Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e RICCI

1 EXP M^e GOBILLOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/239

N° RG 23/03854 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PKEI

DEMANDEUR :

Monsieur [O], [V], [B] [S]

né le 19 Juillet 1938 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Syndic. de copro. LE DUCAL ABCD pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SYNDIC AZUR, SARL dont le siège social est sis au [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1] inscrite au RCS d'[Localité 9] sous le n° 523 807 865 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 15]

[Localité 4]

et

S.A.R.L. SYNDIC AZUR inscrite au RCS d'[Localité 9] sous le n° 523 807 865 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentés par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;

A l’audience publique du 29 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété [Adresse 13] est un ensemble immobilier composé d’un syndicat des copropriétaires principal dénommé LE DUCAL ABCD et de quatre syndicats secondaires A, B, C et D.

La copropriété [Adresse 14] se situe [Adresse 16].

Le syndicat des copropriétaires LE DUCAL ABCD et donc les syndicats secondaires sont inclus dans le périmètre d’une Association Foncière Urbaine Libre (A.F.U.L) dénommée l’Association Foncière Urbaine de Marina Baie des Anges (A.F.U.M. B.A.).

Monsieur [O] [S] est copropriétaire au sein de l’immeuble dénommé " [Adresse 13] " faisant partie du syndicat secondaire LE DUCAL A.

Le 12 juin 2023 s’est tenue une assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 04 août 2023, Monsieur [O] [S] à fait assigner le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD, ainsi que la S.A.R.L. SYNDIC AZUR en qualité de syndic en exercice, devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, aux fins de voir annuler, outre ladite assemblée dans son intégralité, les résolutions N°4, N°7, N°8 et N°10 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024, Monsieur [O] [S] demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER la rupture d’égalité entre les copropriétaires s’agissant de l’élection du président de séance,

En conséquence,

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale annuelle du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] ABCD en date du 12 juin 2023 en toutes ses résolutions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

PRONONCER la nullité de la résolution N°4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] en date du 12 juin 2023 relative à l’approbation des comptes 2022 ;

PRONONCER la nullité de la résolution N°7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] en date du 12 juin 2023 relative au pourcentage du fonds travaux pour 2024 ;

PRONONCER la nullité de la résolution N°8 de ce même procès-verbal relative à la modification du règlement de copropriété quant à la répartition des frais d’entretien de la dalle de jardin ;

PRONONCER la nullité de la résolution N°10 de ce même procès-verbal relative à la validation des travaux d’étanchéité des allées piétonnes et jardin réalisés en urgence ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE DUCAL ABCD et la SARL SYNDIC AZUR à verser la somme de 5.000 euros de dommages-et-intérêts au requérant en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE DUCAL ABCD et la SARL SYNDIC AZUR à verser la somme de 3.000 euros au requérant au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD et la société SYNDIC AZUR de toutes leurs demandes et prétentions plus amples et contraires ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR demandent au Tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [S] [O] de sa demande de nullité de l’assemblée générale en son entier puisque cette demande est irrecevable ;

Subsidiairement,

CONFIRMER la validité de la résolution N°1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2023 dès lors que Monsieur [S] [O] ne fait état d’aucun motif valable d’annulation de cette résolution ;

CONFIRMER la validité des résolutions N°4-7-8 et 10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2023 dès lors que Monsieur [S] [O] ne fait état d’aucun motif valable d’annulation de ces résolutions ;

En conséquence :

DEBOUTER Monsieur [S] [O] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions.

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [S] [O] à verser au syndicat des copropriétaires LE DUCAL ABCD et à la société SYNDIC AZUR la somme de 3.000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [S] [O] à supporter les entiers dépens de l’instance.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour l’exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

En vertu des articles 467 et suivants du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 et a fixé les plaidoiries à la date du 29 avril 2025.

