheter ultérieurement et sous la pression la quote-part indivise résiduelle à vil prix ;

— les agissements des cédants à son égard, inscrits dans la continuité de divers faits de harcèlement, pressions et malveillance familiaux depuis l’enfance, ont entraîné son hospitalisation et un traitement antidépressif et antipsychotique.

Aux fins de rejet de la demande en paiement de dommages et intérêts, Mme [S] [Z] fait valoir que :

— M. [B] [N] ne justifie d’aucune tentative de cession de ses droits antérieurement ou postérieurement à la cession litigieuse ni d’aucun préjudice ;

— la valorisation de ses droits en nue-propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier personne physique qui entretient le bien, jusqu’au décès opérant reconstitution de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire sans incidence de la cession litigieuse ;

— M. [B] [N] souffre d’un sentiment de persécution documenté par les éléments médicaux qu’il verse aux débats et lui mène de longue date une guerre.

Sur le fondement des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, aux fins de rejet, Mmes [J] et [H] [N] font valoir au surplus que :

— elles n’ont commis aucune faute ou manquement ;

— ni le lien de causalité, ni le quantum du préjudice ne sont justifiés ;

— M. [B] [N] n’a pas donné suite à la proposition de rachat au même prix que les autres nu-propriétaires qui lui a été formulée le 18 octobre 2021 par la société SASU 22 PONTHIEU, montrant qu’il n’avait pas l’intention de céder ses droits.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Compte tenu de ce qui précède, les défendeurs n’ont pas commis la faute alléguée par M. [B] [N] tenant à une notification irrégulière du droit de préemption édicté par l’article 815-14 du code civil.

En outre, le demandeur ne démontre pas que l’inversion alléguée de l’ordre de notification du droit de préemption urbain avec le droit de préemption de l’article 815-14 du code civil lui a occasionné un quelconque préjudice moral, celui-ci ne justifiant d’ailleurs pas d’avoir tenté d’exercer son droit de préemption ou de céder sa quote part. Il ne démontre pas non plus le préjudice moral que lui occasionnerait cette inversion ni le préjudice moral qui résulterait du fait allégué que l’opération aurait poursuivi un but d’optimisation fiscale au regard de l’âge de l’usufruitier cédant. En effet, s’il justifie de son hospitalisation du 27 décembre 2022 au 4 janvier 2023, il n’est possible d’établir de lien entre les fautes qu’il reproche tenant à l’irrégularité de l’ordre de notification des droits de préemption et à la poursuite d’un objectif d’optimisation fiscal avec son hospitalisation pendant une semaine près de trois années et demi plus tard.

M. [B] [N] ne prouve pas que la cession serait intervenue à un prix inférieur à la valeur du marché compte tenu de l’expertise qui est produite par ses co-indivisaires, étant observé qu’il ne démontre pas non plus que la cession de leurs droits, même à la supposer faite à un prix inférieur au marché, lui a occasionné un quelconque préjudice moral, aucun lien ne pouvant davantage être établi entre la faute alléguée et son état de santé trois ans et demi plus tard

Enfin, M. [B] [N] expose que les agissements qu’il reproche s’inscrivent dans « une succession de faits de harcèlement et de comportements malveillants de leur part » tendant à lui nuire. Il expose ainsi :

— s’être enfui en Asie en juin 2005 pour ne plus « supporter les harcèlements de sa mère qu’ils duraient depuis l’enfance »,

— s’être résigné à signer l’acte de donation de l’immeuble le 14 août 2012 après quatre mois à résister aux demandes répétées de sa mère et aux pressions agressives de sa sœur,

— que sa mère aurait mis fin à un accord verbal du 3 janvier 2014 concernant la prestation d’un service de refonte du portefeuille de valeur mobilière de celle-ci parce qu’il aurait brisé l’omerta familiale,

— avoir été expulsé « manu militari » de l’appartement qu’il occupait provisoirement à [Localité 19] ,

— ne pas avoir été informé par ses mère et sœur du décès de sa grand-mère,

— que ses mère et sœur ont tenté de l’exclure à l’ouverture de la succession.

Toutefois, force est de constater qu’il ne vise aucune pièce au soutien de ces allégations, et que là encore, même à supposer ces faits allégués établis, le lien de causalité avec son hospitalisation du 27 décembre 2022 au 4 janvier 2023, n’est pas démontré.

Par conséquent, la demande de M. [B] [N] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, M. [B] [N] sera condamné aux dépens. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La distraction des dépens sera ordonnée.

M. [B] [N] sera condamné à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société SASU 22 PONTHIEU, la somme de 4 000 euros,

Décision du 27 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/09387 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXKJ

— à Mmes [J] et [H] [N], prises ensemble, la somme de 4 000 euros,

— Mme [S] [Z], la somme de 4 000 euros,

— à la société VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES, la somme de 4 000 euros.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces n°4, 5, 6, 7, 25, 104, 105, 106, 107 et 116 de M. [B] [N] ;

Rejette la demande de M. [B] [N] de prononcer la nullité de la cession de la totalité de l’usufruit et des deux-tiers indivis de l’immeuble situé [Adresse 4]) consentie le 20 mai 2020 à la société SASU 22 PONTHIEU par Mme [S] [Z], Mme [J] [N] et Mme [H] [N] ;

Rejette la demande de M. [B] [N] de publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais de Mme [S] [Z], Mme [J] [N], Mme [H] [N] et de la société SASU 22 PONTHIEU ;

Rejette la demande de M. [B] [N] de prononcer la déchéance de l’usufruit de la société SASU 22 PONTHIEU à compter du 20 mai 2020 à hauteur la quote-part de M. [B] [N], soit le tiers de nue-propriété ;

Rejette la demande de M. [B] [N] de condamner la société SASU 22 PONTHIEU à lui verser la somme de 268 632, 81 euros à parfaire au titre des loyers réellement perçus depuis le 20 mai 2020, avec intérêts au taux légal capitalisés ;

Rejette la demande de la société SASU 22 PONTHIEU de condamner M. [B] [N] à lui verser la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de M. [B] [N] de condamner in solidum Mme [J] [N] et Mme [H] [N] à lui verser la somme de 200 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamne M. [B] [N] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Rejette la demande de M. [B] [N] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [N] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société SASU 22 PONTHIEU, la somme de 4 000 euros,

— à Mmes [J] et [H] [N], prises ensemble, la somme de 4 000 euros,

— Mme [S] [Z], la somme de 4 000 euros,

— à la société VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES, la somme de 4 000 euros ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 18] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente