TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02415 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBDM

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/03/2026

Société, [Adresse 2]

C/

Monsieur, [P], [F]

Monsieur, [H], [K]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Société ESSONNE HABITAT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 MARS 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société, [Adresse 2],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représentée par Mme, [Q], [E] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur, [P], [F],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur, [H], [K],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2018, la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT a loué à M., [P], [F] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 339,65 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l’occupation et de payer la somme de 3 444,72 € au titre des loyers et charges échus mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 novembre 2024.

Par procès-verbal de constat en date du 16 décembre 2024, le commissaire de justice a constaté qu’un individu dénommé M., [H], [K] occupait le logement sans droit ni titre.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT a fait assigner M., [P], [F] et M., [H], [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement, en cas de paiement de la dette locative au jour de l’audience, de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de M., [P], [F] et M., [H], [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner M., [P], [F] à payer la somme de 7 786,40 € au titre des loyers et charges impayés, somme qui sera actualisée le jour de l’audience tant en présence qu’en l’absence du locataire,condamner M., [P], [F] et M., [H], [K] solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner M., [P], [F] et M., [H], [K] solidairement à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 7 mai 2025.

L’affaire a d’abord été appelée à l’audience du 3 février 2026, après renvoi.

A cette audience, la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT, représentée par Mme, [Q], [E], munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 14 028,27 €, au titre des loyers et charges échus au 2 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique également que le dernier versement a été effectué le 15 février 2024.

Cité par procès-verbaux de recherches infructueuses, M., [P], [F] et M., [H], [K] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 novembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 février 2026, la dette locative de M., [P], [F] s’élève à la somme de 14 020,65 € (soit la somme de 14 028,27 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 7,62 € correspondant à des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner M., [P], [F] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 12 juillet 2018 unissant les parties stipule en son article VI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 janvier 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M., [P], [F] sera ordonnée, en conséquence.

La demanderesse sera cependant déboutée de sa demande d’expulsion et de paiement d’un indemnité d’occupation formée à l’encontre de M., [H], [K], dans la mesure où le procès-verbal de constat, datant de décembre 2024 n’est corroboré par aucun élément nouveau permettant de constater la pérennité de cette occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M., [P], [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [P], [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT et de la condamnation aux dépens du défendeur, M., [P], [F] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M., [P], [F] à verser à la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT la somme de 14 020,65 € (décompte arrêté au 2 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2018 entre la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT, d’une part, et M., [P], [F] d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M., [P], [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M., [P], [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M., [P], [F] à verser à la SCIC, [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M., [P], [F] à verser à la SCIC d’HLM ESSONNE HABITAT une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [P], [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.