Lors de l’audience de plaidoiries du 29 avril 2025, le Tribunal a sollicité du demandeur la production en cours de délibéré, contradictoirement et par RPVA, des différents modificatifs du règlement de copropriété, apparemment versés au moyen d’une clé usb, et ne pouvant être exploités au regard des précautions à prendre en termes de sécurité informatique.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

Il apparaît que les éléments sollicités ont bien été transmis par le biais du RPVA le 07 mai 2025 et correspondent aux 37 modificatifs du règlement de copropriété.

Le bordereau de communication de pièces annexé au dossier de plaidoirie du demandeur notifié par RPVA le 03 avril 2025 justifiait déjà de la communication desdites pièces à la partie adverse. Le contradictoire a donc été respecté.

MOTIFS DE LA DECISION

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 12 juin 2023 en son entier

Le demandeur considère que :

— La désignation du président de séance est obligatoire au regard de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

— le Syndic de copropriété est à l’origine d’une rupture d’égalité entre les candidats au poste de président de séance à savoir plus particulièrement entre Monsieur [Y] et Monsieur [F] ;

— Le syndic a joint à la convocation un courrier de Monsieur [Y] faisant état de sa candidature en qualité de président de séance de l’assemblée générale du syndicat de copropriété secondaire LE [Adresse 11] A mais pas de sa candidature pour ce même poste pour l’assemblée générale du syndicat principal LE DUCAL ABCD ;

— La candidature de Monsieur [F] ne figure pas à l’ordre du jour démontrant ainsi la rupture d’égalité entre les deux candidats ;

— Lors de l’assemblée générale du DUCAL ABCD, les deux candidats se sont présentés au poste de président de séance (Messieurs [Y] et [F]) ;

— Lors du vote pour Monsieur [Y] les copropriétaires votant par correspondance ont été pris en compte contrairement au vote concernant Monsieur [F], les votants par correspondance ayant été déclarés défaillants par le syndic.

Les défendeurs soutiennent que :

— Monsieur [Y] a sollicité du syndic, l’inscription à l’ordre du jour de sa nomination en qualité de président de l’assemblée générale ;

— Monsieur [F] n’a pas demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour sa nomination en qualité de président de séance. Il ne s’est porté candidat que le jour de l’assemblée générale, ce qui justifie que sa candidature ne pouvait recevoir les voix des copropriétaires votants par correspondance.

Sur ces éléments,

Concernant la rupture d’égalité découlant de la non prise en compte de la candidature de Monsieur [F]

Selon l’article 10, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale ».

Elle doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par courrier électronique, en application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Aucun délai n’est imposé aux copropriétaires qui sollicitent l’inscription d’une question à l’ordre du jour. À tout moment, ils peuvent notifier au syndic la ou les questions qu’ils souhaiteraient voir inscrites à l’ordre du jour. Néanmoins, cette demande doit intervenir à un moment où il est encore possible pour le syndic, compte tenu du délai à respecter (21 jours avant la date de la réunion), d’insérer les questions souhaitées dans la convocation de l’assemblée. Dans l’hypothèse où les questions notifiées ne peuvent être inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise qu’elles seront inscrites à " l’assemblée suivante.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 12 juin 2023 a été faite le 22 avril 2023 (pièce demandeur N°3).

Monsieur [J] [F] a émis sa candidature à l’élection de membre du conseil syndical du Syndicat principal LE DUCAL ABCD au cours de l’assemblée générale, soit le 12 juin 2023.

Il s’infère que la demande d’inscription de cette demande de candidature à l’ordre du jour de l’AG du 12 juin 2023 est postérieure à l’envoi des convocations.

Dès lors, il ne peut être retenu une quelconque rupture d’égalité du fait de la notification tardive de la candidature de Monsieur [F].

Ce moyen sera donc écarté.

Concernant la rupture d’égalité au regard de la non prise en compte des votes par correspondance des autres candidats au conseil syndical du syndicat principal ABCD

Il est constant que si la résolution objet du vote par correspondance fait l’objet d’un amendement en cours d’assemblée générale (quelle que soit la nature de l’amendement), le votant par correspondance qui s’est exprimé en faveur de cette résolution est assimilé à un défaillant pour la résolution concernée, en application de l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce la résolution N°1 sur laquelle Monsieur [S] fonde la rupture d’égalité (pièce demande N°7) alors que la convocation du 22 avril 2023, fait état de l’inscription à l’ordre du jour de la candidature de Monsieur [Y] au poste de président de séance de ladite assemblée générale (pièce demande N°3).

Il en résulte que cette résolution est conforme à l’application de l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [S] échoue donc à rapporter la preuve qui lui incombe de la rupture d’égalité alléguée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [O] [S] sera débouté de sa demande de nullité de l’intégralité de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Sur la demande de nullité de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à l’approbation des comptes 2022

Monsieur [O] [S] estime que :

— La répartition des charges est irrégulière en ce qu’aurait été imputé dans les charges du syndicat principal ABCD, une part des frais du syndicat secondaire B, notamment concernant l’étanchéité de la toiture, alors que lors de son assemblée générale, chaque syndicat secondaire doit donc prendre les décisions concernant l’entretien, les réparations relatives à son bâtiment, et que le coût doit être réparti entre les copropriétaires du syndicat secondaire.

— L’assemblée générale du syndicat principal ne peut pas prendre en compte des charges concernant l’entretien et les réparations des bâtiments relevant des syndicats secondaires. Or en l’espèce :

o Au poste 316, une facture du 08/08/2022 concernant HYDROSONIC passage caméra dans 21 colonnes d’évacuation d’eau du bâtiment B concerne uniquement le bâtiment B et ne saurait être imputée dans les charges du syndicat secondaire A ;

o Au poste 411, plusieurs factures concernant des recherches de fuites d’eau au niveau des restaurants du bâtiment B qui ne concernent pas le syndicat principal et donc ne saurait être imputées au syndicat secondaire A ;

o Au poste 546, plusieurs factures concernant la réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment B :

o Au poste 591, remplacement d’une devanture du commerce ENDIMO et étanchéité suite à incendie qui concerne le bâtiment B ;

o Au poste 612, franchise sur règlement sinistres concernant des commerces du bâtiment B ;

o Au poste 810, des honoraires d’avocat ne concernant pas des litiges avec le syndicat secondaire A-B-C-D ;

o Au poste 844, des honoraires de syndic concernant des vacations suivi de sinistre survenu sur un bâtiment géré par un syndicat secondaire.

Le syndicat des copropriétaires ABCD et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR soutiennent que :

— Monsieur [S] est défaillant dans l’administration de la preuve concernant des charges imputées sur le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD alors que ce sont des charges appartenant au syndicat secondaire LE DUCAL B

— La pièce N°1 de Monsieur [S] n’est pas le règlement de copropriété applicable à l’immeuble.

Sur ces éléments :

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants. Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :

— L’inobservation des formalités légales ;

— Le dépassement de pouvoir par l’assemblée ;

— La fraude ou l’abus de majorité ;

Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Le pouvoir du juge est limité par l’absence d’ingérence, sauf disposition contraire expresse de la loi.

En l’espèce, le demandeur fait état de dépenses indues pour le syndicat principal LE DUCAL ABCD qui ont été votées et adoptées par l’assemblée générale du 12 juin 2023. Il évoque des irrégularités prisent en compte pour l’approbation des comptes de l’année comptable 2022 au regard de la répartition des charges issues du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 14].

Il convient de constater que Monsieur [O] [S] produit aux débats un règlement de copropriété (pièce demandeur N°1) incomplet ne comprenant aucune date ou signature permettant d’attester qu’il s’agit ou non du règlement de copropriété en vigueur pour l’ensemble immobilier [Adresse 14].

Les règlements de copropriété dans leur intégralité et leurs modificatifs ont été produits aux débats et sont versés en pièces N°3, N°12 du demandeur.

Le Tribunal n’est en réalité pas en mesure de d’établir si la pièce N°1 du demandeur produite aux débats correspond à une autre version du règlement de copropriété, une simple annexe ou un autre projet.

Par ailleurs, il convient d’analyser les charges évoquées par le demandeur comme étant irrégulièrement comprises dans les charges de l’immeuble [Adresse 13] A au travers de leur imputation sur le syndicat ABCD (pièce N°3 demandeur – annexes convocation de l’assemblée générale du 12 juin 2023):

La lecture des annexes à la convocation de ladite assemblée générale révèle que celles-ci comprennent des pièces similaires et notamment des relevés de charges indifférenciés en fonction des syndicats des copropriétaires A, B, C, D à celle du syndicat principal ABCD.

Au regard des postes comptables visés, le syndicat auquel les charges listées seraient affectées n’est pas identifié, en l’absence de toute précision à ce sujet. Les postes de charges précisent en effet uniquement la dépense mais pas son affectation à tel ou tel syndicat.

Ainsi, le Tribunal se trouve dans l’impossibilité de savoir si ces charges sont affectées à un syndicat particulier et si une erreur de comptabilité entre les syndicats en découle.

La preuve de la matérialité de l’erreur comptable d’affectation alléguée n’étant pas rapportée, la violation invoquée du règlement de copropriété quant à la répartition des dépenses afférentes à l’étanchéité n’est pas démontrée.

Monsieur [S] ne rapporte dès lors pas la preuve qui lui incombe, en application de l’article 9 du Code de procédure civile, de ce que des charges devant relever du syndicat secondaire B ont été comptabilisées dans les charges du syndicat principal ABCD ou encore qu’il s’agirait d’une volonté du syndicat principal ABCD de procéder en ce sens. Monsieur [O] [S] ne rapporte ainsi pas la preuve des irrégularités comptables permettant d’annuler la résolution N°4 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [O] [S] de sa demande en ce sens.

Sur la demande de nullité de la résolution N°7 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative au pourcentage du fonds de travaux pour 2024

Monsieur [O] [S] fait valoir que :

— En application de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux lorsque l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation ;

— En l’espèce, le syndic SYNDIC AZUR a fait voter la résolution selon laquelle le syndicat des copropriétaires principal DUCAL ABCD alimenterait le fonds travaux pour un montant annuel de 5% du budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ;

— Or, en application du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 14], le syndicat principal a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes générales, ainsi que le fonctionnement des services communs à tous les copropriétaires ;

— Le syndicat des copropriétaires principal ne comprend donc pas la gestion, l’entretien et l’amélioration de lots logements.

— En conséquence, ce n’est que lors des assemblées générales annuelles respectives des syndicats des copropriétaires secondaires A ; B ; C ; D ; qu’auraient dû être voté le pourcentage du fonds de travaux exercice 2024 et non lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal ABCD.

Les défendeurs soutiennent que :

— Le syndicat principal a pour objet d’assurer « la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes générales, ainsi que le fonctionnement des services communs à tous les copropriétaires ». Il veille au respect des dispositions du règlement de copropriété et il maintien « la destination de l’ensemble immobilier qui fait partie intégrante d’un ensemble plus vaste destiné à une occupation résidentielle, une exploitation de commerce etc.. » ;

— Les syndicats secondaires administrent quant à eux leurs propres « bâtiment » ou « ensemble de bâtiments » mais ils n’administrent pas uniquement « des logements » ou des « lots logements » ;

— L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait pas de distinction par syndicat de copropriétaires ;

— En conséquence, le syndicat principal LE DUCAL ABCD a la possibilité de voter un fonds travaux ALUR dont le pourcentage a été fixé à 5% du budget prévisionnel conformément à l’article susvisé.

Sur ces éléments,

Il convient de rappeler que la demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants. Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :

— L’inobservation des formalités légales ;

— Le dépassement de pouvoir par l’assemblée ;

— La fraude ou l’abus de majorité ;

Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

En vertu de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 : " I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] ".

En l’espèce, le règlement de copropriété originel du 26 février 1974 en date du 05 novembre 1974 publié au service des hypothèques de [Localité 12] le 21 mars 1974 (pièce défendeurs N°1) stipule, page 33 que :

«  1°/ objet du syndicat principal

Le syndicat principal a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes générales, ainsi que les fonctionnements des services communs à tous les copropriétaires.

Le syndicat principal a en outre pour objet de veiller au respect des dispositions du règlement de copropriété, écrites dans l’intérêt commun de tous les copropriétaires et plus particulièrement de maintenir la destination de l’ensemble immobilier qui fait partie intégrante d’un ensemble plus vaste destiné à une occupation résidentielle, une exploitation de commerces de luxe, d’un hôtel de classe internationale. "

Il s’infère que le syndicat principal LE DUCAL ABCD a pour mission d’assurer la gestion d’immeubles à usage partielle d’habitation. Dès lors la description faite du syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD dans le règlement de copropriété correspond au champ d’application de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en ressort que le syndicat des copropriétaires LE DUCAL ABCD était fondé à faire voter la résolution N°7 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative au pourcentage du fonds de travaux pour 2024.

Dès lors que le pouvoir du juge étant limité par l’absence d’ingérence et que Monsieur [O] [S] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque motif permettant l’annulation de ladite résolution N°7 alors que le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD était fondé à faire voter le pourcentage du fonds de travaux pour l’année 2024, il conviendra de le débouter de sa demande de nullité de la résolution N°7 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Sur la demande de nullité de la résolution N°8 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à la répartition des frais d’entretien de la dalle de jardin

Le demandeur fait valoir que :

— Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 14], dans sa dernière version stipule notamment que :

«  Lorsque la dalle constitue la toiture du bâtiment B : Les charges liées à la réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment B seront réparties entre les membres copropriétaires du syndicat secondaire B au prorata de leur quote-part dans les parties communes générale ;

«  Ceux qui ont la jouissance des jardin situés sur cette dalle participeront pour 2/5, soit les copropriétaires des appartements pour les jardins à jouissance privative, soit le syndicat principal ABCD pour les jardins à jouissance commune.

— En faisant voter cette résolution, le syndic privilégie la solution retenue par l’assemblée générale de 1995 à savoir la répartition à 100% à la charge du syndicat principal.

— Une telle résolution emporte modification du règlement de copropriété alors que la résolution a été votée à la majorité de l’article 24. En effet, lorsqu’il s’agit de voter la modification du règlement de copropriété et plus particulièrement un changement de la répartition des charges, la modification doit être votée à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires.

Les défendeurs exposent que :

— L’assemblée générale du 26 février 1995 est venue entérinée la réparation des frais inhérents à la dalle de jardin. Ces derniers seront supportés par le syndicat principal en intégralité ;

— La résolution N°8 avait pour but de rappeler les dispositions appliquées et applicables depuis 1995. Elle n’avait donc pas à être votée à l’unanimité ;

Il convient de rappeler les dispositions des règlements de copropriété successifs. Dans le règlement de copropriété d’origine, il est mentionné en page n°29 chapitre II paragraphe 4-B :

«  Charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment B. Elles comprennent tous les frais dont la nature a été indiquée au paragraphe 3-B ci-dessus, en tant qu’il s’applique au bâtiment B.

Cependant, la couverture du bâtiment B étant constituée par une partie de la dalle du rez de jardin, dont la jouissance exclusive est donnée à titre de jardin privatif aux propriétaires de certains lots à provenir, l’autre partie étant réservée à l’usage générale, les frais de grosses réparations ou d’entretien de la dalle, à l’exclusion des dépenses d’entretien des jardins, seront répartis en ce qui concerne la partie faisant l’objet d’attributions de jouissance exclusive, comme il est dit ci-dessus au chapitre II paragraphe 3-B, pour la partie à usage commun. Les charges sus-désignées seront réparties entre les membres copropriétaires du syndicat secondaire B au prorata de leur quote-part dans les parties communes générales ".

Le modificatif du 14 février 1974 page n°17 stipule en son paragraphe K que « les frais de grosses réparations et d’entretien de la dalle du rez de jardin, y compris les frais d’entretien des jardins et allées, exception faite de la partie de ladite dalle affectée en jouissance exclusive à titre de jardin privatif, aux propriétaires de certains lots à provenir de la division du bâtiment A. Les frais d’entretien de ces parties en jouissance privative seront répartis entre les propriétaires des dits et l’ensemble de la copropriété, comme il est dit au paragraphe 3-B ci-dessous ».

