TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/04281

N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q6D

N° MINUTE : 1

Assignation du :

06 Mars 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [P] [C] [M][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : Luc GRAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 21 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S BARNES

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0184

DEFENDEURS

Madame [O] [G]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [T] [X] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [H] [A] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 5]

tous et toutes représentés par Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 17 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2015, Mme [O] [Z], Mme [T] [Z], Mme [H] [Z], M. [S] [Z] (ci-après ensemble les “consorts [Z]”) ont donné à bail commercial à la S.A.R.L Agence Varenne, aux droits de laquelle est venue la S.A.S Barnes, des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 4], [Localité 4], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 160.000 euros hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante, à l’exclusion de toute autre :

“ Banque, assurance

Agence immobilière, administration de biens, syndic, activités de bureaux et service aux entreprises

Agence de voyages

Fleuriste, Arboriste

Caviste

Coiffeur, a l’exception de soins corporels, épilation et massage

Librairie, papeterie, journaux

Bricolage, cordonnerie, quincaillerie

Téléphonie, vente d’ordinateurs, a 1'exception de la mise à disposition d’ordinateurs et/ou de téléphone et/ou de tout support ou moyen de communication

Vêtements, couturier, chaussures

Antiquaire, brocanteur, souvenirs

Jouets pour enfants

Maroquinier

Meubles

Horlogerie, a l’exception de la bijouterie

Parfumerie

Pharmacie et parapharmacie

Professions médicales à l’exception de vétérinaire ”.

La société Barnes exploite une agence immobilière, administrateur de biens, des activités de bureaux et services aux entreprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 avril 2024, la société Barnes a notifié aux consorts [Z] une demande de renouvellement du bail pour le 1er juillet 2024 moyennant un loyer de 142.000 euros HC HT.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, les consorts [Z] ont accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024 et proposé un loyer annuel de 240.000 euros HC HT.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avisée le 05 novembre 2024, la société Barnes a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 142.000 euros hors charges et hors taxes, et subsidiairement la désignation d’un expert judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2025, la société Barnes a fait assigner les consorts [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, reprenant le bénéfice de son mémoire préalable en demande, aux fins de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 142.000 euros, HT et HC,

Subsidiairement,

— désigner tout expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative,

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 142.000 euros en principal, HT et HC, pendant la durée de l’instance,

— condamner solidairement les consorts [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par mémoire en réponse n° 2 notifié par lettre recommandée reçue le 16 février 2026, les consorts [Z] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— déplafonner le loyer du bail renouvelé a effet du 1er juillet 2024 en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité,

— fixer à 203.000 euros par an en principal, le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2024,

— préalablement, ordonner une expertise sur la valeur locative et l’analyse des facteurs locaux de commercialité, conformément à l’article R. l45-30 du code de commerce,

— fixer le loyer provisionnel à 203.000 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2024,

— juger que les intérêts de retard sur les rappels de loyers seront dus à compter de l’assignation, puis à compter de chaque échéance,

— juger que les intérêts capitalisés seront dus passé un an, puis à compter de chaque échéance,

— condamner la société Barnes à verser a aux consorts [Z] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026, mise en délibéré au 14 avril 2026, puis prorogée au 21 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6] et [Adresse 7], à compter du 1er juillet 2024.

Il conviendra de constater le principe de cet accord.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L.145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L.145 33 du code de commerce.

En l’espèce, la société Barnes fournit au soutien de sa demande une expertise amiable sollicitée par ses soins à M. [J] [Y], lequel a retenu une surface initiale de 147,09 m² et une surface pondérée de 96,30 m²B.

Au regard des références locatives retenues, l’expert a évalué le prix unitaire à 1.500 euros/m²B, soit la somme de 144.450 euros, à laquelle il a appliqué un abattement de 2,5 % pour la taxe foncière, 2,5 % pour l’assurance de l’immeuble, 2 % pour les travaux de mise en conformité, ainsi qu’une majoration de 5 % pour la large destination prévue au bail, soit une valeur locative de 142.000 euros, inférieure au montant du loyer en cours. La société Barnes souhaite que les conclusions de l’expert soient retenues.

Les consorts [Z] produisent au soutien de leurs prétentions une expertise amiable sollicitée à M. [I] [L], lequel a retenu une surface pondérée de 96,8 m²B, une valeur locative unitaire de 2.000 euros/m²B au regard des références qu’il a analysées, soit une valeur locative de 193.600 euros par an. Il propose d’appliquer un abattement de 2 % au titre des travaux de mise en conformité à la charge du preneur, 1 % au titre de l’assurance de l’immeuble, 2 % au titre de la taxe foncière, ainsi qu’une majoration de 5 % au titre de la destination du bail, une majoration de 5 % au titre de l’autorisation de percement d’un mur au 1er étage, soit une valeur locative de 203.000 euros par an HT et HC. Ils estiment que le loyer plafond est à 198.513,87 euros, soit un montant correspondant à la valeur locative des locaux.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145 30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de chacune des parties pour moitié, les deux parties ayant intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21du code de procédure civile : “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes de l’article 1533 du même code : “ Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu=il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, “ le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ” .

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

La société Barnes estime qu’au regard de la valeur locative estimée des locaux, il convient de fixer le loyer provisionnel à la somme de 142.000 euros pour la durée de la procédure.

Les consorts [Z] demandent que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 203.000 euros au regard de la valeur locative estimée.

Aux termes de l’article L.145 57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant d’une part Mme [O] [Z], Mme [T] [Z], Mme [H] [Z], M. [S] [Z], et d’autre part, la SAS Barnes, portant sur les locaux sis [Adresse 6] et [Adresse 4], [Localité 4], à compter du 1er juillet 2024,

Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [P] [W]

[Adresse 8]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux [Adresse 6] et [Adresse 7], et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2024 des lieux loués situés [Adresse 6] et [Adresse 7], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145 33 et R.145 3 à R.145 8 du code de commerce,

* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2024,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2027 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par chacune des parties, soit à hauteur de 800 euros chacune à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 9]) jusqu’au 15 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 21 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [N] [F]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 21 avril 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES