TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DE LANGLE

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15812 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic Cabinet GERARD SAFAR SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

La SCI SMTP INVEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 10]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15812 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

Exposé du litige

La SCI SMTP INVEST est propriétaire des lots n° 1125, 1130, 1382, 825 et 826 au sein de l’immeuble sis [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant du non-paiement des charges de copropriété par la SCI SMTP INVEST, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, fait assigner celle-ci, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, afin de :

« CONDAMNER la SCI SMTP INVEST au paiement de la somme de 28.046,90 € au titre des charges arriérées (27.196,90 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (850 €) pour la période du 15 juin 2021 au 17 novembre 2023 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de délivrance de l’assignation,

CONDAMNER la SCI SMTP INVEST au paiement de la somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNER la SCI SMTP INVEST à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] une indemnité d’un montant de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Citée à personne morale, la SCI SMTP INVEST n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 27 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15812 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 28.046,90 € au titre des charges arriérées (27.196,90 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (850 €) pour la période du 15 juin 2021 au 17 novembre 2023 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de délivrance de l’assignation.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI SMTP INVEST est propriétaire des lots n° 1125, 1130, 1382, 825 et 826 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à Paris 10ème.

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

les appels de fonds individuels émis,

les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du :

19 novembre 2020 ayant approuvé les comptes pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2019, voté l’actualisation a posteriori du budget de fonctionnement 2020, voté le budget de fonctionnement 2021 et voté des travaux,

12 octobre 2021 ayant approuvé les comptes pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020, voté le budget de fonctionnement 2022 et voté des travaux,

18 octobre 2022 ayant approuvé les comptes pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021, voté le budget de fonctionnement 2023 et voté des travaux,

20 juin 2023 ayant approuvé les comptes pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022, voté l’actualisation a posteriori du budget de fonctionnement 2023, voté le budget de fonctionnement 2024 et voté des travaux.

Il résulte de l’examen de ces pièces ainsi que du décompte des sommes dues, déduction faite des frais de recouvrement, que la SCI SMTP INVEST est débitrice de la somme de 27.196,90 €, arrêtée au 17 novembre 2023, au titre des charges de copropriété.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15812 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 850 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance et fait état des sommes suivantes :

*35 € au titre des frais de relances les 1er février 2023 et 12 mai 2023,

*60 € au titre des frais de mise en demeure le 6 octobre 2023,

*90 € au titre de la « transmission MED avocat » le 7 novembre 2023,

*180 € au titre des frais de mise en demeure le 16 novembre 2023,

*450 € au titre de la « transmission dossier assignation » le 17 novembre 2023.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée les 6 octobre 2023 et 16 novembre 2023 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires (soit le montant de 60 + 180 = 240 euros).

Les frais de relance exposés les 1er février 2023 et 12 mai 2023, soit antérieurement à la mise en demeure, ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires (soit le montant de 35 x 2 = 70 euros).

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

Les frais d’un montant de 90 € au titre de la « transmission MED avocat » du 7 novembre 2023 et les frais de 450 € au titre de la « transmission dossier assignation » du 17 novembre 2023 ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

En conséquence, la SCI SMTP INVEST sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 27. 436,90 euros (27.196,90 + 240 euros) que la SCI SMTP INVEST est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtée au 17 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023, date de délivrance de l’assignation.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du non-paiement des charges de copropriété par la SCI SMTP INVEST. Il indique que les manquements répétés de cette dernière à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la société défenderesse dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SMTP INVEST, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15812 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI SMTP INVEST sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI SMTP INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] les sommes de :

—  27.196,90 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 17 novembre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023 ;

—  240 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI SMTP INVEST au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SCI SMTP INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président