Le même modificatif page n°17, 11°) stipule que " […] Les dépenses afférente à l’étanchéité de la partie de la dalle du rez-de-jardin faisant l’objet d’attribution de jouissance exclusive seront réparties entre les bénéficiaires de cette attribution et la copropriété générale dans la proportion de :

— Deux/cinquièmes aux bénéficiaires de jouissance exclusive du bâtiment A.

— Trois/cinquièmes à la copropriété générale. "

Sur ce :

Il est constant qu’en dehors des exceptions limitativement prévues par la loi, l’unanimité est toujours indispensable pour qu’une répartition de charges soit valablement modifiée.

Il ne peut y avoir de modification tacite de la répartition, une décision expresse adoptée en assemblée générale est indispensable.

Ainsi, la décision par laquelle l’assemblée générale rejette une motion, tendant à faire appliquer le mode de répartition des charges prévu au règlement de copropriété ayant pour effet l’adoption d’un mode de répartition des charges contraire à ce règlement, ne peut être valablement prise qu’à la condition d’être votée à l’unanimité en vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en est de même s’il s’agit de mettre la répartition en conformité avec une pratique ancienne de décider la refonte du règlement de copropriété.

En l’espèce, à la lecture de la résolution N°8, celle-ci a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété prévoit une répartition des charges d’étanchéité de la dalle de rez-de-jardin pour le syndicat principal LE DUCAL ABCD à hauteur de 3/5.

La résolution N°8 démontre que le syndicat des copropriétaires ABCD modifie la répartition des charges en se fondant sur une assemblée générale de 1995 alors que cette nouvelle répartition est contraire au dernier règlement de copropriété.

Dès lors, que l’assemblée générale de 1995 ait opté pour une prise en charge à 100% desdits frais par le syndicat principal ne permet pas de justifier cette modification inscrite au règlement de copropriété.

Une telle modification, même s’il s’agit d’une simple confirmation de volonté des copropriétaires de modifier ladite répartition inscrite au règlement de copropriété, celle-ci relève néanmoins de l’unanimité exigée au sens de l’article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

En adoptant la résolution N°8 à la majorité de l’article 24 le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD n’a dès lors pas respecté l’application des dispositions susvisées.

Par conséquent, il conviendra d’annuler la résolution N°8 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Sur la demande de nullité de la résolution N°10 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à la validation en urgence des travaux d’étanchéité des allées piétonnes et jardin

Monsieur [O] [S] fait valoir que :

— l’assemblée générale a décidé d’entériner les dépenses liées à la mise hors d’eau de commerces en urgence pour un montant de 35.000 € / TTC et a décidé de financer cette dépense selon les charges communes générales par le fonds travaux ALUR.

— Le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD n’a pas qualité pour faire voter cette résolution puisqu’en application du règlement de copropriété, une telle décision relevait du vote du syndicat secondaire LE DUCAL B et non du syndicat principal.

— Il incombait au syndic d’informer les copropriétaires et de convoquer une assemblée générale pour faire approuver son initiative à postériori.

Les défendeurs exposent que :

— La couverture des commerces est une partie commune générale dont l’utilité est à tous les copropriétaires ;

— L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic à faire procéder au travaux de sa propre initiative lorsqu’ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;

Sur ces éléments,

Concernant la qualité du syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD à procéder au vote de la résolution N°10 :

Il convient de rappeler que le règlement de copropriété originel du 26 février 1974 en date du 05 novembre 1974 publié au service des hypothèques de [Localité 12] le 21 mars 1974 (pièce défendeurs N°1) stipule, page 33 que :

«  1°/ objet du syndicat principal

Le syndicat principal a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes générales, ainsi que les fonctionnements des services communs à tous les copropriétaires. […] "

Ledit règlement de copropriété stipule également qu’est considéré comme partie commune : " – La totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, tant dans ses parties construites que dans ses parties non construites.

— Les fondations, les gros murs (façades, pignons, refends), en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment, éventuellement les mitoyennetés correspondantes. […] "

Cette définition étant non-exhaustive, les allées piétonnes et jardins de la copropriété [Adresse 13] peuvent entrer dans son champ d’application.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires principal [Adresse 13] ABCD avait qualité pour faire voter cette résolution puisque les allées piétonnes et jardins entrent dans la définition des parties communes du règlement de copropriété susvisé.

Par conséquent, il conviendra d’écarter ce moyen.

Sur le non-respect des dispositions relatives au vote de travaux en urgence :

En vertu de l’article 18-I 2° de la loi du 10 juillet 1965 : " I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : […]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […] "

A la lumière de l’article susvisé, pour pouvoir de sa propre initiative, commander des travaux sur l’immeuble qu’il administre, le syndic doit justifier :

«  D’une situation d’urgence qui interdit la convocation préalable d’une assemblée ;

«  De la nécessité de procéder aux travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble ;

Cette mission autonome du syndic ne doit pas être analysée comme une simple faculté mais comme une obligation. D’ailleurs, à défaut pour lui d’intervenir en pareille circonstance, il engagerait sa responsabilité personnelle.

Il s’évince de l’application de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire dans l’accomplissement de sa mission. Dès lors à défaut de ne pas engager des travaux en cas d’urgence, le syndic est susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle à l’encontre des copropriétaires et contractuelle envers le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, les travaux portaient sur la mise hors d’eau de plusieurs commerces et répondent donc au caractère d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble [Adresse 13] B.

Les travaux ayant été rendus nécessaires par l’urgence, leur prescription ne saurait engager la responsabilité du syndic et menacer la validité de la résolution N°10 dont l’objet est de les ratifier.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [O] [S] de sa demande de nullité de la résolution N°10 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Sur la demande indemnitaire

Monsieur [S] considère que le syndicat principal LE DUCAL ABCD comme le syndic ont porté une atteinte excessive à ses droits, en procédant au vote des résolutions susvisées de manière irrégulière, contrevenant ainsi à leurs obligations respectives. Il sollicite l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 du Code civil à hauteur de 5.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD ainsi que son syndic en exercice la société SYNDIC AZUR soutiennent que Monsieur [S] ne démontre aucun préjudice personnel, actuel, direct, certain et dont l’évaluation serait justifiée et qu’il n’établit ni la faute du syndic ni son lien de causalité avec son prétendu préjudice.

Sur ces éléments :

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Dans ce cadre, il appartient à celui qui se prétend victime d’un dommage à raison d’une faute, de démontrer, tant la réalité de son préjudice, que la faute de celui qu’il désigne comme l’auteur du dommage, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et la faute alléguée.

En ce qui concerne le préjudice invoqué, pour être réparable, un préjudice doit être direct, actuel et certain.

En l’espèce Monsieur [S] ayant été débouté de la quasi intégralité de ses demandes d’annulation, aucune atteinte excessive à ses droits susceptible de caractériser un préjudice personnel n’est démontrée par la seule annulation de la résolution N°8.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [O] [S] de sa demande indemnitaire.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu du fait que Monsieur [S] succombe à la grande majorité de ses demandes, mais que le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR succombent néanmoins en partie, il y a lieu d’opérer un partage des dépens par moitié.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de l’équilibre de la présente décision, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR à verser à Monsieur [O] [S], la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [O] [S] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2023 du syndicat des copropriétaires principal [Adresse 7] [Adresse 13] en son entier ;

DEBOUTE Monsieur [O] [S] de ses demandes d’annulation des résolutions N°4, N°7, N°10 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 du syndicat des copropriétaires principal ABCD de la résidence [Adresse 13] ;

ANNULE la résolution N°8 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 du syndicat des copropriétaires principal [Adresse 7] [Adresse 13] ;

DEBOUTE Monsieur [O] [S] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires principal LE [Adresse 11] ABCD et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR à la moitié des dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à la seconde moitié des dépens l’instance ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires principal LE DUCAL ABCD et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR à verser à Monsieur [O] [S] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE